Последние магнаты. Тайная история - William D. Cohan

то, что совместное предприятие Lazard в Сингапуре с двумя другими домами было организовано как корпорация, а не как партнерство, так что ежегодные миллионные убытки задерживались там и не возвращались в США для компенсации налогооблагаемой прибыли. "Мы не получали никаких налоговых потерь, и просто 1 или 2 миллиона долларов в год уходили впустую", - говорит он.

По мнению Стива, гораздо более вопиющее преступление происходило в знаменитом отделе недвижимости Lazard. Со времен Андре Мейера основное инвестирование в недвижимость и консультирование по слияниям и поглощениям всегда были важными направлениями деятельности Lazard. Lazard и Андре также воспитали одного из самых умных - и наименее известных - специалистов по недвижимости на Уолл-стрит, Диска Дина, который под чутким присмотром Андре создал в 1960-х годах Peerage Properties, компанию Lazard по недвижимости, а затем основал Corporate Property Investors, или CPI, один из первых в стране инвестиционных трастов недвижимости. Со временем многие инвестиции Lazard в недвижимость перетекли в CPI, включая Peerage, прежде чем она была создана как самостоятельная структура, что сделало Дина очень богатым человеком. Он также был, по словам Феликса, его "кровным врагом". Когда-то, в 1970-х годах, он рассматривался в качестве преемника Андре на посту главы Lazard. "Вы можете спросить, - сказал Дин в конце 1970-х годов, - почему я не был более заинтересован в Lazard. Почему я не склонился перед Андре Мейером, не выполнил его просьбу и не возглавил фирму. Ответ - деньги. Когда я пришел в Lazard в 1964 году, мой чистый денежный капитал составлял 2 миллиона долларов. Как вы думаете, каков мой чистый капитал сегодня? Угадайте. 70 миллионов долларов. А у Феликса, я бы сказал, 5 миллионов долларов". Сегодня чистая стоимость Дина, как он с удовольствием говорит, приближается к 1 миллиарду долларов, после того как он раздал более 150 миллионов долларов. Он владеет 80 000 гектаров земли в Боливии, часть которой добывается на нефть, а часть используется в сельском хозяйстве. Ему также принадлежит комплекс Starrett City на шесть тысяч квартир в Бруклине, который недавно был выставлен на продажу по цене около 1 миллиарда долларов. Дин - тот самый человек, который в начале 1990-х годов столкнулся с Дэвидом Супино на Мэдисон-авеню, остановился, схватил своего бывшего партнера за лацканы, спросил "Дэвид, ты понимаешь силу сложных процентов?" и, не дожидаясь ответа, бодро зашагал по тротуару. В августе 2004 года, хотя он и не экономист, Дин написал письмо, в котором выдвинул себя на Нобелевскую премию по экономике. Он также до сих пор считает, что Мишель отказался от обещанной ему доли в Lazard.

После того как CPI была выделена из Lazard, Мишель решил, что фирме необходимо вернуться в бизнес недвижимости. Поэтому он переманил в One Rock двух партнеров Дина по CPI, Пола Тейлора и Харви Шульвайса, бородатого бывшего бухгалтера, который узнал о недвижимости, проводя аудит девелоперских компаний. Тейлор и Шульвайс разделили обязанности по управлению недвижимостью Lazard, пока бизнес не был разделен: Тейлор возглавил LF Property Investment Co., которая инвестировала в существующую коммерческую недвижимость, а Шульвайс - Lazard Realty, более рискованное и авантюрное предприятие, предназначенное для застройки пустующих участков или поиска заброшенных зданий и их ремонта. Эти два человека не были близки, что привело к нескольким впечатляющим промахам в сфере недвижимости.

В 1981 году Шульвайс организовал покупку трех старых соседних фабричных зданий в Лонг-Айленд-Сити, расположенных по мосту на Пятьдесят девятой улице от Ист-Сайда Манхэттена. Первоначально предполагалось отремонтировать здания и сдавать их в аренду под офисы. Но поскольку спрос на офисные помещения был невысоким, Шульвайс предложил новый план: создать Международный центр дизайна, масштабный проект по перепланировке, согласно которому дизайнеры интерьеров и другие компании, занимающиеся украшением домов, переедут из Манхэттена в этот новый комплекс в соседнем Квинсе. Стоимость покупки и реконструкции зданий оценивалась в 150 миллионов долларов, при этом Lazard выделила 30 миллионов долларов. Соперник Шульвайса Тейлор с самого начала говорил о IDC: "Мы должны были положить ключ от этого места в стол". Проект потерпел полное фиаско. Lazard уволила Шульвайса и потеряла кучу денег на IDC.

Арт Соломон, пришедший в Lazard из Drexel в 1989 году, курировал как консультационный бизнес в сфере недвижимости, так и миллиарды долларов в фондах прямых инвестиций, занимающихся исключительно недвижимостью. Он подчинялся непосредственно Мишелю. Теперь, после назначения Стива заместителем генерального директора, Соломон, бывший финансовый директор Fannie Mae с докторской степенью по экономике из Гарварда, подчинялся Стиву. И он был не в настроении переходить под контроль Раттнера. Первый фонд недвижимости Соломона, созданный в 1996 году с 810 миллионами долларов, показал хорошие результаты, получив годовую доходность более 25 процентов. Это привело к успешному привлечению второго фонда в размере 1,5 миллиарда долларов. Взяв пример с Дина, Соломон попытался организовать выделение бизнеса Lazard в сфере недвижимости в начале 1999 года. Он также хотел пересмотреть свою сделку с фирмой, чтобы получить больший кусок пирога. Стив, не обращая внимания на эти попытки, в ответ сказал Соломону, что не будет рассматривать этот вариант, пока не разберется в том, как управлялся бизнес по недвижимости в компании.

Чтобы добиться такого понимания, Стив попросил Голуба провести внутренний аудит нового фонда недвижимости - LF Strategic Realty Investors II Fund стоимостью 1,5 миллиарда долларов. Будучи инвестором, Стив получил от фонда уведомление, в котором говорилось, что по итогам первых девяти месяцев доходность составила 29,07 %. Он вспомнил, что ему показалось странным, что цифра оказалась такой точной. Его любопытство разгорелось, и в ходе проверки выяснилось, что Соломон "переоценил портфель по собственной прихоти, решив, что он того стоит", - говорит Стив. "Это оказался карточный домик. Все было подстроено". Голуб обнаружил, что фонд потерял почти 400 миллионов долларов - Соломон оспаривал этот вывод - после того, как несколько инвестиций в центры для престарелых резко упали в цене.

Соломон использовал фонд для покупки контроля над компаниями - например, он вложил 200 миллионов долларов в ARV Assisted Living Inc, - а не просто покупал недвижимость. В то время акции ARV упали на 80 процентов. Он также использовал фонд для покупки крупной сети кинотеатров, в то время как Стив представлял интересы KKR, фирмы по выкупу, в конкурсе на покупку той же компании. Внутренней координации не было. Стив пытался представить, как бы он объяснил Генри Кравису, почему фонд недвижимости Lazard участвовал в торгах одновременно с KKR, но, к счастью, до этого дело не дошло. Стив был недоволен. В результате