Избранные труды. Том III - Олимпиад Соломонович Иоффе

Длительное непроживание. Лица, занимающие по договору найма жилые помещения, могут в результате отъезда или по каким-либо иным причинам временно в них не проживать. Это обстоятельство само по себе не приводит к утрате права на жилую площадь. Нельзя, однако, в течение неопределенно длительного времени сохранять жилую площадь за отсутствующими, и потому нормы жилищного законодательства определяют момент и порядок утраты права на жилое помещение вследствие непроживания в нем…

По общему правилу, за временно отсутствующим право на жилое помещение сохраняется в течение 6 месяцев, что, однако, не освобождает его от выполнения всех вытекающих из договора жилищного найма обязанностей. По истечении этого срока он свое право утрачивает. При отсутствии нанимателя и всех членов семьи жилищное обязательство прекращается, а если кто-либо из них продолжает пользоваться жилым помещением, у пользователя могут образоваться излишки жилой площади вследствие утраты отсутствующими права на нее. Споры по поводу утраты права на жилую площадь ввиду длительного непроживания разрешаются судом по иску наймодателя или других членов семьи, продолжающих проживать в том же помещении. Однако при наличии уважительных причин 6-месячный срок может быть продлен наймодателем. Если он не соглашается на продление срока или если против этого возражают другие проживающие в том же помещении члены семьи, вопрос также решается в судебном порядке, но уже по иску длительно отсутствовавшего. В судебной практике, например, причины длительного непроживания всегда признаются уважительными, если это вызвано разладом в семье и усилия по обмену жилого помещения не увенчиваются успехом.

В некоторых случаях сам закон… называет те причины длительного непроживания, которые признаются уважительными. Тогда право на жилую площадь за отсутствующим сохраняется в течение всего времени, пока действуют эти причины, и в продолжение 6 месяцев после того, как их действие прекратится.

Так, граждане, призванные на срочную военную службу, сохраняют право на жилое помещение в течение всего времени прохождения службы с освобождением их от основанных на договоре жилищного найма обязанностей. Жилое помещение военнослужащего, если в нем не проживают другие члены семьи, по истечении 3 месяцев со дня призыва нанимателя в армию может быть сдано внаем другим лицам. Но после возвращения нанимателя с военной службы эти лица должны по его требованию немедленно освободить помещение. В противном случае они выселяются в судебном порядке независимо от предоставления им другого помещения.

Право на жилую площадь сохраняется также за лицами, временно выехавшими из постоянного места жительства по условиям и характеру работы (экипажи судов, работники геологических, изыскательских партий, экспедиций и т. п.), в связи с обучением (студенты, аспиранты и т. п.) или для лечения в лечебном учреждении. В перечисленных случаях площадь сохраняется до тех пор, пока длится выполнение данной работы, обучение или пребывание в лечебном учреждении.

Дети, помещенные на воспитание в государственное детское учреждение, к родственникам или опекунам, сохраняют право на жилое помещение в течение всего времени пребывания в этом учреждении, у родственников или опекунов. Понятно, однако, что указанное время длится лишь до достижения детьми совершеннолетия. Кроме того, право на жилое помещение сохраняется за детьми лишь при условии дальнейшего проживания в нем других членов семьи, а если в помещении никто не проживает, то при условии, что оно не предоставлено другим лицам. В противном случае по окончании названного срока исполком местного Совета должен обеспечить детей жилой площадью.

Наконец, жилищные права лиц, заключенных под стражу, сохраняются за ними в течение всего времени нахождения под следствием и судом. Договор жилищного найма с ними считается расторгнутым, а право на жилое помещение утраченным только с момента приведения в исполнение приговора, которым они осуждены к лишению свободы, ссылке или высылке на срок свыше 6 месяцев, и лишь при условии, что в том же жилом помещении не остались проживать члены семьи осужденного. Если кто-либо из членов его семьи продолжает пользоваться жилым помещением, жилищные права осужденного в соответствии с общим правилом ст. 306 ГК сохраняются за ним в течение 6 месяцев после приведения приговора в исполнение[211].

Длительное отсутствие в предусмотренных законом случаях может сочетаться с бронированием жилого помещения как за самим отсутствующим, так и за выезжающими вместе с ним членами его семьи.

К числу лиц, имеющих право на бронирование площади, относятся: а) граждане, выезжающие на работу за границу; б) работники, переведенные, направленные или приглашенные на работу в районы Крайнего Севера и в приравненные к ним местности[212], при условии заключения ими трудовых договоров о работе в этих районах на срок 5 лет, а на островах Ледовитого океана – на 2 года; лица, приехавшие в перечисленные районы по собственной инициативе и заключившие в этих районах срочные трудовые договоры; члены семей указанных лиц, переехавшие для постоянного проживания с ними в те же районы… в) работники других организаций, не связанные с пребыванием в районах Крайнего Севера, если такое право признано за ними законодательством Союза ССР или постановлениями правительства союзной республики. Например… предусмотрено бронирование площади работников Союзгосцирка, находящихся в постоянных гастрольных разъездах.

Срок действия брони зависит от того, за кем бронируется жилая площадь. За командируемыми для работы за границу жилые помещения бронируются на все время их пребывания за границей; за выехавшими в районы Крайнего Севера и приравненные к ним местности – на время действия трудового договора, а если это предусмотрено законодательством… – то на все время пребывания в таких районах. Когда право на броню устанавливается правительством союзной республики, то им же определяется и срок действия брони…

Бронирование жилой площади в домах любого фонда оформляется сохранным свидетельством, выдаваемым жилищными органами исполкома местного Совета. Отказ в выдаче брони может быть оспорен в суде. В судебном порядке рассматриваются также требования об аннулировании выданной брони. Если броня не была получена в течение 6 месяцев после выезда лиц, имеющих на нее право, суд может в исключительных случаях, учтя другие письменные доказательства, восстановить право на жилую площадь за отсутствовавшими лицами…

На время действия брони наниматель вправе сдать жилое помещение в поднаем или предоставить его в пользование временным жильцам, тогда как наймодателю право заселения даже неиспользуемого, но забронированного жилого помещения не предоставляется. Однако при возвращении нанимателя или членов его семьи они вправе потребовать, чтобы проживающие в забронированном помещении лица немедленно освободили его. В противном случае эти лица выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Изложенные правила о сохранении и бронировании жилой площади за временно отсутствующими ее пользователями относятся к жилищным обязательствам всех видов, за следующими исключениями: а) служебные, жилые помещения вообще не бронируются; б) наниматели, проживающие в доме личного собственника, не вправе сдавать забронированное помещение в поднаем без согласия наймодателя; в) длительное непроживание в кооперативном доме приводит к утрате жилищных прав членами семьи пайщика, но не самим пайщиком… кроме случаев, когда лишение его членства в ЖСК обусловливается основаниями, предусмотренными ст. 5 ГК.

§ 5. Выселение

Виды и порядок выселения из жилых помещений. Выселение представляет собой не что иное, как принудительное изъятие жилой площади. Закон рассматривает его в качестве крайней меры, подлежащей применению только в случаях и в порядке, которые прямо предусмотрены законом.

Действующее законодательство устанавливает три вида выселения: а) судебное выселение с предоставлением другой площади; б) судебное выселение без предоставления другой площади; в) административное выселение без предоставления другой площади или с предоставлением ее. При этом предоставляемое помещение должно находиться в черте данного населенного пункта, в доме капитального типа, быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, размером не меньше занимаемого или уменьшенным лишь в пределах излишков жилой площади, с тем же количеством комнат, а если выселяемый проживает в отдельной квартире, то и в виде отдельной квартиры…

При судебном порядке решение о выселении выносит суд, а реализует его судебный исполнитель. Суд устанавливает срок выселения, который с учетом особых обстоятельств может быть впоследствии продлен. В случаях выселения с предоставлением другой площади она должна быть точно определена…

При административном порядке выселение производится наймодателем с санкции прокурора. Прокурор, к которому от наймодателя поступило соответствующее ходатайство, устанавливает путем изучения документов, вызова для личной беседы другой стороны и т. п., имеются ли законные основания для административного выселения. Давая санкцию, он определяет срок выселения, осуществляемого при содействии органов милиции, а если выселяемому должно быть предоставлено другое жилое помещение, прокурор проверяет, действительно ли оно