Избранные труды. Том III - Олимпиад Соломонович Иоффе

Под жилым помещением понимают комнату, несколько комнат или квартиру. Не разрешается сдача в порядке жилищного найма нежилых помещений (складских, конторских и т. п.). Во всех домах, кроме домов индивидуального фонда, ст. 300 ГК запрещает также сдачу внаем части комнаты, неизолированного жилого помещения (смежной– комнаты) или подсобных помещений (кухни, коридора, кладовой). Суд признал, например, недействительным выданный Г. одним из райисполкомов г. Петрозаводска ордер на заселение кухни в коммунальной квартире, а требование жильцов этой квартиры о выселении Г. – подлежащим удовлетворению. В ЖСК предметом обязательства, по общему правилу, может быть только отдельная квартира, выделенная в соответствии с размером пая и количеством членов семьи пайщика, но не превышающая по своим размерам 60 кв. м жилой площади… И лишь при приеме в ЖСК нескольких наследников пайщика или разделе пая между разводящимися супругами предметом обязательства становится не квартира, а отдельная комната.

Следует, однако, иметь в виду, что в прошлом допускалось предоставление нанимателю в домах государственного, кооперативного и общественного фонда также смежных, т. е. таких комнат, которые связаны с другими общим входом. Поскольку действующий закон исключает подобную возможность, сложившаяся ранее ненормальная ситуация должна быть ликвидирована сразу же, как только для этого появляются необходимые предпосылки. А они появляются во всех случаях освобождения смежной комнаты проживающими в ней лицами. При этих условиях смежная комната подлежит передаче нанимателю, с жилым помещением которого она связана общим входом… К передаче не прибегают, лишь когда освободившаяся смежная комната по существующим нормам является для нанимателя излишней и может быть без ухудшения жилищных условий всех проживающих в данной квартире лиц переоборудована в изолированную комнату…

Для определения правового режима предмета жилищного обязательства существенное значение имеет норма жилой площади, применяемая в домах местных Советов и ведомственного фонда, кроме выделенных в них служебных помещений.

Под нормой жилой площади понимается предельная ее величина, которая может приходиться на каждого члена семьи, имеющего право на жилое помещение. Она определяет не самое право, а его границы. И если размер жилой площади, на которой семья проживает, меньше нормы, это еще не дает ей права требовать увеличения площади, а при наличии прочих условий возможна лишь постановка такой семьи на учет для улучшения ее жилищных условий в порядке очередности. Сущность же нормы жилой площади состоит в том, что если наниматель и его семья проживают в помещении, не выходящем за пределы нормы, то нет излишков жилой площади и потому не может быть поставлен вопрос об их изъятии или оплате в повышенном размере.

Норма жилой площади определяется республиканским законодательством. В РСФСР она составляет 9 кв. м на каждого члена семьи… При ее исчислении учитываются не только члены семьи, но и домработница, хотя она не обладает правом на площадь. Этот вывод основывается на правилах оплаты излишней жилой площади, которые из ее подсчета исключают норму, приходящуюся на домработницу.

Некоторые лица обладают правом на дополнительную площадь… К их числу относятся лица, страдающие заболеваниями, перечисленными в особом перечне; ответственные работники госорганов, партийных, профсоюзных, общественных и кооперативных организаций согласно установленному перечню; военнослужащие, начиная с полковника, в том числе и ушедшие в отставку по выслуге лет или уволенные в запас; Герои Советского Союза и Герои Социалистического Труда; заслуженные деятели науки, искусства и техники, народные и заслуженные артисты; авторы научных открытий, заслуженные изобретатели и рационализаторы, а также авторы изобретений и рационализаторских предложений, имеющих большое народнохозяйственное значение; научные работники, имеющие ученую степень доктора или кандидата наук либо ученое звание профессора, доцента или старшего научного сотрудника, а также писатели, композиторы, художники, скульпторы и архитекторы, являющиеся членами Союза советских писателей или соответствующих художественных союзов; медицинские и зубные врачи, занимающиеся частной практикой на дому; персональные пенсионеры и их семьи и др.

Дополнительная площадь может составлять отдельную комнату любого размера, а при ее отсутствии 10 кв. м и для научных работников, художников, скульпторов, архитекторов, писателей, композиторов и некоторых других лиц – 20 кв. м. Лица, страдающие определенными заболеваниями, в зависимости от характера этих заболеваний, имеют право в одних случаях на дополнительную площадь в виде отдельной комнаты, а в других – в виде 10 кв. м. Право на дополнительную площадь признается также за адвокатами по ходатайству в каждом отдельном случае президиума коллегии адвокатов, но в пределах норм, установленных исполкомом местного Совета.

Если правом на дополнительную площадь обладает несколько членов семьи, ей выделяется дополнительно не более одной комнаты либо площадь в размере двух дополнительных норм. Научные работники, художники, скульпторы, архитекторы, писатели и композиторы, живущие без семьи, приобретают право на дополнительную площадь при условии, что их основная площадь не достигает 28 кв. м.

Право на дополнительную площадь, если оно не подтверждено бесспорными документами (например, дипломом об ученой степени), должно быть оформлено карточкой, которая выдается жилищными органами на основе специально представленных документов (например, о заболевании и др.).

Площадь, выходящая за пределы основной и дополнительной нормы, которая причитается данной семье, квалифицируется как излишки. Например, семья в составе четырех человек, из которых три – научные работники, проживает вместе с домработницей в квартире метражом 100 кв. м. На такую семью приходится: по норме 45 кв. м (9 5) и, если нет дополнительной комнаты, – 40 кв. м дополнительной площади (20 2), а всего 95 кв. м. Следовательно, излишки составят 5 кв. м.

Правовой режим, установленный для излишков, зависит от того, являются ли они внутрикомнатными или образуют отдельную изолированную комнату, а в последнем случае от того, в доме какого фонда они образовались…

Внутрикомнатные излишки изъятию не подлежат. Недопустимо их изъятие и путем переселения нанимателя. Так, Бакинский горисполком предъявил иск к А. о переселении в целях изъятия у нее излишков размером 21 кв. м. Суд отклонил этот иск, указав, что переселение по подобным основаниям законом не предусмотрено.

Последствием образования внутрикомнатных излишков является их оплата в троекратном размере установленных ставок… за изъятием половины жилищной нормы (в РСФСР – 4,5 кв. м), которая оплачивается по обычным ставкам. Пенсионеры оплачивают в однократном размере 15 кв. м излишков. Напротив, частнопрактикующие врачи оплачивают в троекратном размере даже дополнительную площадь. Все прочие лица, имеющие право на дополнительную площадь, оплачивают ее в однократном размере в пределах 10 кв. м, а научные работники, художники, скульпторы, архитекторы, писатели и композиторы оплачивают в том же размере дополнительную площадь целиком.

При образовании излишков в виде отдельной изолированной комнаты осуществима их ликвидация в установленном порядке. К ней нельзя прибегать, лишь когда по прямому указанию закона излишняя изолированная комната приравнивается к внутрикомнатным излишкам. Это относится прежде всего к комнатам, размер которых не достигает 9 кв. м. Аналогично решается тот же вопрос в случаях, когда изъятие изолированной комнаты вызвало бы одно из двух последствий: необходимость для лиц разного пола независимо от их возраста (кроме супругов) проживать в одной комнате или поселение супругов в двух разных комнатах. Например, супруги, их сын и дочь проживают в квартире, состоящей из трех изолированных комнат (36, 10 и 10 кв. м). Излишки, следовательно, равны 20 кв. м и представлены двумя изолированными комнатами. Но при изъятии даже одной из них либо сын и дочь должны будут проживать в одной комнате, либо, во избежание этого, отцу пришлось бы поселиться с сыном, матери – с дочерью, и тогда супруги проживали бы в двух разных комнатах. Таким образом, ни одна из этих комнат изъятию не подлежит.

Но при отсутствии перечисленных обстоятельств излишки в виде изолированной комнаты могут быть ликвидированы.

В домах местных Советов это приводит к возложению на нанимателя альтернативного обязательства[205]: по его выбору либо передать излишнюю изолированную комнату любому избранному им лицу, либо сдать ее для заселения исполкомом местного Совета.

Первый способ осуществим с момента образования излишков до истечения трех месяцев со дня письменного предупреждения нанимателя жилищными органами. Этот способ оформляется вселением избранного нанимателем лица и последующим совместным их обращением в исполком о выдаче ордера вселившемуся или получением ордера и последующим вселением. В обоих случаях отказ исполкома в выдаче ордера может быть оспорен в судебном порядке нанимателем и избранным им лицом сообща. Для нанимателя основанием иска служит тот факт, что отказом в выдаче ордера исполком