Избранные труды. Том III - Олимпиад Соломонович Иоффе

с ордером наймодатель фактически предоставляет, а наниматель фактически занимает выделенное ему жилое помещение. Такие действия отнюдь не составляют односторонних сделок наймодателя и нанимателя[209]. Каждая из односторонних сделок, даже если они взаимосвязаны, совершается самостоятельно и порождает определенные юридические последствия независимо от другой. Между тем наниматель не мог бы поселиться в жилое помещение, если бы оно не было предоставлено, как и наймодатель предоставляет помещение лишь по требованию нанимателя, желающего в нем поселиться. Поэтому фактическое вселение, не сопровождаемое письменным договором, есть тоже договор, не облеченный, однако, в требуемую форму. Поскольку же письменная форма в этом случае не составляет условия действительности договора, а факт его заключения с очевидностью вытекает из занятия жилого помещения и открытия нанимателю финансового лицевого счета, существование договора не может быть поставлено ни под какое сомнение.

К жилищным обязательствам в домах личных собственников какие-либо особые требования относительно их оформления не предъявляются. Здесь действуют общие правила о форме сделок. Но так как при вселении нанимателя соблюдаются условия паспортной прописки, то имеются и письменные доказательства заключения договора.

В домах ЖСК, где право на жилое помещение возникает не из договора, а из членства, договор с пайщиком вообще не заключается. Удостоверению его прав служит список членов ЖСК, утвержденный исполкомом местного Совета, решение общего собрания о распределении жилых помещений и ордер, выданный исполкомом на этом основании.

Срок. В договоре жилищного найма срок его действия определяется соглашением сторон, когда в качестве наймодателя выступает гражданин… При этом различаются юридические последствия годичного и более продолжительного срока…

Если договор заключен на срок не свыше года с обязательством освободить помещение, то, как только он истечет, наймодатель вправе требовать, чтобы помещение было освобождено. Когда же договорный срок превышает годичный период, наниматель, добросовестно выполнявший свои обязанности, сохраняет право на жилое помещение и управомочен требовать возобновления договора на новый срок. Это право отпадает, лишь если будет установлено, что помещение необходимо для личного пользования собственника (ввиду, например, болезни) или членов его семьи, даже не проживавших с ним ранее, но нуждающихся в жилой площади. Те же правила применяются к договорам, заключенным на срок не свыше года с обязательством освободить помещение, если впоследствии стороны возобновили действие договора и в результате общий срок пользования жилым помещением превысил один год. Они распространяются и на договоры, заключенные без указания срока, с тем, что, помимо возникшей у собственника или членов его семьи нуждаемости в сдаваемой жилой площади, необходимо предупредить нанимателя за три месяца о прекращении договора. На тех же основаниях и лишь по истечении срока договора, а при отсутствии срока – с предупреждением за три месяца нанимателя вправе выселить новый собственник. Вместе с тем в выселении нанимателя должно быть отказано, если суд установит, что собственник добивается его выселения для продажи дома или для сдачи жилого помещения внаем другому лицу. И только когда наниматель был вселен в комнату, занимаемую самим собственником или членами его семьи, иск о выселении удовлетворяется независимо от срока проживания.

В домах местных Советов и ведомственных домах, даже когда помещение предоставляется по специальному жилищному обязательству, письменный договор заключается сроком на 5 лет, а относительно служебных помещений – на все время работы нанимателя… Тем самым вопрос о возобновлении договора найма служебного помещения вообще не возникает. В остальных случаях наниматель имеет право возобновить договор, но оно может быть оспорено по суду со ссылкой на систематическое невыполнение нанимателем своих обязанностей… Понятно также, что для возобновления договора как основания специального жилищного обязательства, установленного в ведомственном доме, необходимо, чтобы наниматель сохранил трудовые отношения с данным ведомством.

При отпадении трудовых отношений, если специальное жилищное обязательство не трансформировалось в общее, наймодатель не только не обязан возобновлять договор, но и не связан сроком его действия.

Вследствие того, что с членами ЖСК договоры вовсе не заключаются, здесь не может быть речи и о сроке договора. Право членства в принципе бессрочно и прекращается в связи со смертью пайщика, его выходом или исключением из кооператива в установленном порядке.

Права и обязанности сторон. Они определяются законом, соглашением сторон, а при найме помещений в домах местных Советов и ведомств также правилами Типового договора. При этом изменение условий договора, по общему правилу… допускается только с согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя. Согласия одной из сторон не требуется, лишь когда по прямому указанию закона она не вправе возражать против изменения договора другой стороной (раздел и объединение жилых помещений, замена нанимателя, ликвидация образовавшихся излишков в виде изолированной комнаты…).

Ввиду взаимного характера договора жилищного найма права и обязанности его участников могут быть рассмотрены в рамках обязанностей каждой из сторон. Наймодатель несет следующие обязанности:

а) предоставить жилое помещение в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению именно как жилого помещения. В противном случае наниматель вправе истребовать помещение по суду и взыскать возмещение понесенных им убытков…

б) производить капитальный ремонт жилого помещения… В домах местных Советов и ведомств к капитальному ремонту относится замена основных конструкций дома, дверей, окон, полов, перекладка печи, ремонт центрального отопления, водопровода, канализации, ванного оборудования и мусоропровода… Нарушение этой обязанности управомочивает нанимателя произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызываемый неотложной необходимостью, и взыскать с наймодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет квартирной платы;

в) исправлять в домах местных Советов и ведомств повреждения оборудования в квартире не позднее 3 дней после уведомления, a в случае аварии – немедленно…

Со своей стороны наниматель обязан:

а) пользоваться жилым помещением в соответствии с его назначением и договором… Для государственных, кооперативных и общественных домов оговорена обязанность бережно относиться к помещению и оборудованию в нем…

б) поддерживать жилое помещение в исправном состоянии, производя текущий ремонт… В домах местных Советов и ведомств к текущему ремонту относится побелка потолков, окраска стен полов и т. д.

в) своевременно вносить квартирную плату… а в государственных и ведомственных домах – также платежи за коммунальные услуги… Квартирная плата должна вноситься не позднее 10 числа следующего за прожитым месяца, если в домах личных собственников стороны не предусмотрели иные сроки;

г) соблюдать правила социалистического общежития, а в государственных, кооперативных и общественных домах соблюдать также действующие правила пользования жилым помещением…

д) при прекращении договора вернуть наймодателю жилое помещение в том состоянии, в каком оно было получено, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором… При выезде из жилого помещения в доме местного Совета или ведомства оно сдается наймодателю по акту с запрещением снимать установленные нанимателем оборудование и приспособления, если это может причинить вред помещению…

В случае нарушения возложенных на нанимателя обязанностей он также подвергается определенным санкциям. В частности, он обязан возместить вызванные ухудшением нанятого жилого помещения убытки, если не докажет, что это произошло не по его вине и не по вине совместно проживающих с ним членов семьи… Некоторые нарушения, допущенные нанимателем, влекут утрату права на площадь, как произошло, например, с жилищными правами 3., которая, получив от ведомства площадь в одном из подмосковных районов, использовала ее как дачное помещение, проживая фактически на площади мужа в Москве. Кроме того, при систематическом нарушении договорных обязательств наниматель лишается права на возобновление договора по истечении срока его действия.

Особо должен быть рассмотрен вопрос о квартирной палате. Плата за пользование жилым помещением в доме личного собственника определяется соглашением сторон, однако ее размер не может превышать установленных предельных ставок… Эти ставки определяются путем 20-процентной надбавки к установленному размеру квартирной платы в домах местных Советов… Следует также признать, что, подобно тому, как это предусмотрено для поднайма… в случае предоставления в пользование нанимателя предметов домашней обстановки личный собственник вправе взимать с него плату в двукратном размере по сравнению с указанными предельными ставками. Систематический неплатеж квартирной платы нанимателем управомочивает личного собственника расторгнуть договор и потребовать его выселения… А так как совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность… то при наличии указанного основания выселению подлежит семья в целом.

В домах государственного, кооперативного и общественного фонда квартирная плата определяется в нормативном порядке… Единицей оплаты является квадратный метр полезной жилой площади, а размер квартирной ставки определяется следующим образом.

Для данного города исполком местного Совета устанавливает основную ставку квартирной платы, т. е. средний расценок квадратного метра жилой площади, который может колебаться