Избранные труды. Том III - Олимпиад Соломонович Иоффе

собственника, выселение производится в судебном порядке без предоставления другой жилой площади. Когда же применяется административное выселение, прокурор, прежде чем санкционировать его, проверяет, действительно ли дом находится под угрозой обвала и предоставляется ли выселяемому другое благоустроенное жилое помещение.

В остальных случаях административного выселения другое жилое помещение не предоставляется. К этим случаям относятся:

а) выселение граждан, самоуправно занявших как жилые, так и нежилые помещения… Под самоуправным понимается занятие помещения без всяких на то оснований. Если лицо вселяется на основе существующего или хотя бы предполагаемого права, отсутствует самоуправство. Так, не считается самоуправным занятие освободившейся проходной комнаты нанимателем, проживающим в смежной комнате и ошибочно предполагавшим, что проходная комната не является для него излишней и не может быть превращена в изолированную, а потому должна перейти в его пользование. Поскольку вселение не рассматривается как самоуправное, возникший жилищный спор может быть решен только судом. Напротив, лица, самоуправно занявшие жилое помещение, выселяются без предоставления другой площади с санкции прокурора по заявлению заинтересованных организаций или граждан;

б) выселение из служебных жилых помещений… Основанием к такому выселению является прекращение работником трудовых отношений, в связи с которыми ему было предоставлено помещение. Выселение производится в принудительном порядке, если наниматель и члены его семьи не освободили помещение в пределах месяца после предупреждения наймодателя. Однако выселение по этому основанию исключено, когда трудовые отношения прекращаются вследствие смерти работника или когда работник, освобожденный от должности, в связи с которой ему было предоставлено служебное помещение, сохраняет трудовые отношения с наймодателем. Не допускается также административное выселение без предоставления другого жилого помещения, если наниматель или проживающие с ним члены семьи являются инвалидами войны, инвалидами труда I и II групп, пенсионерами по старости, персональными пенсионерами, членами семей лиц, находящихся на службе в Вооруженных Силах СССР, либо военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести при защите СССР или при исполнении других обязанностей военной службы;

в) выселение из общежитий… Из общежития через месяц после предупреждения выселяются: сезонные и временные работники – ввиду прекращения сезонной или временной работы, в связи с которой общежитие им предоставлено; поселенные в связи с работой в общежитие государственной, кооперативной или общественной организации – в случае увольнения по собственному желанию, за нарушение трудовой дисциплины или совершение преступления; проживающие в общежитиях учебных заведений – в случае выбытия из данного учебного заведения. Однако административное выселение (кроме сезонных и временных работников) не применяется, если наниматель или кто-либо из членов его семьи относятся к категории тех лиц, наличие которых исключает административное выселение из служебных помещений;

г) выселение из гостиниц… Оно допускается в отношении граждан, которые либо проживают в гостинице сверх установленного МКХ союзной республики предельного срока, либо не вносят плату за пользование помещением, либо нарушают установленные в гостинице правила внутреннего распорядка.

Судебное выселение с предоставлением жилой площади. Как отмечалось, этот вид выселения имеет общее значение. Отсюда, однако, не следует, что к нему можно прибегнуть во всех случаях, когда наймодатель пожелает выселить нанимателя. Если бы дело обстояло таким образом, право на жилую площадь утратило бы свойство устойчивости, являющееся одним из его основных качеств. Это качество обусловливает совершенно иной принцип: по общему правилу, выселение вообще невозможно, даже и с предоставлением другой площади. Исключения из него установлены законом. Но если закон, предоставляя право на выселение, не определяет его порядка, должен применяться общий порядок – выселение по суду с предоставлением другого жилого помещения. Обычно же соответствующая оговорка содержится в самом законе.

Так, лица, выселение которых в административном порядке из служебных помещений, общежитий и любых ведомственных домов запрещено, несмотря на разрыв трудовых отношений, все же могут быть выселены, но лишь в судебном порядке и с предоставлением другого жилого помещения, если это прямо не исключено действующими правилами… Такой же порядок применяется при выселении из домов государственного, кооперативного и общественного фонда, если по решению компетентного органа жилое помещение предназначается для производственных или общественных надобностей. Так, в связи с решением Ленгорисполкома о расширении… гостиницы… за счет переоборудования соседних домов были предъявлены иски о переселении постоянных жильцов из этих домов на другую площадь. Для удовлетворения подобных исков необходимо, чтобы состоялось решение компетентного органа власти не просто о новом, а о таком назначении дома, которое не связано с поселением в нем других лиц с правом на площадь и предполагает использование строения для каких-либо иных нужд (переоборудование его в клубное помещение, кинотеатр и т. п.).

Особые правила установлены для выселения нанимателя на время капитального ремонта… Выселение «на время» означает, что жилищное обязательство не прекращается: после того, как капитальный ремонт будет завершен, наниматель вправе занять прежнее помещение. Но и выселение, и возврат прежнего помещения закон связывает с определенными условиями.

Для выселения необходимо, чтобы дом действительно нуждался в капитальном ремонте. Споры по этому поводу практически могут возникнуть лишь с личным собственником дома, так как постановка на ремонт государственных, кооперативных и общественных домов предопределяется решениями компетентных органов, управляющих жилым фондом. В тех же отношениях практически применяется и указание ч. 3 ст. 318 ГК о том, что по требованию нанимателя суд должен определить срок возврата ему прежнего помещения. Бывает, однако, что ставя дом на капитальный ремонт наймодатель обращается к прокурору за санкцией на выселение нанимателя, утверждая, что дом находится под угрозой обвала. Органы прокуратуры должны решительно пресекать такие действия, проводя четкое различие между угрозой обвала и капитальным ремонтом, не связанным с такой угрозой.

В жилищных договорах всех видов, кроме заключенных с личным собственником, наймодатель обязан предоставить нанимателю на время ремонта за счет специально образуемого маневренного фонда другое жилое помещение, пригодное для проживания, хотя обычно и неравноценное помещению, из которого наниматель временно выселяется. При этом, несмотря на сохранение прежнего договора, наниматель обязан вносить квартирную плату лишь за помещение, предоставленное ему на время ремонта, а если оно не предоставляется ввиду постановки на ремонт дома личного собственника, то квартирная плата вовсе не вносится.

После окончания ремонта нанимателю должно быть возвращено прежнее помещение. Однако когда ремонт сочетается с перепланировкой и переустройством, прежнее помещение может перестать существовать либо существенно уменьшиться. Тогда по требованию нанимателя наймодатель обязан предоставить ему другое благоустроенное жилое помещение. Устанавливая, существенно ли уменьшился размер помещения, нужно исходить из конкретных обстоятельств дела. Так, существенного уменьшения не будет, если оно затронуло только излишки жилой площади. Но если жилое помещение раньше соответствовало жилищной норме, а после ремонта не достигает ее, размер помещения должен считаться уменьшившимся существенно. И наоборот, при значительных масштабах увеличения размера жилого помещения уже наймодатель может поставить вопрос о том, что прежней площади больше нет, а потому наниматель вправе притязать лишь на предоставление ему другого благоустроенного помещения. Возникающие при этом споры разрешаются судом.

Имеется еще одно основание к выселению в судебном порядке с предоставлением другой площади – снос дома в связи с отводом земельного участка, на котором он расположен, для государственных или общественных надобностей… В таких случаях нанимателю и членам его семьи предоставляется другое благоустроенное помещение независимо от срока их проживания, а также от того, что они проживали на служебной площади или в ведомственном доме в силу специального жилищного обязательства. И только при сносе домов личных собственников право на предоставление другой площади имеют наниматели и члены их семьи, проживавшие в сносимом доме не менее года. Жилое помещение предоставляется той организацией, которой земельный участок отводится, а при сносе дома личного собственника – исполкомом местного Совета. Но если земельный участок, на котором находится подлежащий сносу дом личного собственника, отведен какой-либо организации и ей выделены средства для капитальных вложений на строительство жилых домов, другое жилое помещение предоставляется нанимателю этой организацией.

Раздел III

Обязательства по безвозмездной передаче имущества в собственность или в пользование

Вводные положения

Имущественные отношения социалистического общества в своей подавляющей массе носят возмездный характер. Возмездность отношений с участием социалистических организаций вытекает из сметной обособленности госучреждений, хозрасчетной самостоятельности госпредприятий и признания права собственности на имущество за кооперативно-колхозными и общественными организациями. Для отношений, участниками которых являются граждане, принцип возмездности имеет решающее значение потому, что «до тех пор, пока наступит “высшая” фаза коммунизма, социалисты требуют строжайшего контроля со стороны общества и со стороны государства