Избранные труды. Том III - Олимпиад Соломонович Иоффе

в процессе ее использования изнашивается (амортизируется), утрачивая известную часть своей стоимости, на компенсацию которой вправе притязать собственник, временно уступающий пользование имуществом другому лицу. В течение того же периода собственник не может извлекать из вещи ее полезные естественные свойства в целях удовлетворения различных своих потребностей. Эти потери также должны быть ему компенсированы, чтобы он смог использовать полученный денежный или иной эквивалент на приобретение предметов, отвечающих его нуждам в данный момент.

Из сказанного, конечно, не следует, что возмездность составляет обязательный элемент всех отношений такого рода. Наоборот, у нас широко распространено и безвозмездное пользование отдельными видами имущества. Речь при этом идет не только о товарищеской взаимопомощи в отношениях между гражданами, но в первую очередь об огромном непрерывно расширяющемся круге случаев безвозмездного предоставления к услугам населения многообразных видов имущества из общественных фондов. Более того, даже и при возмездном характере этих отношений уплачиваемое собственнику вознаграждение далеко не всегда достигает размеров, компенсирующих износ вещи и уступку пользования ею. Общеизвестно, например, что квартирная плата, вносимая за пользование помещениями в государственном жилом фонде, нормируется по ставкам, которые покрывают весьма незначительную часть расходов по содержанию и ремонту жилых строений.

Но как бы ни возрастало значение безвозмездности при социализме, до тех пор, пока сохраняется закон стоимости, а труд оплачивается по его количеству и качеству, не могут утратить своей решающей роли эквивалентно-возмездные экономические связи между индивидом и обществом, между самими индивидами или их организованными коллективами. Этим определяется и роль возмездных отношений по передаче имущества во временное пользование другого лица.

Действующее законодательство в качестве оснований возникновения обязательств по передаче имущества в возмездное пользование предусматривает два вида договоров – имущественный наем и наем жилого помещения. Встречаются и такие термины, как «аренда» (например, сдача в аренду складских помещений) или «прокат» (например, сдача напрокат музыкальных инструментов). Нередко отмеченное терминологическое разнообразие отражает известное различие в регулировании отдельных отношений. Так, существуют особые правила работы прокатных организаций, сдачи в аренду нежилых помещений и т. п. Однако наличие отдельных разновидностей таких договоров не устраняет коренной их общности как договоров имущественного найма. В этом смысле термины «имущественный наем», «аренда», или «прокат» равнозначны.

Договор имущественного найма применяется в отношениях между социалистическими организациями. В одних случаях (например, при сдаче в аренду временно бездействующего оборудования) он носит эпизодический характер; в других же случаях основная или одна из основных задач данного юридического лица в том и состоит, чтобы обслуживать иные организации путем сдачи им имущества внаем. Таковы, например, функции отделов нежилых помещений исполкомов местных Советов, сдающих в аренду складские, торговые и тому подобные помещения.

В отношениях между организациями и гражданами договор имущественного найма имеет существенное значение в области прокатного обслуживания населения музыкальными инструментами, мотоциклами и велосипедами, спортивным инвентарем, предметами домашнего обихода. Гораздо реже используется в порядке найма социалистическими организациями имущество граждан. Это бывает в случаях сдачи гражданами в аренду дачного или жилого помещения для детского сада или пионерского лагеря, передачи для организуемых публичных выставок уникальных произведений живописи, скульптуры, графики и т. п.

Для отношений, обоими участниками которых являются граждане, имущественный наем не имеет сколько-нибудь существенного значения, так как передача одним гражданином своего имущества во временное пользование другому обычно происходит при такой степени товарищеской близости, которая, как правило, исключает возмездность, составляющую обязательный элемент договора имущественного найма. Применение этого договора ограничивается здесь почти исключительно наймом дачных помещений, взысканием с поднанимателей жилой площади денежного вознаграждения за пользование домашней обстановкой нанимателя квартиры и иными аналогичными случаями.

В отличие от имущественного найма договор найма жилого помещения есть договор между нанимателем и собственником (владельцем) дома о предоставлении в возмездное пользование отдельной квартиры или комнаты. Поскольку в жилье может нуждаться не организация, а гражданин, то только он и способен выступать как наниматель в этом договоре, кто бы ни сдавал внаем жилое помещение. Когда же в аренду сдается жилой дом в целом, ее оформляют договором имущественного, а не жилищного найма. Тот же договор опосредствует сдачу в аренду части жилого дома, если в качестве арендатора выступает юридическое лицо, а не отдельный гражданин.

Глава 1

Договор имущественного найма

§ 1. Понятие и порядок заключения договора имущественного найма

Понятие договора имущественного найма. В договоре имущественного найма участвуют два контрагента: наймодатель и наниматель. Наймодатель – тот, кто предоставляет имущество во временное пользование. Участник договора, которому имущество для пользования передается, называется нанимателем. Соответственно между сторонами распределяются взаимные права и обязанности: наймодатель обязан передать имущество в пользование нанимателю, а последний обязан вносить наемную плату… Наниматель должен также возвратить имущество наймодателю в надлежащий срок. Исходя из этого определяется понятие договора имущественного найма.

Договор имущественного найма есть договор, в силу которого одна сторона, наймодатель, обязуется передать имущество в пользование другой стороне, нанимателю, обязующемуся вносить плату за использование этого имущества и по истечении срока действия договора возвратить его наймодателю.

Поскольку обязанность передать имущество и вносить плату возникает из достигнутого сторонами соглашения, а фактически эти действия совершаются после того, как соглашение состоялось, имущественный наем должен быть признан консенсуальным договором. Он является также возмездным, ибо наниматель уплачивает определенное вознаграждение наймодателю за использование его имущества. Вместе с тем договор носит взаимный характер, так как праву наймодателя на наемную плату и обязанности по передаче имущества в пользование соответствуют обязанность нанимателя по внесению наемной платы и право требовать передачи ему в пользование имущества.

Участники отношений по имущественному найму связаны друг с другом заключенным договором. Поэтому их субъективные права носят относительный характер: они могут быть нарушены лишь другим договорным контрагентом и должны быть защищены только против возможных нарушений с его стороны. Однако сданное внаем имущество поступает во владение нанимателя, а владение – такое правомочие, которое может быть нарушено любым и каждым, осуществляет ли его собственник или договорный контрагент. Например, Л. купил с рук запасное колесо к автомашине «Москвич». Впоследствии оказалось, что оно похищено у Н. с машины, полученной им напрокат. Прокатный пункт вправе по виндикационному иску истребовать колесо от приобретателя. Поскольку, однако, нарушено не только право собственности, но и предоставленное нанимателю право владения, оно также должно получить защиту со стороны закона… При этом, пока сохраняется договор найма, принадлежащее нанимателю право владения защищается не только против третьих лиц, но и против самого собственника. Следовательно, в приведенном примере наниматель Н. вправе истребовать колесо у приобретателя Л., а если бы оно было истребовано прокатным пунктом, последний в период действия проката был бы обязан возвратить его нанимателю.

Выходит, таким образом, что договорное (относительное) правоотношение по имущественному найму в той мере, в какой оно связано с передачей имущества во владение другого лица, порождает и определенные абсолютно-правовые последствия. Они проявляются не только в защите прав нанимателя от любого нарушителя, но и в том, что в случае перехода права собственности на наемное имущество к любому другому лицу договор найма в пределах срока своего действия сохраняет силу и для нового собственника… Это правило применяется как при смене собственника, так и при переходе сданного внаем имущества из оперативного управления госоргана-наймодателя в оперативное управление другой государственной организации…

Право на временное возмездное пользование чужой вещью может возникнуть из договора не только найма, но и поднайма… Например, А., арендующий маломерное жилое строение местного Совета, часть его сдает в возмездное пользование Б. В этом случае в качестве нанимателя будет выступать А., а поднанимателя – Б. Таким образом, поднаем – это такой договор, в силу которого наниматель имущества передает его целиком или в известной части во временное возмездное пользование другому лицу.

При поднайме в отношениях с наймодателем состоит только наниматель, а не поднаниматель. Последний находится в правоотношениях лишь с нанимателем. Поэтому наниматель несет всю полноту ответственности перед наймодателем за действия поднанимателя. Вследствие тех же причин права поднанимателя становятся производными от прав нанимателя: с прекращением найма прекращается и поднаем.

По общему правилу, наниматель вправе сдать имущество в поднаем только с согласия наймодателя. Однако в отношениях по бытовому прокату, осуществляемому специальными прокатными организациями, сдача имущества в поднаем вовсе не допускается.