Избранные труды. Том III - Олимпиад Соломонович Иоффе

не состоявшуюся передачу, мог бы воспользоваться сам отчуждатель. А это означает, что, находясь в соответствии с законом, консенсуальная конструкция не ущемляет интересов ни одной из сторон и вместе с тем обеспечивает повышенную охрану интересов отчуждателя на случай любой неисправности, допущенной другим контрагентом.

Правовые особенности договора пожизненного содержания.

Договор пожизненного содержания – один из договоров о возмездной реализации имущества. Среди последних центральное место занимает купля-продажа как исходная и вместе с тем элементарная форма возмездного обмена. Максимальным сходством с куплей-продажей обладает договор мены, каждый участник которого является продавцом и покупателем одновременно. При всем отличии от купли-продажи договоров поставки и контрактации они как выражающие обмен имущества на деньги более приближены к ней, чем договор пожизненного содержания, в котором для одной из сторон возмездность означает предоставление обеспечения в виде жилища, питания, ухода и помощи. Поэтому, хотя в ГК РСФСР пожизненное содержание и отнесено к особым разновидностям купли-продажи, в действительности оно не только представляет собой самостоятельный договор, но и в системе обязательств по возмездной реализации имущества не может быть расположено ранее всех других относящихся к той же группе договоров.

Важнейшая юридическая особенность договора пожизненного содержания состоит в том, что он является длящимся и алеаторным.

Длящимися называются договоры, не просто заключенные на длительный срок, но и предполагающие систематическое исполнение или постоянное использование основанных на них правомочий. Поэтому, например, разовая поставка, исполняемая единократно, не будет длящимся договором, какое бы время ни разделяло моменты ее заключения и исполнения. Напротив, пожизненное содержание потому относится к длящимся договорам, что не только сохраняет силу до момента смерти отчуждателя, не требует систематического исполнения приобретателем своих обязанностей. В связи с этим возникает целый ряд специфических для подобных договоров вопросов: как быть, если приобретатель умрет раньше отчуждателя, если жилой дом погибнет при жизни обеих сторон и т. п.?

Алеаторными называются договоры, которые, будучи возмездными, конструируются так, что объем встречного удовлетворения, причитающегося от одной из сторон, остается неизвестным, пока не наступит обстоятельство, призванное его окончательно определить. В договоре пожизненного содержания таким обстоятельством является смерть отчуждателя, к моменту которой только и выясняется, в чем выразилась возмездность совершенного им акта отчуждения в пользу приобретателя. Если к алеаторным договорам подходить с чисто коммерческой точки зрения, то на первый план в них выступает известный элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, так как вполне вероятно, что либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное. Но в договоре пожизненного содержания решающая роль отводится не коммерческим моментам, а помощи, которая должна оказываться отчуждателю и притом до тех пор, пока он в ней действительно нуждается. Соответственно решается и ряд связанных с алеаторностью данного договора специфических вопросов: о судьбе расходов по содержанию отчуждателя, если действие договора прекратится при жизни обоих контрагентов, о судьбе жилого дома после прекращения договора при подобных обстоятельствах и т. п.

Закон прямо предусматривает лишь такой договор пожизненного содержания, который связан с отчуждением жилого дома, а по ГК Белорусской ССР и ГК Литовской ССР вместе с жилым домом осуществимо отчуждение и другого имущества. Однако, не нарушая закон, стороны могут вступить в аналогичное правоотношение, использовав в качестве его объекта одно только иное ценное имущество, а не жилой дом. К такому договору применимы по аналогии нормы ст. 253–254 ГК, за исключением лишь правил, рассчитанных именно на жилой дом. Но так как обычно отчуждается жилой дом, только этим случаем ограничивается дальнейшее изложение.

§ 2. Элементы договора пожизненного содержания

Субъекты. Договор пожизненного содержания – единственный пример договора, который может быть заключен только в отношениях между гражданами. Но в то же время и не каждый гражданин признается способным к его заключению.

В качестве отчуждателей могут выступать лишь граждане, ставшие нетрудоспособными по возрасту или состоянию здоровья… т. е. мужчины в возрасте от 60 и женщины в возрасте от 55 лет или инвалиды I, II, III групп. Смысл этого требования состоит в том, что в противном случае договор пожизненного содержания мог бы быть использован как средство обеспечения паразитического образа жизни лицам, способным к труду, но уклоняющимся от него. Заключение того же договора от имени детей, не достигших возраста трудового совершеннолетия, несовместимо с самой сущностью данного договора, предназначенного для обеспечения пожизненного содержания, между тем как несовершеннолетние в лучшем случае нуждались бы в обеспечении содержания лишь до достижения ими возраста трудового совершеннолетия. Можно, таким образом, констатировать, что только такая нетрудоспособность, которая обусловливается состоянием здоровья или престарелым возрастом, порождает для гражданина правоспособность быть отчуждателем в договоре пожизненного содержания.

В качестве приобретателей могут выступать лишь дееспособные граждане. Это и понятно, ибо приобретатель принимает на себя обязанности по содержанию отчуждателя, оказанию ему помощи и уходу за ним. Конечно, для их выполнения необходимы и определенные материальные ресурсы, наличие или отсутствие которых влияет, однако, не на способность к заключению договора, а на возможность его исполнения. Сама же правоспособность быть приобретателем по договору пожизненного содержания неотделима от дееспособности приобретателя.

Объект. Материальным объектом рассматриваемого договора является жилой дом или часть дома. Дачные и другие строения или имущественные ценности иного характера как возможные самостоятельные его объекты в законе не упоминаются. К материальным относятся и те объекты, которые в вещественной форме должны предоставляться для обеспечения содержания отчуждателя. Действия по передаче материальных объектов, а также по уходу за отчуждателем и оказанию ему необходимой помощи составляют юридический объект договора.

В ч. 1 ст. 253 ГК как возможный материальный объект договора пожизненного содержания фигурирует не только жилой дом, но и его часть. Однако в числе обязанностей, возлагаемых на приобретателя, значится также обеспечение отчуждателя жильем. И если бы он предоставил приобретателю только часть дома, у него оставалась бы другая часть того же дома, надобности в которой для удовлетворения собственных жилищных потребностей он уже не испытывал и которая могла бы быть использована только для сдачи внаем, вопреки потребительскому назначению личной собственности. Во избежание этого следует признавать часть жилого дома лишь тогда возможным объектом договора пожизненного содержания, когда сам отчуждатель обладает не домом в целом, а только его частью или когда одна часть дома отчуждается по иным договорам, а другая – по договору о пожизненном содержании.

Форма. В ст. 253–254 ГК нет прямого указания на то, в какую форму должен облекаться договор пожизненного содержания. Но так как по ГК РСФСР пожизненное содержание есть разновидность купли-продажи жилого дома, его следует подчинять правилам ст. 239 того же Кодекса, согласно которым договор нуждается в нотариальном, а в сельской местности – письменном оформлении с последующей регистрацией в исполкоме местного Совета. В целях охраны интересов как отчуждателя, так и третьих лиц на случай, если бы приобретатель попытался реализовать дом во время действия договора, в актах регистрации отмечается, что жилой дом приобретен по договору пожизненного содержания.

Срок. Договор пожизненного содержания – не только срочный, но и такой договор, который сам определяет срок своего действия. Он обозначен, однако, не календарной датой, а событием – наступлением в будущем смерти отчуждателя. Если во многих других случаях срок может определяться разными способами, то для рассматриваемого договора закон императивно устанавливает единственно допустимый срок: его нельзя заключать иначе, кроме как пожизненно для отчуждателя. Указание на любой иной срок было бы равнозначно отсутствию одного из существенных условий договора, делающему его несостоявшимся. Из пожизненного действия договора именно для отчуждателя следует, что предоставленные ему права непередаваемы ни по наследству, ни каким-либо иным способом.

Содержание. Действия по передаче жилого дома или его части в собственность приобретателя совершаются отчуждателем в момент заключения договора. Следовательно, об обязанностях отчуждателя можно говорить только применительно к случаям, когда договор уже совершен, но дом приобретателю еще фактически не передан, хотя и подлежит передаче. Основное же значение имеют обязанности приобретателя, обрисованные в ч. 1 ст. 253 ГК и обозначенные понятием материального обеспечения в натуре. Конкретные формы такого обеспечения выражаются в предоставлении следующих благ:

а) жилища. Оно может быть точно определено договором. При отсутствии в нем необходимых указаний отчуждателю должна быть предоставлена изолированная комната, если это не исключается характером отчуждаемого дома. Так как двумя домами владеть запрещено, а поселение на площадь, полученную приобретателем внаем, не обеспечивало бы стабильности (пожизненности) прав отчуждателя, жилище должно быть ему предоставлено именно в отчужденном доме;

б) питания. Нет препятствий