Избранные труды. Том III - Олимпиад Соломонович Иоффе

произошли в момент, когда она находилась во владении нанимателя, надлежит исходить из презумпции его виновности. Это означает, что обязанность по возмещению убытков должна быть возложена на нанимателя, если не доказан случайный характер ухудшения или гибели имущества. Та же презумпция, пока она не опровергнута, дает наймодателю право на досрочное расторжение договора…

По истечении срока действия договора, а при его бессрочности – по предъявлении требования наймодателем и истечении установленного льготного срока договор прекращается и наниматель обязан возвратить имущество наймодателю. Имущество должно быть возвращено в том состоянии, в каком наниматель получил его, т. е. в полной сохранности, со всеми принадлежностями и т. п. Учитывается лишь обусловленная пользованием степень нормального износа. Но в договоре может быть предусмотрен возврат имущества и в ином состоянии… например в отремонтированном виде, с восстановлением износа и т. п. Когда внаем сдаются крупные объекты, снабженные инвентарем, он обычно фиксируется в специальной описи, на основе которой объект затем принимается наймодателем.

Уклонение нанимателя от обязанности своевременно возвратить имущество дает наймодателю право на его истребование в принудительном порядке. Он вправе, кроме того, взыскать убытки, причиненные ему просрочкой, а также тем, что в возвращенном объекте отсутствуют или приведены в негодность некоторые составные части, принадлежности, элементы инвентаря и т. п.

Договор имущественного найма заключается обычно на длительное время. Важно поэтому определить, кто и в каких пределах обязан в период его действия обеспечивать содержание имущества, включая ремонт – как текущий, обусловленный повседневным использованием вещи, так и капитальный, вызываемый ее значительным износом.

Распределение между сторонами указанных обязанностей может быть определено в договоре. Иногда этот вопрос разрешается в специальных правилах, типовых договорах и т. п. Так, согласно Типовому договору о сдаче гражданам в аренду маломерных жилых домов, капитальный ремонт возлагается на арендатора. Утвержденный Ленгорисполкомом Типовой договор о сдаче в аренду нежилых помещений предусматривает, что при передаче арендатору помещения в целом он обязан производить капитальный ремонт за свой счет, а при сдаче ему части помещения – за счет наймодателя, но своими средствами.

Если, однако, в законе, специальных правилах или в договоре соответствующее условие не предусмотрено, применяются диспозитивные нормы ст. 284–285 ГК. В них учитывается, что обычное содержание имущества и его текущий ремонт призваны обслуживать потребности нанимателя, поскольку без этого неосуществимо повседневное использование вещи, тогда как капитальный ремонт является средством восстановления стоимости имущества, сохранения его целостности и, следовательно, служит интересам наймодателя. Поэтому обязанность капитального ремонта возлагается на наймодателя, а текущего ремонта и обеспечения обычного содержания имущества – на нанимателя.

Наймодатель вправе расторгнуть договор, лишь когда наниматель не выполняет возложенной на него специальными правилами или соглашением сторон обязанности по капитальному ремонту… Что же касается обязанности по обычному содержанию вещи и текущему ремонту, то ее нарушение дает право отказаться от договора, только если это ухудшило состояние имущества… Нанимателю также предоставляется право на расторжение договора, когда свою обязанность по капитальному ремонту нарушает наймодатель… Но в распоряжении нанимателя имеется и другая возможность – произвести необходимый ремонт самостоятельно, а связанные с ним расходы взыскать с наймодателя или зачесть в счет причитающейся наймодателю наемной платы…

От ремонта нужно отличать вносимые в имущество улучшения. Когда, например, арендатор жилого дома устанавливает в нем газопровод или взамен печного сооружает паровое отопление, то в подобных случаях речь уже идет не о поддержании целостности, а об известных изменениях объекта, усиливающих эффективность его использования. Это и называют улучшениями. И если за время действия договора они полностью не амортизируются, нужно определять судьбу самих улучшений или связанных с ним материальных затрат следующим образом.

Улучшения, внесенные с согласия наймодателя, должны быть им компенсированы в пределах необходимых затрат. Если же согласие наймодателя испрошено не было, применяются несовпадающие правила к улучшениям отделимым, которые могут быть изъяты из объекта найма при полном сохранении его прежнего состояния, и неотделимым, изъятие которых причинило бы вред наемному имуществу. Неотделимые улучшения переходят к наймодателю безвозмездно. Отделимые он тоже может оставить за собой, но с оплатой компенсации нанимателю. Если от оплаты таких улучшений наймодатель отказывается, они могут быть изъяты нанимателем…

Приведенные правила касаются лишь таких изменений, вносимых в наемное имущество, которые имеют характер именно улучшений. Всякое иное переоборудование объекта имущественного найма, не связанное с его улучшением, может быть произведено только с разрешения наймодателя. В противном случае наниматель обязан восстановить прежнее состояние имущества и возместить наймодателю убытки.

Особенности договора бытового проката. В предшествующем изложении уже упоминался договор проката и отмечались некоторые его особенности. Конкретное выражение они находят в каждом из элементов договорного обязательства.

Субъектный состав договора отличается тем, что в качестве наймодателя выступают лишь специализированные прокатные организации, а нанимателя – только граждане при предъявлении паспорта или иного соответствующего документа. Прокат некоторых видов доступен лишь гражданам, отвечающим определенным требованиям, например имеющим водительские права, если напрокат сдается автомобиль. С малолетними договоры проката не заключаются, а с несовершеннолетними, достигшими 15 лет, могут быть заключены при наличии справки о заработке (стипендии) или с письменного согласия родителей (попечителей).

Срок проката зависит от пожелания нанимателя, но не должен превышать установленного типовым договором максимального срока. По истечении обусловленного срока стороны вправе возобновить действие договора на следующий срок такой же продолжительности. Но так как право на преимущественное перезаключение договора нанимателю не предоставлено, нельзя возобновлять договор, если в порядке очередности его заключения требует другой гражданин.

Форма проката всегда письменная. Конкретные ее реквизиты видоизменяются в зависимости от объекта, сдаваемого напрокат. Чаще всего договор фиксируется на типовых формулярах установленного образца с вручением одного экземпляра нанимателю и оставлением второго прокатной организации.

Права и обязанности сторон, помимо того, что характерно для любого правоотношения по имущественному найму, предполагают совершение некоторых дополнительных действий… Организация, заключающая договор бытового проката, должна в присутствии нанимателя проверить исправность сдаваемого внаем имущества. Типовые договоры обязывают ее также осведомить нанимателя о порядке пользования имуществом, условиях проката и мерах ответственности за допущенные нарушения. В пределах установленного срока после заявления нанимателя прокатный пункт должен либо устранить обнаруженные в имуществе дефекты, либо заменить его исправным предметом. Несмотря на срочность прокатного договора, наймодатель обязан принять сдаваемый нанимателем объект проката в любое время и возвратить ему наемную плату за вычетом суммы, приходящейся на истекший период, включая день возврата вещи.

Прокатная организация вправе осуществлять надзор за содержанием и эксплуатацией имущества, чему соответствует обязанность нанимателя допускать к проверке его состояния представителя этой организации. Если выяснится, что наниматель содержит или эксплуатирует имущество ненадлежащим образом, повредил его, самостоятельно отремонтировал или разобрал, договор может быть досрочно расторгнут с отнесением на счет нанимателя расходов по возвратной транспортировке вещи и ее ремонту. При возвращении вещи без отдельных деталей наниматель обязан оплатить их стоимость в полуторном размере с начислением пени в размере 0,1 % за каждый день просрочки от суммы просроченного платежа. Наниматель, приведший полученное напрокат имущество в полную негодность, имеет возможность либо передать наймодателю такой же по качеству и марке предмет, либо оплатить его стоимость по розничным ценам, оставив поврежденное имущество за собой.

Глава 2

Жилищные обязательства

§ 1. Понятие и виды жилищных обязательств

Понятие жилищного обязательства. Улучшение жилищно-бытовых условий трудящихся – одна из важнейших задач коммунистического строительства в нашей стране…Чтобы обеспечить наиболее целесообразное и максимально возможное при наличном жилом фонде удовлетворение потребностей населения в жилой площади, необходим особый порядок нормирования жилищных отношений. Институт имущественного найма к этому не приспособлен. Регулируемый им договор совершается, по общему правилу, исключительно на основе соглашения сторон, и как только истекает срок его действия, наниматель обязан возвратить наймодателю полученный в пользование объект. Совершенно очевидно, что, если бы те же правила распространялись на жилищные отношения, распределение жилой площади не зависело бы от степени нуждаемости, а право пользования ею время от времени прекращалось бы в противоречие с самой природой потребности в жилье, носящей постоянный характер.

Ввиду этого нормы ГК об имущественном найме применяются к жилищным отношениям, лишь когда это прямо предусмотрено законом. В частности, согласно указанию ч. 2 ст. 295 ГК к договору