Избранные труды. Том III - Олимпиад Соломонович Иоффе

жилищного найма с учетом его специфики должны применяться рассчитанные на имущественный наем правила ст. 281–285, 288, 291 и 292 ГК. Сам же наем жилого помещения выделен в ГК в особую главу… следующую за главой об имущественном найме.

Однако основанием жилищных обязательств может быть не только договор найма жилого помещения. Они возникают и из других оснований, не носящих договорного характера, например из членства в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК). В то же время помимо норм ГК существуют специальные нормативные акты, рассчитанные как на договор жилищного найма, так и на иные жилищные правоотношения. В характеристике источников правового регулирования жилищных отношений должны учитываться и эти акты.

…По своей юридической природе жилищное правоотношение является обязательственным. В нем участвуют: на одной стороне тот, кто предоставляет жилое помещение в пользование, а на другой – лицо, которому оно предоставляется. Если жилищное правоотношение основано на договоре, стороны рассматриваются соответственно как наймодатель и наниматель. Важнейшая функция наймодателя состоит в предоставлении жилого помещения. Главная функция нанимателя сводится к внесению квартирной платы и использованию помещения по его целевому назначению…

Сложнее обстоит дело с жилищными правоотношениями в ЖСК. Они связаны с управлением общекооперативными делами, получением и погашением банковского кредита, отпущенного на жилищно-кооперативное строительство, возмещением расходов по эксплуатации жилого дома. Но если иметь в виду устанавливаемое здесь жилищное обязательство, то оно означает: для ЖСК – обязанность предоставлять жилое помещение в пользование, а для члена ЖСК – обязанность уплаты пая, возмещения в соответствующей доле расходов по эксплуатации жилого дома и использования предоставленного жилого помещения по его целевому назначению. Объединив квартирную плату в договоре жилищного найма и различные выплаты в отношениях с ЖСК под общим наименованием «установленных платежей», можно выразить сущность жилищного обязательства в обобщенном виде.

Жилищным называется обязательство, в силу которого одна сторона (наймодатель, ЖСК) должна предоставить жилое помещение в пользование, а другая сторона (наниматель, член ЖСК) обязана использовать это помещение по целевому назначению и вносить установленные платежи.

В прошлом жилищное обязательство если и не отождествлялось полностью, то все же сводилось почти исключительно к обязательству, возникающему из договора жилищного найма. Даже Ю. Г. Басин, впервые в советской литературе поставивший и широко осветивший проблему жилищного правоотношения, не вышел по существу за рамки обязательственных связей наймодателя с нанимателем[186].

До тех пор, пока ЖСК не получала широкого развития, такое положение было вполне объяснимо. Когда же удовлетворение жилищных потребностей через ЖСК приобрело широкий размах, былой подход к рассматриваемой проблеме явно устарел. Ныне с полным основанием ставится вопрос о необходимости иной, более емкой трактовки жилищных обязательств[187]. Задача, однако, заключается в том, чтобы при подобной жизненно оправданной конструкции была соблюдена разумная мера, ибо имеется в виду не любое связанное с жилым помещением правоотношение, а лишь жилищное обязательство и притом носящее самостоятельный характер, а не образующее один из элементов другого, основного или исходного, правоотношения.

Ю. К. Толстой, например, предлагает вместо главы «Наем жилого помещения» включить в Основы и раздел ГК, посвященный обязательственному праву, главу «Пользование жилыми помещениями», закрепив в ней «все основания пользования жилыми помещениями, в том числе жилищный наем, членство в жилищностроительной кооперации, семейные отношения с собственником дома или членом кооператива, пожизненное пользование жилым помещением и т. д.»[188]. Но наименование «пользование жилым помещением» неудачно, поскольку оно не согласуется с обязательственно-правовой природой соответствующих отношений, хотя обсуждается система одного из институтов обязательственного права. Закрепление в том же институте всех, пусть одних только обязательственных, оснований, также неоправданно. Некоторые из этих оснований порождают самостоятельные обязательства, лишь сопряженные с пользованием жилым помещением, но не тождественные ему (например, обязательство по пожизненному содержанию). Что же касается семейных отношений с собственником жилого дома, то они влияют, конечно, на жилищные права граждан и учитываются в нормах жилищного законодательства. Но пока существуют семейные отношения, нет особого жилищного обязательства, которое в тот момент как раз и возникает или может возникнуть, когда семейные отношения прекратились или находятся в стадии прекращения.

Самостоятельными жилищными, и именно обязательственными можно признать только правоотношения, основанные на жилищном найме или членстве в ЖСК. Во всех остальных случаях право пользования жилым помещением выходит за пределы обязательственного права, либо входит составным элементом в иное обязательство, либо производно от жилищного обязательственного правоотношения (поднаем жилого помещения, проживание временных жильцов и т. п.). Нормы о таких отношениях в известной мере могут, а иногда и должны быть включены в главу ГК, посвященную жилищным обязательствам. Но это допустимо лишь в меру их неурегулированности соответствующими специальными институтами и при практической неотделимости от собственно жилищных обязательств. Отсюда следует, что и общее определение жилищного обязательства должно ориентироваться не на любые правоотношения по использованию жилых помещений, а только на те, которые имеют своим основанием договор жилищного найма или членство в ЖСК.

Жилищные обязательства бывают разных видов, и наряду с общими нормами жилищного законодательства каждый такой вид подчиняется специальным правилам. Для исследования этих правил необходимо вначале подвергнуть классификации сами жилищные обязательства.

Виды жилищных обязательств. Деление жилищных обязательств на виды зависит от структуры жилого фонда, существующего в СССР.

Основной жилой фонд в городах составляет государственную собственность (ст. 6 Конституции СССР). Он образует единый государственный жилой фонд и подразделяется на две составные части: фонд местных Советов и ведомственный фонд.

Фонд местных Советов призван обслуживать жилищные потребности граждан, проживающих в городах или иных населенных пунктах, независимо от места их работы. Управление домами этого фонда осуществляют исполкомы местных Советов через свои жилищные управления. В некоторых городах жилищные управления входят в состав отделов коммунального хозяйства, а в других – подчинены непосредственно исполкомам местных Советов. В Москве, Ленинграде и в ряде других крупных центров страны, наряду с жилищными управлениями, осуществляющими оперативно-хозяйственную эксплуатацию жилых домов, существуют отделы (управления) учета и распределения жилой площади, на которые возложены исполнительные функции по постановке на учет и предоставлению жилой площади лицам, имеющим право получить ее. Непосредственное управление отдельным домом или группой домов возложено на домоуправление или жилищно-эксплуатационную контору. Они действуют на началах хозрасчета, имеют расчетные счета в банке и выступают как самостоятельные субъекты гражданского права, т. е. как юридические лица…

Ведомственный фонд предназначен для удовлетворения потребностей в жилье работников соответствующего министерства, иного ведомства, предприятия или учреждения. Общее управление домами ведомственного фонда осуществляет то предприятие, учреждение или ведомство, на балансе которого они значатся. Если жилой фонд министерства (ведомства) составляет не менее 200 тыс. кв. м, для управления им образуется жилищный отдел, а в остальных случаях – жилищный сектор… Отдельные дома или их группы находятся в ведении домоуправлений.

Наряду с государственным существует кооперативный и общественный фонд, состоящий из жилых строений, которые принадлежат на праве собственности кооперативным и общественным организациям. Он используется для обеспечения жильем членов и работников этих организаций в такой же мере, в какой государственный ведомственный фонд призван обслуживать жилищные потребности работников государственных предприятий и учреждений. В особом положении находятся лишь дома жилищно-строительных кооперативов. ЖСК образуется для возведения жилого дома и последующего предоставления в нем квартир членам кооператива в соответствии с размером внесенного пая.

В состав жилого фонда СССР входят также дома, принадлежащие на праве собственности гражданам и образующие индивидуальный жилой фонд. Гражданин, проживающий в своем доме, пользуется им как собственник, но может передать квартиру или комнату в возмездное пользование другому лицу по договору, подчиняющемуся нормам жилищного законодательства.

Если от структуры жилого фонда перейти к классификации жилищных обязательств, то окажется, что отчасти она адекватна указанной структуре, но зачастую существенно с ней не совпадает. Действительно, можно говорить о разных правовых режимах для фонда местного Совета и индивидуального фонда. Но отличающийся от них единый режим установлен для государственных ведомственных, кооперативных и общественных домов (кроме домов ЖСК). В то же время дома ЖСК, хотя они и входят в кооперативный фонд, подчиняются особому режиму. Особый режим введен также для служебных жилых помещений, выделены ли они в государственном, кооперативном или общественном фонде. А в пределах государственного ведомственного, кооперативного и общественного фонда самостоятельную группу составляют жилищные обязательства, сохраняющиеся до тех пор, пока существуют трудовые правоотношения между нанимателем жилого помещения и наймодателем.

Необходимо, таким образом, различать следующие виды жилищных обязательств:

а) в домах местных Советов (включая жилую