Избранные труды. Том III - Олимпиад Соломонович Иоффе

б) в ведомственных домах (в домах государственного ведомственного, кооперативного и общественного фонда) с дальнейшим их подразделением на общие обязательства, сохранение которых не зависит от трудовых отношений, и специальные обязательства, сохранение которых поставлено в такую зависимость;

в) в домах ЖСК;

г) в служебных помещениях;

д) в индивидуальных жилых домах[189].

В основу анализа жилищных правоотношений должны быть положены обязательства, возникающие при предоставлении площади в домах местных Советов. Другие обязательства требуют анализа в специальных случаях и, как правило, путем сопоставления с одноименными обязательствами, устанавливаемыми при поселении в домах местных Советов.

§ 2. Возникновение жилищных обязательств

Предоставление жилых помещений… В домах местных Советов жилые помещения предоставляются состоящим на учете лицам в порядке очередности. На учет ставятся все лица, у которых нет жилой площади или в пользовании которых находится площадь, явно не соответствующая (по метражу, состоянию и т. п.) их потребностям. В некоторых городах для постановки на учет введен ряд дополнительных условий: определенный срок проживания в данном городе, утрата жилого помещения в результате определенных причин (например, пребывания в армии) и т. п. В то же время отдельные категории граждан (например, генералы, адмиралы и офицеры, уволенные с военной службы по состоянию здоровья, возрасту или сокращению штатов, а также военнослужащие сверхсрочной службы, прослужившие в Вооруженных Силах до увольнения не менее 20 лет) имеют право на первоочередное получение жилой площади независимо от времени постановки их на учет. Кроме того, если в жилом помещении проживают на правах нанимателей лица офицерского или сержантского состава сверхсрочной службы, оно закрепляется за военным гарнизоном города, а при последующем освобождении может быть предоставлено лишь военнослужащему в соответствии с указанием начальника гарнизона.

Постановка на учет сама по себе жилищного обязательства не порождает. Она имеет административно-правовое значение, обязывая исполком при распределении жилой площади соблюдать обусловленную учетом очередность. Поэтому и права, связанные с постановкой на учет, охраняются лишь в административном, но не в судебном порядке. Для гражданских правоотношений постановка на учет важна только как предпосылка появления в будущем тех юридических фактов, которые способны вызвать к жизни жилищное обязательство.

То же самое следует сказать и относительно решения исполкома о предоставлении жилого помещения, которое принимается при участии представителей общественных организаций в лице комиссии по жилищным вопросам. Поскольку такое решение субъективных гражданских прав не порождает, сам исполком может его отменить, а заинтересованные лица вправе в административном порядке обжаловать неправильные действия исполкома. Однако принятое и в установленном порядке не отмененное решение создает новое административное правоотношение, уже гораздо более конкретное, чем возникающее из факта постановки на учет, и в значительно большей степени подготовляющее формирование жилищного обязательства. В силу этого правоотношения определенному лицу выдается ордер на занятие конкретного помещения, а тем самым появляется и жилищное обязательство: указанный в ордере гражданин имеет право требовать, а обозначенное в нем домоуправление обязано предоставить соответствующее помещение. Своеобразие возникшего обязательства состоит в том, что оно должно быть либо реализовано, либо прекращено.

Его реализация предполагает заключение между указанным в ордере гражданином и домоуправлением договора жилищного найма. Если договор заключен, ранее возникшее жилищное обязательство, ограниченное лишь правом требовать конкретное помещение, трансформируется в обязательство, которое уже воплощает право пользования этим помещением. Но так как договор может быть заключен только при наличии ордера, то нужно признать, что в завершенном виде жилищное обязательство возникает из сложного юридического состава. В него входят ордер и договор, как имеющие гражданско-правовое действие, и не включаются постановка на учет и решение исполкома, которые сами по себе не вызывают каких-либо гражданско-правовых последствий, хотя и необходимы для их наступления[190].

Прекращение обязательства, обусловленного выдачей ордера, может произойти ввиду либо отказа гражданина от своих прав по ордеру, либо их отпадения вследствие признания ордера недействительным. Гражданин считается отказавшимся от своих прав, если прямо заявил об этом исполкому или не реализовал их путем заключения договора в пределах установленного в данном городе срока (3–10 дней), а наймодатель впоследствии площадь ему не предоставляет. Если же отказ от прав не последовал, для прекращения жилищного обязательства необходимо, чтобы ордер был признан недействительным.

Поскольку ордер порождает жилищное (гражданское) обязательство, признать его недействительным может только суд и лишь по единственному основанию – ввиду нарушения установленного порядка, т. е. процедуры и условий выдачи ордера. При нарушении процедуры (например, ордер выдан не на основании решения исполкома) иск о признании ордера недействительным предъявляет исполком. При нарушении условий (например, ордер выдан на несвободное помещение) иск о признании ордера недействительным могут также предъявить лица, чьи права ущемляются (например, гражданин, проживающий в помещении, на занятие которого другому лицу выдан ордер).

Последствия признания ордера недействительным зависят от того, был ли судебный спор возбужден до или после занятия жилого помещения. В первом случае дело ограничивается признанием ордера недействительным, и право на занятие жилого помещения отпадает. Во втором случае ввиду недействительности ордера прекращается и заключенный на его основе договор, а потому занявший жилое помещение должен быть выселен… Правда, одновременно исполком обязывается предоставить ему прежнее, а если это невозможно, то другое жилое помещение. Другое жилое помещение предоставляется также лицам, у которых раньше вообще не было жилой площади и которые заняли ее по ордеру, выданному с соблюдением установленной процедуры, но с нарушением прав других граждан. Однако выполнение решения суда о выселении не ставится в зависимость от выполнения его же решения о том, чтобы выселяемому была предоставлена другая жилая площадь: данное обязательство в результате признания ордера недействительным отпадает, а вместе с ним отпадает и право пользования жилым помещением.

Описанный порядок в принципе распространяется и на ведомственные дома. Особенности состоят в том, что, во-первых, если в данном городе не введен единый учет нуждающихся в жилой площади, его для своих работников обеспечивают сами предприятия и учреждения совместно с фабзавместкомами. Во-вторых, жилые помещения распределяются по совместному решению администрации и фабзавместкома, которые могут изменить очередность, приняв во внимание производственные достижения работника или, наоборот, факты совершения им антиобщественных поступков. В-третьих, принятое решение утверждается исполкомом, выдающим также ордер на занятие помещения, а если дом возведен за счет поощрительных фондов предприятия, исполком обязан выдать ордер на основе сообщенного решения, не утверждая его.

Однако до тех пор, пока ордер не выдан, жилищные права у конкретных лиц не возникают, а потому администрация и фабзавместком вправе изменить принятое решение, и такие действия обжалуются лишь в порядке подчиненности. В административном порядке обжалуется также отказ исполкома в выдаче ордера, причем, когда решение администрации и фабзавместкома не нуждается в утверждении, но исполком считает его противозаконным, обязанность выдачи ордера отпадает, если это решение отменяется вышестоящим для данного предприятия или фабзавместкома органом. В противном случае, поселившись в отведенном ему помещении, гражданин приобретает право на него и может добиваться судебного признания своего права, а на основе такого признания – выдачи ордера. Выданный ордер реализуется путем заключения договора, и таким образом жилищное правоотношение приобретает завершенный вид. Поэтому отныне не отмена состоявшегося решения, а лишь судебное признание ордера недействительным способно упразднить возникшие юридические последствия. Если поводом к такому признанию служит тот факт, что администрация не согласовала своего решения с фабзавместкомом, с иском в суд о признании ордера недействительным вправе обратиться профсоюзная организация.

По-особому устанавливаются в ведомственных домах специальные жилищные обязательства. Обязательство признается специальным, если жилая площадь в ведомственном доме предоставлена в связи с трудовыми отношениями, а данное ведомство (предприятие или учреждение) включено в утвержденный Правительством СССР или союзной республики список, дающий наймодателю право прекратить жилищное обязательство ввиду прекращения трудовых отношений с нанимателем. Тем самым юридический состав, порождающий такое обязательство, расширяется по сравнению с основаниями жилищных обязательств, возникающих в других ведомственных домах: при самом предоставлении жилой площади обладание правом на нее ставится в зависимость от сохранения трудовых отношений. Поэтому не только недействительность ордера, но и прекращение трудовых отношений может повлечь судебное признание жилищных обязательств прекратившимися.

В то же время, возникнув сперва как специальное, обязательство может впоследствии трансформироваться в общее. Это происходит не только вследствие исключения данного ведомства из утвержденного правительством списка, но и по причинам, предусмотренным в ч. 2 ст. 334 ГК: а) работник прекратил трудовые отношения не по собственному желанию и не