Эксперт № 39 (2014) - Эксперт Эксперт

Дестабилизирующим фактором сегодня является новое строительство. В первой половине года рынок качественных офисных площадей Москвы пополнился полумиллионом квадратных метров. По данным компании JLL, до конца года ожидается ввод еще 700 тыс. кв. м. Среди крупнейших проектов: новая очередь комплекса Comcity (фаза «Альфа», 107 тыс. кв. м), МФК ОКО (110 тыс. кв. м) и МФК «Водный» (61,6 тыс. кв. м). Аналитики замечают, что высокие объемы строительства превращаются в проблему с 2013 года: в эксплуатацию вводилось в 1,5 раза больше офисных площадей, чем поглощал рынок. Понятно, что девелоперы со зданиями на высокой степени готовности не станут замораживать свои стройки, так что в ближайшее время новые бизнес-центры постараются «откусить кусок пирога» у старожилов.

figure class="banner-right"

var rnd = Math.floor((Math.random() * 2) + 1); if (rnd == 1) { (adsbygoogle = window.adsbygoogle []).push({}); document.getElementById("google_ads").style.display="block"; } else { }

figcaption class="cutline" Реклама /figcaption /figure

«Пока войны между новыми и старыми бизнес-центрами нет. Потока переезжающих арендаторов не видно. Девелоперы, конечно, пытаются переманить хорошими условиями арендаторов из других зданий, но так было всегда. Сейчас цены предлагаются особо заманчивые: так, в бизнес-центре “Аврора” новые офисы сдаются по 600 долларов за “метр”, годом раньше такие площади предлагались бы по 800 долларов», — рассказывает один из брокеров.

Существенного перетока арендаторов нет не только потому, что у крупных компаний обычно заключены долгосрочные договоры аренды. В отличие от 2009 года принципиально иную позицию заняли владельцы зданий. «Сразу после кризиса 2008 года владельцы были не очень адекватны. Когда арендатор просил снизить ему арендную плату, то чаще всего слышал: “Ни копейки не уступим, не нравится — уезжайте!” Теперь владельцы стали более гибкими и считают, что синица в руках лучше журавля в небе. Сейчас рынок арендатора: большие и особо ценные клиенты могут рассчитывать на скидку в 20–30 процентов», — говорит генеральный директор компании Storm Properties Надежда Башбынар . Торговаться сегодня есть за что. Кроме банальной скидки арендаторы могут выторговывать арендные каникулы до девяти месяцев, перевод части арендной платы из долларов в рубли и т. д.

Участники рынка говорят, что фактор международных санкций пока не проявился в полной мере. Хотя уже известны случаи, когда IT-компании вывозят штат из 20–30 основных сотрудников с семьями в Восточную Европу, резко сокращая офис в Москве. Отдельные западные компании приступили к сокращению персонала в России: речь идет об увольнении до 40% сотрудников и соответствующем уменьшении размера офиса. Однако это разовые случаи, а не система. Пока санкции сказались в большей степени на удорожании кредитов для застройщиков.

«Спрос на покупку офисов упал в последние несколько месяцев драматически. В начале этого года был некий всплеск: инвесторы стремились захеджироваться от валютных рисков и покупали объекты стоимостью два-три миллиона долларов. А сейчас все затихли, пытаясь разобраться, что происходит, — крупных сделок нет совсем», — говорит директор по недвижимости Pro Consulting Global Limited Наталья Круглова .

Валютные колебания, очевидно, станут подталкивать инвесторов уходить из денег в недвижимость. Тем более что в кризис выбор объектов для инвестирования может быть весьма широк: например, в рамках распродажи непрофильных активов государственными корпорациями. Особый интерес для инвесторов могут представлять необычные объекты: в частности, многофункциональные комплексы, где за счет синергии и диверсификации рисков доходность может быть выше, чем у зданий с монофункцией. К примеру, выставленный на продажу офисно-гостиничный комплекс «Бородино» на Русаковской улице имеет как актив окупаемость порядка 8–9 лет при нынешней загрузке офисной части более на 90%, а гостиничной — на 65%, тогда как классические столичные офисные комплексы в среднем окупаются не менее чем за 10–11 лет.

Можно предположить, что объемы строительства офисных зданий в Москве на несколько лет заметно снизятся. Виноваты в этом и низкий спрос на офисы, и слишком дорогие кредиты (стоимость денег на реализацию девелоперских проектов будет выше, чем будущая доходность). Впрочем, на рынке есть «вынужденные застройщики», которые все равно будут строить офисы. Такие девелоперы стоят перед дилеммой — потерять закредитованный актив или через стройку попытаться вытащить свои деньги. Возможны также нишевые проекты, где девелоперу удастся уже на ранней стадии собрать пул арендаторов. В целом же игроки рынка настраиваются на затяжной, постепенно разворачивающийся, осложняемый всеобщей нестабильностью кризис на рынке офисов с постепенным падением ставок и ростом доли свободных площадей.

Реанимируя Сити

В 2014 году деловой район Сити наконец-то стал меняться к лучшему

ОЛЕГ СЕРДЕЧНИКОВ

Кризис на рынке офисов создает неоднозначную ситуацию для делового района Сити. С одной стороны, новые проекты оказываются весьма рискованными. С другой — городские власти настаивают, что главный столичный долгострой должен быть завершен к чемпионату мира по футболу-2018.

Сити — одна из самых печальных градостроительных московских историй последних 20 лет. Новый бизнес-район, задуманный в начале 1990-х как аналог лондонского Canary Wharf и парижского La Defеnsе, за четверть века смог лишь перевалить за «экватор»: функционируют только 11 небоскребов из 23, сдано в эксплуатацию чуть более половины из 4,5 млн кв. м запланированных площадей. Еще хуже, однако, другое: район весьма некомфортен. Городские власти не выполнили своих обязательств по строительству транспортной инфраструктуры, и Сити остается «островом», куда трудно добраться и где сложно припарковаться. В свою очередь, девелоперы пролоббировали значительное увеличение параметров отдельных башен: в итоге общая площадь комплекса увеличилась по отношению к первоначальной более чем вдвое, количество запланированных парковочных мест, наоборот, вдвое снизилось. Даже обычно осторожный в оценках мэр Сергей Собянин назвал Сити градостроительной ошибкой.

В сочетании с вечной стройкой и отсутствием общественных пространств все это дало ожидаемые результаты. Аналитики утверждают, что в Сити сегодня пустует 25–30% офисных площадей. С этим не согласен президент АО «Сити» Дмитрий Гранов : «По нашим данным, общая вакантность по офисам в построенных зданиях не превышает в Сити 10–15 процентов, что является нормой. Собственники башен не отмечают резкого оттока арендаторов и покупателей недвижимости, практически каждый день продолжают заселяться новые компании, совершаются сделки. Да, действительно, есть почти готовые башни “Евразия” и “Эволюция”, которые ждут своих “монособственников”, но включать площади в этих зданиях в общий объем вакантных было бы некорректно в силу незавершенности проектов». Однако бесконечная неустроенность сильно бьет по престижности Сити: многолетние разговоры, что через год-два все будет хорошо, уже не работают. «Несколько лет назад Сити котировалось по ценам, как центральный район города: 800–850 долларов за “метр”. Сейчас ставки ближе, на мой взгляд, к ценам Западного и Юго-Западного районов, — около 600 долларов за “метр”», — говорит генеральный директор компании Storm Properties Надежда Башбынар.

Перспективы Сити обычно связывают с вводом в строй новых небоскребов и масштабным транспортным строительством. Так, в ближайшие месяцы должны быть сданы в эксплуатацию башни «Око» и «Эволюция»; в 2016 году — ветка нового наземного метро, проходящего через Сити, — Малое кольцо Московской железной дороги. Совсем скоро будет начато строительство северного дублера Кутузовского проспекта, запланировано возведение двух автомобильных мостов через Москву-реку. К 2020 году должны быть построены третий пересадочный контур метро и новая ветка метро «Третьяковская» — «Деловой центр» — «Раменки» — «Рассказовка». Интереснее, однако, другое: три месяца назад новое руководство АО «Сити», которое является управляющей компанией делового центра, в сотрудничестве с владельцами отдельных зданий запустили программу по облагораживанию района.

«За собственные деньги мы отремонтировали периметральную дорогу Сити — Тестовская улица. Организовали дополнительные парковки на 700 машино-мест. С помощью города открыли движение по ранее перекрытому проезду между Экспоцентром и Пресненским парком. Приступили к благоустройству территории центрального ядра», — перечисляет Дмитрий Гранов. Город ввел на территории Сити режим платной парковки. На очереди — масштабное озеленение, трансформация набережной, создание единого парковочного брокера для всех подземных парковок зданий Сити и автоматизированной системы въездов на территорию комплекса. Осенью планируется начать работу над комплексной концепцией развития Сити. Конечно, проблем очень много, однако эта программа — прецедент совместных действий управляющей компании, владельцев зданий и городской администрации, начало пути к настоящему обживанию Сити.