Эксперт № 39 (2014) - Эксперт Эксперт

Семь правил покупки новостройки в кризис

Сегодняшняя ситуация резко повышает риск банкротств девелоперов и, соответственно, риски покупателей. Глава компании Strategy & Development Дмитрий Земсков считает, что при падении средних цен на 15% может разориться 20–25% компаний. Сразу оговоримся: сказать, какие компании наиболее подвержены риску банкротства, не представляется возможным. За банками весьма пристально наблюдают надзорные органы, однако каждый раз при отзыве лицензии обнаруживаются неожиданные дыры в балансе. С девелоперами все намного сложнее: они еще менее прозрачны и понятны. Их внутреннюю кухню, включая степень закредитованности и условия кредитов, иногда знает только пара человек в руководстве. Тем не менее попробуем дать несколько советов, как не попасть в число обманутых дольщиков.

Первое: желательно покупать квартиры в зданиях, уже построенных или находящихся на заключительной стадии строительства. Да, сделка на ранней стадии может принести прибыль в 10–20%, но в предкризисной ситуации иногда лучше идти по пути снижения рисков. Выбор жилья в готовых домах сегодня весьма широк: это каждая третья квартира на рынке.

Второе: покупать нужно только квартиры, строящиеся по 214-му закону «О долевом строительстве». Обо всех «хитрых» вариантах — векселях, жилищно-строительных кооперативах и т. д. — стоит забыть. Если «вексельно-кооперативные» стройки попадут в беду, государство с чистой совестью может не помогать ни застройщику, ни покупателям.

Третье: нужно покупать квартиры в проектах, где инженерные коммуникации уже подведены или их прокладка завершается. Домов без коммуникаций следует категорически избегать: девелопер может искренне хотеть их подвести, но кризис способен помешать это сделать. То же с дорогами: обещаниям в кризис лучше не верить.

Четвертое: желательно избегать масштабных «монолитных» проектов. Приоритет на стороне небольших проектов или крупных, но четко фазированных и состоящих из отдельных домов. То есть лучше квартира в трехэтажном домике, чем в 40-этажном здании. Чем дом меньше, тем более вероятно, что у девелопера хватит денег его достроить.

Пятое: желательно, чтобы в проекте участвовал крупный госбанк — Сбер или ВТБ. Такой банк уже на этапе выдачи кредита девелоперу проводит анализ юридической и финансовой стороны проекта. В случае банкротства девелопера высока вероятность, что госбанк станет достраивать объект сам или будет способствовать его достройке государством, поскольку, допусти банк хронический недострой, пятно ляжет на его собственную репутацию.

Шестое: надо внимательно проверить через интернет наличие рекламаций по поводу деятельности девелопера. В частности, наличие скандальных объектов, незавершенных строек, объектов с сорванными датами сдачи в эксплуатацию, судебных дел и т. д. В интернете, конечно, ведется грязная война компроматов, но и за ней, потратив некоторое количество времени, можно разглядеть элементы правды. Для проверки части информации можно обратиться в офис девелопера или в госорганы. Если компания имела «бурное прошлое», то с ней лучше не вступать в финансовые отношения. Седьмое: наличие собственных производственных мощностей говорит о серьезности компании. Следование этим простым советам не гарантирует беспроблемной сделки, но может позволить радикально снизить риски при приобретении квартиры в новостройке.

Рубль ищет точку опоры

Капитализация АФК «Система» рухнула на 40%

Переписывание исторических минимумов по рублю становится обыденным делом. На прошлой неделе отечественная валюта в моменте опускалась до 38,93 рубля за доллар и 44,08 рубля за бивалютную корзину. За обозреваемый период (15–18 сентября) котировки доллара (по инструменту tomorrow) выросли на 69 копеек, до 38,48 рубля, или на 1,8%. Стоимость синтетического инструмента ЦБ за тот же период увеличилась на 70 копеек, до 43,51 рубля, или на 1,6%.

Отставание рубля от наиболее стойких валют развивающихся стран на минувшей неделе увеличилось еще на 0,5–2%. Отечественная денежная единица прочно осела в стане аутсайдеров валютного рынка. В этом году хуже рубля торгуются только валюты Аргентины, Ганы, Украины и Казахстана. Так, с начала текущего года рубль потерял по отношению к доллару 17,2%. Для сравнения: большинство других валют развивающихся стран, если и снижались, то не так резко. Например, бразильский реал, мексиканский песо, турецкая лира и южноафриканский ранд с начала года потеряли по отношению к доллару 0,1; 1,5; 4,8 и 5,6% соответственно, а индонезийская рупия и вовсе подорожала на 1,9%.

figure class="banner-right"

var rnd = Math.floor((Math.random() * 2) + 1); if (rnd == 1) { (adsbygoogle = window.adsbygoogle []).push({}); document.getElementById("google_ads").style.display="block"; } else { }

figcaption class="cutline" Реклама /figcaption /figure

Основная причина слабости рубля — негативное воздействие международных санкций на российскую экономику. Санкции ускоряют отток капитала из страны, а наиболее востребованные в международной торговле иностранные валюты становятся все более дефицитным товаром на отечественном рынке. По расчетам международного рейтингового агентства Moody’s, если санкции продолжат действовать в течение длительного периода времени, то уровень золотовалютных резервов Банка России, вероятно, упадет ниже минимума в 383 млрд долларов, который был зафиксирован на пике финансового кризиса в мае 2009-го.

Пока же, чтобы сбить ажиотажный спрос на валюту, ЦБ принял решение с 17 сентября проводить операции «валютный своп» длительностью один день по продаже долларов США за рубли с их последующей покупкой. Процентная ставка по рублевой части свопа составила 7% годовых (ключевая ставка минус 100 базисных пунктов), а по долларовой — 1,5% годовых. Лимит по операциям с расчетами «сегодня/завтра» составляет 1 млрд долларов, а в режиме «завтра/послезавтра» — 2 млрд долларов. Нововведения регулятора несколько притормозили падение отечественной валюты, но вряд ли это может стать панацеей от новых, более мощных атак валютных спекулянтов. Тем более на фоне высокого спроса на иностранную валюту со стороны корпоративного сектора (только на выплату внешних долгов до конца текущего года компаниям потребуется аккумулировать ее в объеме 37,8 млрд долларов), к которому может примкнуть население, реагирующее на девальвацию рубля с некоторым временным лагом. Немаловажно также и то, что все это будет происходить при падении интереса инвесторов к рисковым активам в целом. Причина: приближающееся ужесточение кредитно-денежной политики Комитетом по открытым рынкам (FOMC) ФРС США.

Рынок рублевых долговых инструментов следовал за котировками национальной валюты. В понедельник на фоне резкого падения рубля среднесрочные и долгосрочные госбумаги прибавили в доходности 2–4 б. п. Во вторник–четверг стабилизация курса рубля позитивно отразилась на долговом рынке: среднесрочные и долгосрочные госбумаги потеряли в доходности 2–10 б. п. Стоит также отметить, что на прошлой неделе Минфин уже в девятый раз подряд отменил аукцион по ОФЗ.

Локальное падение спроса на рисковые активы негативно отразилось на котировках российских еврооблигаций . С понедельника по четверг доходность индикативной «России-30» выросла с 4,85 до 4,91% годовых. Наиболее ликвидные корпоративные бонды первого эшелона прибавили в доходности 2–15 б. п.

Волна пессимизма захлестнула и отечественный рынок акций . С понедельника по четверг индекс ММВБ снизился на 0,7%, до 1449 пунктов. Долларовый индекс РТС просел до 1187 пунктов, или почти на 2,1%. Помимо внешнего фона инвесторов изрядно напугала новость о заключении под домашний арест председателя совета директоров и крупнейшего совладельца АФК «Система» Владимира Евтушенкова. В результате в среду торги на Московской бирже начались с обвального падения котировок «Системы» и ее «дочек». Уже в начале торговой сессии стоимость акций АФК «Система» упала более чем на 30%. По итогам же двух торговых сессий (17–18 сентября) акции «Системы» рухнули на 40,1%. За тот же период акции «дочек» финансовой компании «Башнефть» и МТС упали на 22,7 и 6,8% соответственно.

Металлургия, стройматериалы, нефтепереработка задают тон росту

Данные Росстата о промышленном производстве в августе смутили поверхностных комментаторов. В традиционном для нашей официальной статистики годовом сопоставлении, то есть по отношению к соответствующему месяцу прошлого года, индекс промышленного производства впервые в этом году (не считая полусонного января) не показал роста. Однако в более корректной оценке — по отношению к июлю с сезонной корректировкой — рост сохраняется, несмотря на неожиданное проседание выпуска в комплексе обрабатывающих производств. При этом необычайно хороший урожай овощей должен был бы придать дополнительный импульс обработке (что и произошло — производство консервированных овощей выросло на 23,1% в сравнении с августом 2013-го), однако этот рост не был подхвачен большинством других секторов пищепрома. Основные мясо-молочные производства вместо ожидавшегося импортозамещения показали спад против июля, по-видимому, из-за проблем с ранее импортировавшимся сырьем.