Сам себе риэлтор. Решение вашего квартирного вопроса - Вадим Шабалин

Если лично Вы серьезно намерены совершать сделку, а покупатель «хочет подумать», попробуйте притянуть его к себе небольшой предоплатой (наверняка у партнера найдется хотя бы 20–30 тыс. руб., чем больше, тем для Вас лучше).

При этом можно съездить к партнеру домой или в офис (если денег с собой у того нет), заодно посмотрев, где покупатель обитает. При передаче денег оформляется соглашение о предоплате (для продавца выгодно в виде аванса, см. главу 1.13), и подготовительный этап сделки можно считать завершенным.

Для отчуждателя квартиры или частной комнаты оформление никаких трудностей не представляет. Приобретатель при этом рискует гораздо большим – возможностью столкнуться с «признанкой» (см. главу 2.16). Поэтому не удивляйтесь, что Вас, Вашу семью и квартиру будут очень тщательно проверять. Отнеситесь к этому с пониманием – ведь честному человеку нечего скрывать.

И, наконец, наступает самый ответственный и волнующий момент – расчеты. Требуйте при этом оформления депозитной ячейки в том банке, где удобно Вам, ни в коем случае никому не отдавайте свой паспорт, до окончательной выемки денег не подписывайте акт приемки-передачи квартиры! В противном случае можно стать жертвой банального «кидания» – Вам просто не отдадут разницу между указанной в договоре и реальной рыночной стоимостью квартиры, и жаловаться в этом случае кому-либо бесполезно.

Иногда покупатели настаивают, что окончательный расчет они произведут после Вашей фактической выписки из занимаемой жилплощади (или, что еще хлеще, после переезда). Старайтесь не соглашаться с такой постановкой вопроса: на практике в этом случае принято, что 95–97 % оговоренной суммы передается продавцу в момент переоформления прав собственности (в соответствии с процедурой, указанной в главе 1.13), а оставшиеся 3–5 % – после выписки, если она не была произведена ранее («под выписку» обычно удерживается не более 300 тыс. руб.).

Процедура продажи квартиры по времени занимает от 2 недель (срочный режим с потерей 10–15 % от рыночной стоимости) до 6–8 месяцев (когда продавец назначает цену выше разумной и не хочет уступать).

Существуют ли СМИ, где можно самостоятельно, без участия риэлторов, разрекламировать продаваемую квартиру? Сколько стоит обращение в них? Имеются ли соответствующие базы и странички в Интернете?

Как показала практика, на сегодняшний день рекламу частного варианта лучше всего вести не через СМИ, а путем публикации объявлений в профессиональных риэлторских базах (РБД), в первую очередь в ЦИАНе (cian.ru); Виннере (baza-winner.ru; доступ ограничен); АФИ (afy.ru), а также на портале Авито (avito.ru). Также можно подавать объявления и на сайте бывшей газеты «Из рук в руки» и в журнале «Недвижимость и цены» (realty.dmir.ru). Более подробно об этом уже шла речь в разделе, посвященном рекламе (глава 1.4 первой части нашей книги). Только имейте в виду следующие тонкости работы с базами:

– объявление необходимо подавать только на «помоечные» телефон и электронную почту;

– фотографии объекта должны быть защищены «водяными знаками»;

– Вам будут звонить риэлторы и предлагать свои услуги вплоть до подписания эксклюзивного договора. Если Вы не хотите этого, скажите так: «Моя цена 5,9 млн в ячейку, все, что выше – ваше. Приведите реального покупателя, я подтвержу вашу цену»;

– не забывайте периодически обновлять свое объявление. В некоторых случаях более выгодно воспользоваться платной подачей.

Нашей семье срочно понадобились большие деньги. Единственная ценность, которой располагаем, – квартира в Москве. За какое минимальное время ее можно продать? Прописаться есть куда. Или лучше взять под нее кредит?

Все зависит от того, через сколько дней Вам необходимо получить деньги. Минимально возможный срок продажи – три рабочих дня: первый – обзвон агентств и показ, второй – сбор справок, третий – сдача документов на регистрацию и расчеты (как выполняются эти этапы, см. в главах 1.5, 1.9, 1.11, 1.12 и 1.13 соответственно). Обращаться можно в любую риэлторскую фирму (естественно, с учетом требований, изложенных в главе 1.14). Только имейте в виду, что при такой «сверхсрочной» продаже Вы потеряете 15–20 % от рыночной стоимости объекта.

Практика показывает, что не стоит связываться с кредитами под залог квартиры (см. главу 3.21). Ведь в настоящий момент срок рассмотрения заявки по такому «ломбардному» кредиту составляет в среднем 2–3 недели, к тому же 35–40 % заложенных квартир не выкупаются назад, и подобный способ срочно получить деньги равносилен тому, что Вы продали свою квартиру за 70–80 % ее рыночной стоимости (хотя реализация жилплощади в «сверхсрочном» режиме через риэлторское агентство принесет денег ненамного больше). Существует также «просто срочная» продажа – в этом случае финансовые потери составляют 5—10 %, а деньги можно будет получить через 15–20 дней (осмотр, сбор справок плюс двухнедельная регистрация). Такие условия, естественно, более приемлемы – как бы ни требовались Вам «большие деньги», еще 20 дней, наверное, можно будет подождать.

Наиболее рациональный способ «выкрутиться» в столь непростой жизненной ситуации – постараться взять необходимую сумму денег взаймы у друзей, родственников, знакомых, соседей или коллег по работе (по частям, можно под проценты), за 2–3 месяца продать квартиру за ее рыночную стоимость (без всякой «срочности»), а с полученных денег вернуть долги. Способы же, указанные выше (за 3—20 дней или кредит под залог), чреваты для Вас большими финансовыми потерями.

Могу ли я найти покупателя на квартиру самостоятельно, а потом заказать в агентстве услуги по оформлению? Сколько это будет стоить? Куда обращаться?

Да, можете. Большинство риэлтерских фирм предлагают такие тарифные планы, при этом даже оказывают консультации по правильному составлению и размещению объявлений. Юридическое сопровождение сделки стоит обычно 50 % от цены за полный комплекс услуг (например, при чистой продаже вместо 3 % – соответственно 1,5 % или вместо 200 тыс. руб. – 100 тыс.). Обращаться можно по телефонам, указанным в нашей книге.

Продаю свою квартиру сам, без посредников. Где можно скачать образец авансового соглашения и договора купли-продажи?

Указанные документы приведены в электронном виде в книге нашего авторского коллектива, посвященной договорному праву в сфере недвижимости. Более подробно – на сайте zsrd.ru.

Продаю квартиру хорошему знакомому, но полной суммы у него сейчас нет. Можно ли оформить сделку в рассрочку?

Да, можно. В этом случае составляется Договор купли-продажи с рассрочкой платежа (график погашения задолженности необходимо обязательно указать) и согласно статьи 488 ГК РФ у продавца возникает залог на квартиру в силу закона, который после окончания расчетов необходимо будет снять (подробнее об этом – в главах 2.5 и 3.21).

Купил квартиру в новостройке. Дом построен и сдан Госкомиссии (введен в эксплуатацию – прим. авт.). Могу ли я её продать сейчас, еще до получения свидетельства о собственности?

Да, можете, хотя это экономически невыгодно (после получения свидетельства стоимость объекта возрастает в среднем на 10–20 %). Юридически сделка оформляется либо уступкой права требования, либо расторжением «старого» договора и заключением нового.

Глава 3.4. Покупка квартиры

Давно планирую купить отдельную квартиру сыну (ему сейчас 19 лет). В какое время и у кого лучше всего и безопаснее это сделать? Как перестраховаться, чтобы он ее сдуру (по молодости и глупости) не продал?

Давайте все по-порядку. Наиболее рациональное время для покупки городской недвижимости (квартир, комнат) – период с середины июля до конца августа. В это время большинство потенциальных покупателей живут за городом или расслабляются на курортах, а жизнь идет, и продавцам бывают срочно нужны деньги. В разгар лета (а также в январе – феврале, на новогодние и майские праздники) квартиру можно купить в среднем на 20–30 % дешевле.

Неблагоприятное время для покупателя длится значительно дольше. Это сентябрь – третья декада декабря и конец мая – середина июня. В этот период лучше сделку не планировать – на рынке повышается уровень деловой активности, и цены идут вверх.

Следующая часть вопроса: у кого покупать? Здесь есть три основные возможности.

1. На первичном рынке. Под ним подразумеваются квартиры в домах-новостройках, у которых не было еще хозяев (лицевые счета не открывались). В среднем эта жилплощадь стоит на 20–30 % дешевле, но находится обычно в необжитых, удаленных районах, не телефонизирована, требует значительных затрат на ремонт. Так что если Вы хотите, чтобы Ваш отпрыск прошел суровую школу жизни, а заодно освоил полезные профессии штукатура, маляра, плотника, электрика и сантехника, то обращайтесь в фирмы, которые торгуют по поручению застройщиков квартирами в домах-новостройках или сами их возводят, более подробно о них – в главах 3.12 и 3.14.