Сам себе риэлтор. Решение вашего квартирного вопроса - Вадим Шабалин

2. На вторичном рынке у хозяев. В этом случае необходимо искать покупателей самостоятельно (подробнее см. следующий вопрос). В среднем этот процесс займет от двух недель до двух месяцев, и чем дольше Вы будете подбирать вариант, тем дешевле он обойдется, особенно если приурочить поиски к летним месяцам.

3. На вторичном рынке у риэлторов. Самый простой способ решения указанной проблемы – посетить одно из агентств недвижимости, работающее в Вашем городе (как его выбрать, подробно рассказано в главе 1.18). Только имейте в виду, что обращение даже в известную фирму не дает гарантии, что сделка окончится благополучно (о возможных последствиях подробнее рассказано в главе 2.16). Но в любом случае придется заплатить 3–5 % от стоимости квартиры в качестве комиссионных и накладных расходов. Весомые «плюсы» работы с риэлторами – возможность быстро найти вариант из большой базы данных, а также отсутствие хлопот с оформительской суетой.

И, наконец, последняя часть Вашего вопроса. Оформите квартиру в собственность нескольких родственников: например, на себя, жену и сына. Это дает определенные льготы по налогообложению (см. главу 4.13), а также не даст возможность «недорослю» продать квартиру «по молодости, по глупости». Кроме того, пропишите в нее кого-либо, кроме сына. Если он вздумает жениться и пожелает оформить регистрацию своей супруги – посоветуйте сделать это временно – сроком, например, на три года – неизвестно, как жизнь молодых сложится (см. также главы 1.12 и 2.15).

Планирую купить квартиру без посредников. Подскажите, что и в какой последовательности необходимо делать? Как защититься в дальнейшем от попытки противоположной стороны признать совершенную сделку недействительной?

Потенциальный покупатель является ключевой фигурой рынка недвижимости – ведь все другие его участники, будь то продавцы, посредники, чиновники, юристы, аферисты, бандиты – кормятся в первую очередь с денег покупателей. Поэтому будущим хозяевам объектов недвижимости – всегда почет и уважение, любезность и обходительность, реализация принципа «чего изволите» и учет мельчайших капризов.

Однако столь приятное «почивание на лаврах» длится только до момента расчета: как только деньги перешли представителям другой стороны – отношение к Вам сразу меняется, и при неграмотном оформлении сделки можно остаться и без жилплощади, и без денег (полностью или частично). Давайте рассмотрим основные этапы покупки квартиры, которые необходимо пройти.

1. Определение стоимости квартиры и времени покупки.

Здесь возможны два подхода: или Вы планируете приобрести определенную квартиру в интересующем Вас районе (например, 2-комнатную в современном панельном доме на Юго-Западе Москвы) и готовы ассигновать на покупку необходимую сумму денег (не последних), либо в средствах стеснены – например, можете выделить на это благое дело всего 18 млн руб. (и часть из них еще придется занимать). В первом случае рекомендуем обратиться в надежное и проверенное риэлторское агентство (об этом – в главе 1.18), а во втором – опора прежде всего на собственные силы – ведь переплачивать посредникам – значит согласиться на худший вариант. Но в любом случае, прежде чем приступать к активной деятельности, проведите «разведку боем» – зайдите в популярные поисковики (например, realty.yandex.ru) или РБД (ЦИАН, Собственник, АФИ) и в первом приближении посмотрите, что почем (в нашем случае нормальная «двушка» в современном панельном доме на Юго-Западе обойдется в 10,5—12 млн руб., а за 18 млн руб. (во втором случае) спектр предложений весьма широк – от приличной «однушки» в центре до четырехкомнатных «апартаментов» в новостройке без внутренней отделки на территории Новой Москвы. Не забывайте, что в РБД указана продажная цена квартир, т. е. с накрутками посредников. Если же Вам удастся выйти на непосредственных продавцов, то скупочная цена будет в среднем ниже на 3–6 %.

2. Организация рекламной кампании.

Покупателю квартиры доступны все виды рекламных кампаний, о которых шла речь в главе 1.4 первой части нашей книги. Наиболее эффективными из них считается адресная рассылка (если известно место покупки) частная реклама среди родственников, друзей и знакомых.

Не стоит обольщаться по поводу считывания чужих рекламных объявлений и риэлторских баз данных. В большинстве случаев придется тогда иметь дело с профессиональными посредниками (им переплачивать), а также с аферистами, которые, естественно, тоже публикуют рекламу.

3. Квалификация продавцов.

Всегда помните о том, что настоящие, добросовестные продавцы назначают цену за свою недвижимость чуть выше среднерыночной, но с возможностью разумного торга (2–3 %). Низкая стоимость (да вдобавок с условиями срочной продажи) – в большинстве случаев является дешевым сыром в мышеловке! Будьте осторожны и предусмотрительны и никогда не кидайтесь на первый предложенный вариант, ведь Вы, уважаемый покупатель, всегда имеете возможность выбирать.

4. Просмотр вариантов.

Процедуру просмотра мы уже рассматривали в главе 1.5. Отметим только один очень существенный момент – на объект ни в коем случае нельзя приходить богато одетым или дорого прикинутым, это грубейшая психологическая ошибка!

В этом случае продавцы сочтут, что у Вас «денег куры не клюют, а нам на водку не хватает», и в процессе торга не уступят ни рубля.

5. Торг по цене и частностям.

Это явление вполне уместно даже в том случае, когда хозяин сначала говорит «без торга». Активное нахождение недостатков в процессе просмотра позволяет снизить «хозяйскую» цену на 3–5 %, а иногда, особенно при срочной продаже, и больше. Более подробно об этом – см. главу 1.6.

6. Проверка варианта.

Повторяться об этом не будем – в главах 1.7 и 1.18 мы поэтапно рассматривали алгоритмы проверки физических и юридических лиц. В среднем, как показала практика, профессиональное детективное агентство выполняет подобную работу за 3–4 дня, самостоятельно же Вам, уважаемый покупатель, придется поработать до недели включительно. Только, пожалуйста, не экономьте на своей безопасности – это самое последнее дело! Обращаться лучше всего в службу безопасности риэлторских агентств или ассоциаций.

7. Оформление сделки.

Процесс этот весьма напряженный и ответственный. Поэтому рекомендуем обратиться в одно из риэлторских агентств или в специализированный центр по оформлению – их услуги обойдутся в среднем 12–15 тыс. руб., однако сэкономят Вам массу времени и нервов. Процедура оформления более подробно изложена в главах 1.9, 1.11, 1.13.

8. Безопасная передача денег.

Определитесь, как Вам будет более выгодно: оформлять сделку по полной рыночной стоимости (в документах будет указана она) или в бумагах указать «необлагаемую» сумму 1 или 2 млн руб. (см. главу 1.9), а деньги передавать «черным налом». В первом случае могут возникнуть определенные проблемы с налоговой инспекцией (см. главу 4.13), а во втором – признание сделки недействительной (см. главу 2.16). В случае затруднений обязательно проконсультируйтесь с опытным юристом или экспертом. Сама процедура передачи денег более подробно изложена в главе 1.13.

9. Регистрация и фактическое заселение.

Окончательный расчет с продавцом проводится лишь тогда, когда он выписался из занимаемой жилплощади и зарегистрировался по новому месту жительства (см. главу 1.12). При этом стороны подписывают Акт приемки-передачи квартиры, организуется переезд, и можно справлять новоселье, с чем Вас и поздравляем!

Насколько выгодно сейчас покупать квартиры с коммерческими целями? Какие? Сколько они могут принести дохода?

«Золотые времена» скупки недвижимости с целью ее дальнейшей перепродажи возвращаются в среднем раз в 5–6 лет, и если проследить динамику цен на «среднестатистические» 1-2-3-4-комнатные квартиры (см. таблицы 3.4.1 и 3.4.2), станет ясно, в какой момент стоит объекты покупать.

Конечно, рост цен в 2010–2013 гг. и в начале 2014 г. заранее предсказать было невозможно, хотя в стране сложились все условия для этого: капиталы, полученные нефтегазовой отраслью, были прямо или опосредованно вложены в столичную недвижимость; началось массовое «бегство» от нестабильного доллара; наконец-то заработали более-менее реальные ипотечные схемы. Все это привело к тому, что по стоимости квадратного метра жилья Москва вышла на пятое место в мире (дороже только в Токио, Париже, Лондоне и Вене), что явно не соответствовало качеству самого жилья.

Однако долго так продолжаться не могло, поэтому резкое падение цены на нефть и последующий за ним российский финансовый кризис снизил в 2015 г. цены на объекты в среднем на 20–30 % (максимально упала стоимость новостроек). При этом большинство экспертов рынка недвижимости предсказывали еще большее падение, однако с начала 2016 г. цены медленно, но верно пошли вверх, что и продолжается в момент сдачи нашей книги в печать. Поэтому вложение денежных средств (в отдельных случаях – начиная с 1 млн руб.) в недвижимость является в настоящее время относительно выгодным – только вопрос в том, где эти самые средства взять!