Сам себе риэлтор. Решение вашего квартирного вопроса - Вадим Шабалин

– невозможность замены нанимателя (переуступки прав нанимателя третьим лицам согласно ст. 686 ГК РФ);

– необязательность указания в договоре членов семьи нанимателя (ст. 677, 679 ГК РФ);

– уменьшение срока предупреждения о расторжении договора с 3 до 1 месяца.

Теперь подробнее о регистрации краткосрочного договора. Документ может быть составлен в простой письменной форме (нотариальное его удостоверение не требуется) и подлежит учетной (не путать с государственной) регистрации. Однако процедура такой регистрации устанавливается разными субъектами Федерации по-разному. В Москве, например, действует Распоряжение Мэра № 2774-РП[1], согласно которому договоры найма или аренды подлежат обязательной регистрации в ГУП «Московский городской центр аренды жилья». На практике, естественно, это никто не делает (иначе хозяин квартиры будет платить подоходный налог и с него снимут все дотации по квартплате). Однако такой договор (если он надлежаще оформлен) досрочно можно расторгнуть только в судебном порядке. Наряд полиции, вызванной хозяином, связываться с выселением жильцов не станет.

Рекомендации хозяевам:

1. В текст составляемого договора обязательно должны быть внесены паспортные данные жильцов (убедитесь, что они соответствуют действительности).

2. Старайтесь не оставлять нанимателям доказательств передачи Вам денег, иначе, если возникнет конфликт с ними, бывшие жильцы запросто «сдадут» Вас в налоговые органы.

3. Чтобы не возникало конфликтов с полицией, домоуправлением и соседями, предупредите жильцов, что для третьих лиц они – Ваши родственники, проживают в квартире бесплатно.

4. Ни при каких обстоятельствах не передавайте нанимателям правоустанавливающие документы на квартиру и свои паспорта, даже копии! В противном случае жильцы, если они окажутся аферистами, могут продать Вашу жилплощадь.

Аналогично советы жильцам:

1. Попросите у хозяина, с которым подписываете договор, оригиналы правоустанавливающих документов (см. таблицу 2.3.1 из главы 2.3 второй части книги) – под договором должны стоять подписи всех совершеннолетних граждан, имеющих право собственности на квартиру!

2. Требуйте с владельцев квартиры исполнительной надписи на договоре после каждой передачи денег (с указанием суммы в рублях).

3. В случае повышенного интереса к Вам соседей, работников управляющей компании или полиции не показывайте последним договор: скажите, что Вы родственники хозяев и живете безвозмездно.

Наша семья из 3 человек сняла при посредничестве фирмы N однокомнатную квартиру в Москве у одинокого мужчины средних лет. Был подписан договор безвозмездного пользования без указания срока. Через 2,5 месяца в один из дней хозяин завалился к нам пьяный, в 3 часа ночи, потребовал денег на водку и оплату такси, а также предупредил, что его выгнала жена из дома (он жил у нее) и он квартиру больше сдавать не собирается. Агент фирмы N, которой мы сообщили о случившемся, обещала подобрать похожую квартиру, но слова своего не сдержала. Как поступить? Совсем недавно с большим трудом удалось устроить ребенка в близлежащую школу, а этот… фактически выставляет нас на улицу… (стилистика письма сохранена – прим. авт.)

Скорее всего, Вы не настаивали на подписании договора краткосрочного найма (см. предыдущий вопрос), а согласились на предложенный оппонентами ДБП, что делать ни в коем случае не следовало. Предъявить претензии к риэлторской фирме N также бессмысленно – ведь она получила с Вас вознаграждение только за сведение с собственником, а за дальнейшие с ним взаимоотношения ответственности не несет. Остается только «объяснить» хозяину, что он не прав, особенно если тот не слишком «крутой» по жизни. В качестве условия освобождения квартиры можно потребовать с последнего неустойку в размере двух месячных плат за наем или предложить ему своими силами (за Ваш счет) снять в близлежащем районе похожую жилплощадь, куда Вы и переедете. Если хозяин на подобные условия не соглашается, заявите ему, что с подписанным договором Вы пойдете в налоговую инспекцию и нарушивший закон хозяин уплатит сумму, равную минимум 26 % от полученной с Вас: 13 % – подоходный налог и столько же – штраф за его неуплату плюс еще пеню за просрочку платежа (подробнее об этом – см. главу 4.13).

В случае, если бы был оформлен договор найма, то выселить Вас из занимаемой квартиры можно было только в судебном порядке, что практически нереально. Кроме того, советуем подойти к местному участковому и рассказать ему о сложившейся ситуации (естественно, только в том случае, если у Вас нет проблем с регистрацией). Тогда весьма маловероятно, что вызванный хозяином наряд полиции выставит вашу семью с ребенком на улицу.

Давайте рассмотрим основные рекомендации жильцам по поводу того, как вести себя с хозяевами сдаваемых квартир.

1. Выяснение прав собственности.

Сдаваемые квартиры могут находиться в собственности или нет (получены хозяевами по договору социального найма). Во втором случае вместо договора краткосрочного найма заключается договор поднайма, и жилец именуется уже поднанимателем. Если Вы снимаете неприватизированную квартиру (в Москве таких около 20 %), обязательно требуйте от хозяев заключения договора поднайма, это в Ваших интересах! При этом оговоренную плату передавайте «черным налом», не забывая, естественно, брать соответствующие расписки. Запомните, что если договор поднайма заключен правильно, хозяин может выселить Вас досрочно только в судебном порядке (полиция этого делать не станет), даже если Вы перестанете платить. В случае частной квартиры заключается договор краткосрочного найма (подробнее о нем выше). Конечно, наивно предполагать, что собственник пойдет регистрировать его, как это формально положено, в муниципальные органы – договор останется своего рода «междусобойчиком», где оговорен только размер платы. Только не забывайте в момент внесения платежа требовать с хозяина расписку в получении денег или надпись на договоре, что с такого-то по такое-то число плата за наем получена, – это Ваше законное право.

2. Получение ключей и заселение.

Внесение первого платежа за наем (обычно на месяц вперед) подразумевает получение жильцом ключей и возможность сразу остаться в квартире. Однако на практике отдельные хозяева (а также почти всегда и аферисты) часто заявляют: «Вот вам ключи, однако вселиться можно только в понедельник – бывшие жильцы еще не вывезли свою обстановку.» А в вышеупомянутой тяжелый день у двери встречаются сразу десяток претендентов на жилье… Поэтому в случае отсрочки заселения попробуйте договориться так: сейчас хозяину вносится небольшая сумма за «бронирование» квартиры (например, плата за наем составляет 30 тыс. руб. в месяц, т. е. 1 тыс. руб. в день, а вселяться можно через три дня – сегодня наймодателю отдается не 30, а 3 тыс., а оставшиеся 27 вносятся в тот самый пресловутый понедельник, когда Вы уже окончательно въедете в свои временные апартаменты).

3. Оговаривание отказа.

После подписания договора с хозяином и передачи ему денег (ни в коем случае не перед!) жилец предупреждает владельца о неизменности цены (юридически это подразумевается) и условиях досрочного освобождения жилплощади по инициативе хозяина (в жизни, как известно, всякое бывает). Оговаривается, что если владелец потребует освободить помещение до истечения срока договора, то он выплачивает нанимателю неустойку в размере двух месячных плат за наем или самостоятельно подбирает похожую квартиру, которая Вас устраивает (платите, естественно, Вы, но хозяин оформляет ее на себя). Если дело действительно дойдет до того, что квартиру нужно освободить, неукоснительно требуйте выплаты неустойки или подбора нового варианта.

4. Проверка и неприкосновенность.

Вежливо (только, конечно, без хамства) объясните владельцу после получения денег, что они заплачены ему за то, чтобы «ноги твоей здесь не было». С другой стороны, естественно, хозяин имеет право проверять состояние квартиры и обстановки. Договоритесь следующим образом: наймодатель может прийти в любой день, только не в ночное время (21—9 ч.) и обязательно по предварительному звонку за сутки, чтобы Вы могли спланировать свои дела и его принять. Обычно такой контроль совмещается с внесением платы за очередной период.

Сразу после подписания договора предупредите хозяина, что Вы планируете сменить замок (или личинку) на входной двери. Если он не согласен, то в Вашем распоряжении есть один очень сильный довод: «Послезавтра я завезу сюда ценные вещи: мебель, обстановку, компьютер, дорогую технику. Если квартиру ограбят, будете ли Вы нести за это ответственность, ведь у Вас были ключи?»

Хозяева, естественно, отвечать за Ваше имущество не хотят и в большинстве случаев, если дверь не дорогая импортная, дают согласие на смену замков.