Обзор судебной практики. Защита права собственности. Выпуск 1 - Коллектив авторов

Согласно утвержденному приказом Росстандарта от 23.12.2010 № 1059-ст национальным стандартом РФ ГОСТ Р 54257-210 «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения и требования» к сооружениям пониженного уровня ответственности относятся теплицы, парники, мобильные здания (сборно-разборного и контейнерного типа), склады временного содержания, бытовки вахтового персонала и другие подобные сооружения с ограниченными сроками службы и пребывания в них людей.

В письме от 20.02.2012, направленном в Межрайонную природоохранную прокуратуру г. Москвы, Московский городской филиал ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» сообщил, что техническая инвентаризация и технический учет объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Дербеневская, 20, стр. 35, Московским городским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» не осуществлялись (том 7, л.д. 37).

В ответ на запрос суда от 27.09.2012 ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» в письме от 31.01.2012 сообщило, что было проведено обследование нежилого здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Дербеневская, д. 20, стр. 35, на основании поступившей заявки от ООО «Авто-Престиж 1». Для описания указанного объекта как объекта вспомогательного назначения послужили представленные заказчиком следующие документы: договор подряда, акт о взаимных расчетах, из которых видно, что объект – нежилое здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дербеневская, д. 20, стр. 35 является объектом вспомогательного назначения. В письме указано, что держателем адресного реестра г. Москвы является Служба адресного реестра ГУП МосгорБТИ, в связи с чем не представляется возможным установить, являются ли объекты, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Дербеневская, вл. 20 и г. Москва, ул. Дербеневская, д. 20, стр. 35, одним и тем же объектом (том 3, л.д. 125).

Рассмотрев и оценив документы, представленные ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по судебным запросам, арбитражный суд считает, что вывод о вспомогательном назначении здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Дербеневская, д. 20, стр. 35, был сделан без фактического обследования здания и фактического установления его состояния.

Доказательства того, что здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дербеневская, д. 20, стр. 35, невозможно самостоятельно использовать без основного объекта – строения № 23 по ул. Дербеневской, д. 20, и используется исключительно для его обслуживания, ООО «Авто-Престиж 1» не представило.

Суд считает недоказанным, что здание по адресу: г. Москва, ул. Дербеневская, д. 20, стр. 35 является объектом недвижимого имущества вспомогательного назначения и что для его строительства не требовалось получения разрешительных документов.

Таким образом, проведение ООО «Авто-Престиж 1» строительно-ремонтных работ в здании по адресу: г. Москва, ул. Дербеневская, д. 20, стр. 35 должно было осуществляться с учетом требований ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Между тем в материалах дела отсутствует разрешение на строительство, выданное в отношении указанного объекта.

Статьей 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, являются: документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание, а также правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Однако материалы регистрационного дела ООО «Авто-Престиж 1» не содержат такой правоустанавливающий документ на земельный участок.

В письменных пояснениях ООО «Авто-Престиж 1» указало, что объект по адресу: г. Москва, ул. Дербеневская, д. 20, стр. 35 находится на земельном участке, ранее арендованном ЗАО «Колорос» по договору аренды № М-05-000475 от 21.03.1994, заключенному с Московским земельным комитетом. Предметом указанного договора является земельный участок площадью, расположенный по адресу: г. Москва, Дербеневская ул., вл. 20. В силу положений ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ истец пользуется указанным земельным участком и оплачивает арендные платежи по договору аренды № М-05-000475 от 21.03.1994.

Между тем в соответствии с соглашением от 30.06.2006, подписанным между Департаментом земельных ресурсов г. Москвы и ЗАО «Колорос», договор аренды № М-05-000475 от 21.03.1994 считается расторгнутым сторонами с 31.12.2003 (том 6, л.д. 71).

Следовательно, на момент проведения государственной регистрации права собственности на объект по адресу: г. Москва, ул. Дербеневская, д. 20, стр. 35 – ООО «Авто-Престиж 1» не обладало правоустанавливающими документами на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимого имущества. Внесение арендных платежей по договору аренды № М-05-000475 от 21.03.1994 не подтверждает факта оформления земельно-правовых отношений в установленном законом порядке.

В соответствии с дополнительным соглашением от 12.09.2012 арендатором по договору аренды от 13.04.2007 № М-05-508712 является Государственное казенное учреждение города Москвы «Дирекция по реализации проектов в области экологии и лесоводства» – том 3, л.д. 47. При этом площадь земельного участка, переданного в аренду по указанному договору, составляет 748 кв. м.

Таким образом, договор аренды от 13.04.2007 № М-05-508712 земельного участка с кадастровым номером 77:05:01002:093, на котором располагается строение 35, является действующим и находится в пользовании ГКУ города Москвы «Дирекция по реализации проектов в области экологии и лесоводства».

Распоряжением мэра Москвы от 03.02.1998 № 98-РМ «О едином порядке присвоения и регистрации адресов объектов недвижимости в г. Москве» регистрация объектов капитального строительства производится в Адресном реестре зданий и сооружений. Присвоение и регистрацию адресов объектов недвижимости на территории города Москвы осуществляет Служба Адресного реестра при МосгорБТИ.

В письме от 03.09.2012 ГУП МосгорБТИ сообщило, что 3-этажное кирпичное нежилое здание с адресным ориентиром: Дербеневская ул., д. 20, стр. 35 учтено на земельном участке по Дербеневской ул., д. 20 и внесено в раздел V технического паспорта на домовладение. В письме отмечено, что работы по присвоению и утверждению адреса в Адресном реестре зданий, строений и сооружений города Москвы вышеуказанного объекта не выполнялись.

Заслушав пояснения сторон в судебном заседании, рассмотрев и оценив имеющиеся в деле документы, учитывая фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу, что незавершенный строительством объект по адресу: г. Москва, ул. Дербеневская, вл. 20 и нежилое здание вспомогательного назначения по адресу: г. Москва, ул. Дербеневская, д. 20, стр. 35 расположены на одном земельном участке площадью 748 кв. м (пятно застройки) и являются одним и тем же объектом недвижимости.

В качестве оснований государственной регистрации права собственности ООО «Авто-Престиж 1» на нежилое здание по адресу: г. Москва, ул. Дербеневская, д. 20, стр. 35 указано свидетельство о внесении в реестр собственности на территории г. Москвы от 06.05.1998 серия Б 008817. Однако названное свидетельство было выдано в отношении иного объекта недвижимости – здания по адресу: г. Москва, ул. Дербеневская, д. 20, стр. 23 площадью 4820,50 кв. м, субъект права – ЗАО «Колорос». При этом в договоре купли-продажи недвижимости от 03.04.2003 № б/н (6-831), заключенного между ЗАО «Колорос» и ООО «Авто-Престиж 1», и в акте приема-передачи не указано, что продается и передается строение № 35 по адресу: г. Москва, ул. Дербеневская, д. 20.

Кроме того, согласно корректировке рабочего проекта локальных очистных сооружений промливневых стоков АОЗТ «Колорос» по адресу: ЮАО, МР «Даниловский», Дербеневская ул., вл. 20, выполненная ГУП г. Москвы «Институт МосводоканалНИИпроект» в 2003 г., по состоянию на 2003 г. объект был построен в том виде, в котором он имеется в настоящее время (все несущие конструкции выполнены, имеются внешние стены, выложенные кирпичом, межэтажные перекрытия, застеклены рабочие проемы). Данное обстоятельство опровергает доводы ООО «Авто-Престиж 1» о том, что объект незавершенного строительства очистных сооружений с указанными Департаментом имущества г. Москвы характеристиками в натуре не существует.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что государственная регистрация права собственности ООО «Авто-Престиж 1» на нежилое здание по адресу: г. Москва, ул. Дербеневская, д. 20, стр. 35 была проведена без наличия на то законных оснований.

Согласно ст. 218 ГК РФ граждане, юридические лица, являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации.