Образовательные войны - Вадим Витальевич Чеха

Совершенно естественно, что в отношении такого рода объекта внезапно могут появиться неизвестные ранее документы – договоры купли-продажи, решения органов власти, может быть, даже еще советского периода, решения судов и иные, свидетельствующие о принадлежности того или иного объекта другим лицам.

Так, например, распространена ситуация, когда на территории, принадлежащей образовательной организации, в статусе учреждения находится, например, гаражный комплекс, в отношении которого либо вообще отсутствуют какие-либо документы, либо наличествует, например, решение исполкома о выделении земли для строительства гаражей сотрудниками института. Гаражи используются по назначению, но на них не оформлены документы. И тут появляется некий хитрый и нагловатый субъект с решением суда и (или) иными документами на руках, из которых следует, что именно он построил данные гаражи и ему принадлежит право собственности на них.

Принципиально важным вопросом для «захватчиков» является обеспечение свободного доступа как к интересующим недооформленным объектам (например, для «замера» площади или для «инвентаризации»), так и к документам, касающимся данного объекта, находящегося в ведении учреждения. В наибольшей степени такого рода доступ может обеспечиваться при наличии той или иной степени контроля за учреждением в целом.

Заслуживает интерес ситуация с земельным участком. Право постоянного бессрочного пользования, на основе которого образовательным организациям в статусе учреждений принадлежит земельный участок, не предполагает какой-либо возможности распоряжения последним (пункт 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации). Тем не менее с земельными участками проводятся разного рода нелегальные сделки.

Так, например, на земельном участке, находящемся на территории одного очень крупного и очень известного в стране вуза, вдруг появилось несколько передвижных круглосуточных ларьков и палатка, предлагающие купить пирожки, сосиски в тесте, минеральную и газированную воду, бутерброды, чипсы и прочие продукты. Один из ларьков «парадной» стороной выходил на примыкающую к земельному участку дорогу, ведущую к рынку, с очень большой пешеходной проходимостью. Для различного рода «проверяющих» был заготовлен договор между вузом и ИП «Иванов И. И.» на «организацию питания студентов и преподавателей». Что ж, питание студентов чипсами и бутербродами с кока-колой – это благородная цель, учеба ведь так много сил отнимает, нужно, конечно, хорошо питаться, особенно с пользой для здоровья.

Однако земельный участок вузу был передан с целью обеспечения образовательного процесса, именно поэтому указанный вуз безвозмездно пользуется данным участком. Обеспечение неких «ИП», «ООО» возможностями получения никем не учтенной прибыли за счет земельного участка, предназначенного для других целей, – нарушение закона, которое может породить наложение санкций, в том числе уголовных.

Частое явление – нарушение границ земельного участка, занимаемого учреждением, которое «не заметило» руководство учреждения. Например, рядом с организацией высшего образования расположен банк, проезд к которому проходит по территории, принадлежащей библиотеке вуза. Необходимое в таких случаях оформление сервитута (право ограниченного пользования чужим земельным участком) для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, принадлежащий учреждению, не было оформлено.

При этом руководство учреждения при «случайном обнаружении» данного факта может «справедливо возмущаться» и даже направлять протесты банку, но в итоге складывается ситуация «нулевого эффекта»: вроде бы какие-то действия по защите государственного и муниципального имущества совершались, но все остается, и скорее всего останется, по-прежнему.

Рассмотрим другой случай. Рядом с региональным техникумом строится многоквартирный жилой дом за счет средств граждан. Площадка, проезд к дому расположены на территории техникума. При этом, естественно, никакого оформления прав на часть земельного участка не было осуществлено. Однако застройщик, некое ООО, предъявляет утвержденный в местной администрации проект строительства, из содержания которого следует, что строительство дома, подъездных путей, обустройство придомовой территории ведутся в точном соответствии с проектом.

Более того, сам проект в обозначенных границах был согласован с руководством техникума и у застройщика заключен договор с техникумом, согласно которому несколько квартир по окончании строительства должно перейти в собственность работников техникума на основании договоров долевого участия в строительстве. При этом застройщик располагает также всей необходимой документацией, позволяющей продолжить и закончить строительство, включая разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, документы, подтверждающие права на земельный участок.

Договоры долевого участия в строительстве, «приходящиеся на техникум», заключены почему-то не с преподавателями, а с работниками, занимающими руководящие должности. Данная категория работников оказалась самой нуждающейся в жилье.

Принципиально важным вопросом для любой образовательной организации – учреждения является использование временно незанятых и неиспользуемых для основной деятельности площадей посредством передачи их в аренду другим лицам. В настоящее время процедура передачи в аренду площадей, занимаемых учреждениями, крайне забюрокрачена и изобилует многочисленными противоречиями и сложностями.

Все учреждения обладают правом с согласия учредителя сдавать в аренду временно неиспользуемые для основной деятельности объекты. Порядок заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования в отношении государственного и муниципального имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предусмотрен Федеральным законом от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Данный порядок предусматривает, в частности, необходимость проведения конкурса или аукциона с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта.

Наличие урегулированной законодательством процедуры, предусматривающей обязанность организатора конкурса или аукциона по размещению информации в открытом доступе в сети «Интернет» о проведении конкурса, открытость формы подачи предложений, открытость состава участников, принятие решения специальной комиссией, наличие обязанностей допущения до участия в конкурсе или аукционе любого юридического лица независимо от организационно-правовой формы, формы собственности, места нахождения, а также места происхождения капитала или любого физического лица, претендующего на заключение договора, тем не менее не исключает возможности также воспользоваться арендой или безвозмездным пользованием государственного или муниципального недвижимого имущества для личного обогащения «захватчиков».

Во-первых, возникает множество возможностей для проведения «своих» арендаторов через конкурсные процедуры (содержание данных методов – тема отдельного большого исследования), во-вторых, появляются возможности для нелегальной сдачи в аренду площади учреждения, в-третьих, возникают перспективы для маскировки фактической аренды иными, якобы «легальными» договорными отношениями.

В настоящее время в любом более или менее крупном вузе, техникуме и иных учреждениях с большой посещаемостью стоят автоматы по продаже напитков, продуктов, банкоматы, платежные терминалы, которые занимают территорию не более 5 квадратных метров. Оформлять аренду данных объектов тяжело, долго. Можно просто не замечать какое-то время нахождение платежного терминала на территории учреждения: кто его знает, как он сюда попал? кто его поставил? Может быть, охрана тайно зарабатывает?

Опять же, для удобства все сделано, чтобы не ходили куда попало пополнить счета за использование мобильной связи. Однако один терминал может приносить доход от 100 000 рублей в месяц, так что ситуация, когда установленный без оформления терминал «не