Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление и безопасность - Аделина Брунгильд

Разумеется, не все долгострои – пирамиды. И их застройщики на самом деле верят в свою честность и отсутствие желания нарушать права соинвесторов. Просто во время строительства может случиться всякое. Поэтому сроки и цены, как правило, время от времени уточняются в «дополнительных соглашениях», отказ подписывать которые (внимание!) равносилен расторжению договора. И таких дополнительных соглашений (в отличие от основного договора) за долгие годы строительства может быть достаточно много.

Еще одна схема извлечения прибыли из граждан-покупателей связана со сменой застройщика в ходе строительства дома. Например, у заключавшего договоры застройщика могут отобрать участок за долги, реальные или мнимые нарушения. Он может и сам переуступить свои права кому-то другому (на практике за разными юридическими лицами часто стоят одни и те же физические персоны). Но получившая таким образом объект новая фирма, естественно, не желает «заниматься благотворительностью» и требует от пайщиков серьезных доплат или все того же – расторжения договора, что вполне для нее выгодно.

Немало потрясений может ожидать частных инвесторов и тогда, когда дом уже готов. Например, их могут попросить приплатить. Причем речь идет не о доплате в 5– 10% (это уже вошло в порядок вещей) – стоимость квартиры в последний момент может увеличиться в 2 раза. При этом фирмы не предоставляют документов, подтверждающих размеры и законность этих доплат. У них есть более действенное средство – шантаж. Пайщикам угрожают расторжением договоров или не передают в органы регистрации документы, необходимые для оформления квартир в собственность. Судиться в таких случаях очень сложно. Дело в том, что до последнего времени все договоры соинвестирования составлялись исключительно в пользу застройщика. Не подписать такой договор, потребовать изменить в нем какие-то пункты было на деле невозможно. Разговор в таких случаях был коротким: «не нравится – мы вас не заставляем! вон у нас какая очередь желающих».

Еще один довольно распространенный трюк – к моменту сдачи дома заказчик «оказывается» некредитоспособным и не может расплатиться с подрядчиком. И в этом случае за разными юридическими лицами зачастую стоят одни и те же люди. В ходе арбитражного суда заказчик признает свою вину и расплачивается домом, на который к этому времени уже бывает наложен арест. Подрядчик продает квартиры по второму разу, а первым покупателям, в лучшем случае, возвращает их первоначальные паи.

Еще одна болезнь застройщиков – поразительная забывчивость. Некоторые из них вспоминают о «городской доле» в построенном доме только после того, как эту долю у них уже купили частные инвесторы.

А чаще не вспоминают вообще – ведь договор с городом заключает застройщик, а квартиры продаются через инвестиционные компании и риэлторские фирмы, которые формально городу ничего не должны. Их ничуть не смущает отсутствие документов, разрешающих реализацию этого жилья. В итоге ситуация «подвисает»: местные власти, не получив своей доли, блокируют заселение и не вводят дом в эксплуатацию, суды неторопливо разбираются со встречными исками, а оплатившие из своего кармана строительство граждане годами находятся в состоянии тяжелейшего стресса.

Другим вариантом «плодотворного» сотрудничества застройщиков и местных властей может стать появление целого микрорайона, не обеспеченного, к примеру, инженерной инфраструктурой.

К моменту сдачи такого объекта «вдруг» выясняется, что для его подключения к коммуникациям имеющихся городских мощностей не хватает. А для строительства новых котельных, водозаборов, ЦТП и коммуникаций требуется больше денег, чем было потрачено на жилье и объекты соцкультбыта, и ни одна из сторон вкладывать их не собирается.

Застройщик кивает на местные власти, власти – на застройщика, а между ними толпятся митингующие граждане, честно заплатившие за новые квартиры ровно столько, сколько от них требовали.

Но, даже вселившись в новую квартиру и оформив ее в собственность, частному инвестору не стоит расслабляться окончательно.

Продавая квартиры, риэлторы строго хранят свою главную тайну – градостроительные планы, касающиеся территории застройки. И нередко случается, что заплатившего за «благоприятную экологию» и «живописные виды» покупателя ожидает строительство под его окнами автомагистрали или еще одного многоэтажного комплекса. В итоге вид на зеленые дали сменяется видом на стройплощадку, которая работает день и ночь, – а потом и видом на стену нового дома.

Как правило, обманутые в своих лучших ожиданиях граждане пытаются апеллировать к властям, но неизвестно ни об одном случае, когда бы госструктуры отреагировали на отчаянные просьбы о помощи.

Обычно такое бездействие объясняется тем, что городские власти не являются стороной договоров пайщиков с застройщиками и потому не обязаны (и даже не имеют права) вмешиваться в хозяйственные споры, которые должны решаться в суде.

К сожалению, ничем не сможет помочь гражданам, ставшим заложниками долевого строительства, и новый федеральный закон «О долевом участии в строительстве жилья».

Ориентированный на защиту частных инвесторов, закон устанавливает универсальную форму договора, фиксированные сроки и цены строительства, запрещает нецелевое использование средств, однако действие этого закона не распространяется на правоотношения, возникшие до его вступления в силу (до 1 апреля 2005 года). Закон действует только в отношении объектов, разрешение на строительство которых было получено после 1 апреля 2005 года. И многие компании уже заявили о том, что этот закон их никак не коснется, поскольку у них есть масса проектов, разрешение на строительство которых было получено ранее.

Так что тем, кто планирует сегодня вложить свои кровные в строительство, начатое раньше 1 апреля, придется играть по старым правилам. Со всеми вытекающими из этого последствиями.

Покупка квартиры в кредит. Ипотека

Первый шаг

Сегодня ипотечное жилищное кредитование пользуется все большей популярностью среди населения. Во всяком случае так утверждают со страниц газет и экранов телевидения. Для многих счастливых семей ипотека на жилье становится единственно возможным способом купить квартиру в кредит и сыграть новоселье. Для большинства же ипотека – загадка, сложное, запутанное дело. Одни боятся потерять последнее, другие готовы рисковать, потому что терять особо нечего. В целом условия программы ипотечного жилищного кредитования достаточно широки и приемлемы, существует огромное количество агентств ипотечного кредитования, банков, которые готовы осуществить ипотечные выплаты, но, тем не менее, во время оформления покупки квартиры в кредит будущие владельцы жилья могут столкнуться с некоторыми проблемами.

Давайте разберемся, что нам с вами, людям без специального образования, известно об ипотеке.

Для начала рассмотрим схему получения кредита и поиска подходящего жилья.

Оформим эту схему получения кредита в виде простого плана действий:

1. Прежде всего следует найти подходящий банк или банки, рассмотреть предлагаемые ипотечные программы.

2. Согласно требованиям выбранного банка нужно собрать пакет документов, подтверждающих вашу платежеспособность, и подать их в банк.

3. Если документы удовлетворяют требованиям банка, он дает свое согласие на выдачу вам в кредит определенной суммы денег.

4. Теперь, зная, на какую сумму кредита рассчитывать, какие ограничения существуют у банка на подбор недвижимости, вы можете заняться поиском квартиры.

5. Та квартира, которую вы хотите купить при помощи ипотечного кредита, проходит предварительную экспертизу.

6. Если экспертиза удовлетворила банк, вы вносите за нее аванс.

7. Далее происходит полная проверка и юридическая экспертиза, оценка, обязательное страхование от возможного ущерба и утраты права собственности, а также страхование вашей жизни и трудоспособности (как заемщика).

8. Потом необходимо подписать кредитный договор с банком, договор купли-продажи и подать документы на регистрацию.

9. Когда все документы зарегистрированы, вам нужно подписать акт приема-передачи квартиры.

Необходимо планировать и рассчитывать свои действия. Никогда не следует поддаваться ажиотажу или видеть будущее в розовых тонах.

Что нужно продумать, прежде чем делать такой ответственный шаг:

1. Всегда учитывайте не максимальный свой доход, а минимальный, чтобы потом не остаться у разбитого корыта. Более того, предполагая очень долгое время отдавать большую часть заработка за кредит на жилье, вы не будете иметь возможность начать еще какой-то «проект», например, купить автомобиль или родить ребенка. К сожалению, люди не всегда реально смотрят на вещи и забывают, что с получением квартиры возникает необходимость ее ремонта, покупки новой мебели и т. д.