Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление и безопасность - Аделина Брунгильд

Котлован нового дома, или Могила для сбережений?

Огромное количество новых жилых домов возводится сегодня на территории России. Практически все это строительство ведется на деньги, собранные с граждан: в подавляющем большинстве случаев квартиры продаются уже на стадии котлована. Ради покупки квартиры в новостройке многие семьи продают свое старое жилье, берут кредиты в банках, корректируют свои жизненные планы в зависимости от указанной в договоре даты завершения строительства. Но, как показывает практика, получив с частных инвесторов полную стоимость будущего жилья, большинство застройщиков теряет к ним интерес и, пользуясь полной безнаказанностью, решает исключительно свои проблемы.

Сочетание принципа долевого участия в строительстве и долгостроя дает строительным компаниям массу преимуществ. Можно долго «крутить» деньги на стороне, а потом, например, еще и потребовать доплаты за уже оплаченные квартиры, мотивируя это тем, что за последний год «стройматериалы подорожали». Таким образом, затягивание сроков строительства под прикрытием всяких «уважительных причин» приобрело сегодня массовый характер.

Плодящие долгострой компании зачастую совершенно не заинтересованы в завершении строительства. Их деятельность носит, скорее, пирамидальный характер.

Поэтому и не прекращается агрессивная реклама жилья, в, казалось бы, уже распроданных новостройках. Расчет прост: потерявший терпение дольщик требует вернуть ему деньги, и застройщик честно возвращает своему «соинвестору» обесценившийся за прошедшие несколько лет пай, предварительно продав его квартиру новым желающим – конечно, уже по новой цене. Бывает, что менеджеры, работающие с клиентами, целенаправленно подталкивают их разрывать договор, поддерживая слухи о нестабильном положении родной компании. При этом деньги дольщику возвращаются не просто по номиналу, но еще и с рассрочкой платежа, что законом не запрещено. Бывает, что фирма, официально соглашаясь вернуть пай, тем не менее, сразу его не платит, и никому достоверно неизвестно, заплатит ли когда-либо. Однако пирамида – вещь недолговечная. И поэтому перед обвалом такая компания, как правило, реорганизуется. «Соинвесторов» информируют о том, что в связи с разделением компании все гарантии по заключенным договорам переходят к новой фирме и просят подтвердить факт «нерасторжения договора». Проверить разделительный баланс застройщика дольщикам, разумеется, не дают. (При разделе компании балансы новых фирм утверждаются в налоговой инспекции. При этом, по закону, лишь одна из них не должна попасть под банкротство – содержать больше задолженностей, чем активов – а другие вполне могут быть «пустышками»). Переложив прибыль в другое место, в новообразованные фирмы сливают все убыточные активы – так что, даже дойдя до суда и отсудив свои деньги, частные инвесторы не могут их получить: арестованные счета фирмы оказываются пусты.

Разумеется, не все долгострои – пирамиды. И их застройщики на самом деле верят в свою честность и отсутствие желания нарушать права соинвесторов. Просто во время строительства может случиться всякое. Поэтому сроки и цены, как правило, время от времени уточняются в «дополнительных соглашениях», отказ подписывать которые (внимание!) равносилен расторжению договора. И таких дополнительных соглашений (в отличие от основного договора) за долгие годы строительства может быть достаточно много.

Еще одна схема извлечения прибыли из граждан-покупателей связана со сменой застройщика в ходе строительства дома. Например, у заключавшего договоры застройщика могут отобрать участок за долги, реальные или мнимые нарушения. Он может и сам переуступить свои права кому-то другому (на практике за разными юридическими лицами часто стоят одни и те же физические персоны). Но получившая таким образом объект новая фирма, естественно, не желает «заниматься благотворительностью» и требует от пайщиков серьезных доплат или все того же – расторжения договора, что вполне для нее выгодно.

Немало потрясений может ожидать частных инвесторов и тогда, когда дом уже готов. Например, их могут попросить приплатить. Причем речь идет не о доплате в 5– 10% (это уже вошло в порядок вещей) – стоимость квартиры в последний момент может увеличиться в 2 раза. При этом фирмы не предоставляют документов, подтверждающих размеры и законность этих доплат. У них есть более действенное средство – шантаж. Пайщикам угрожают расторжением договоров или не передают в органы регистрации документы, необходимые для оформления квартир в собственность. Судиться в таких случаях очень сложно. Дело в том, что до последнего времени все договоры соинвестирования составлялись исключительно в пользу застройщика. Не подписать такой договор, потребовать изменить в нем какие-то пункты было на деле невозможно. Разговор в таких случаях был коротким: «не нравится – мы вас не заставляем! вон у нас какая очередь желающих».

Еще один довольно распространенный трюк – к моменту сдачи дома заказчик «оказывается» некредитоспособным и не может расплатиться с подрядчиком. И в этом случае за разными юридическими лицами зачастую стоят одни и те же люди. В ходе арбитражного суда заказчик признает свою вину и расплачивается домом, на который к этому времени уже бывает наложен арест. Подрядчик продает квартиры по второму разу, а первым покупателям, в лучшем случае, возвращает их первоначальные паи.

Еще одна болезнь застройщиков – поразительная забывчивость. Некоторые из них вспоминают о «городской доле» в построенном доме только после того, как эту долю у них уже купили частные инвесторы.

А чаще не вспоминают вообще – ведь договор с городом заключает застройщик, а квартиры продаются через инвестиционные компании и риэлторские фирмы, которые формально городу ничего не должны. Их ничуть не смущает отсутствие документов, разрешающих реализацию этого жилья. В итоге ситуация «подвисает»: местные власти, не получив своей доли, блокируют заселение и не вводят дом в эксплуатацию, суды неторопливо разбираются со встречными исками, а оплатившие из своего кармана строительство граждане годами находятся в состоянии тяжелейшего стресса.

Другим вариантом «плодотворного» сотрудничества застройщиков и местных властей может стать появление целого микрорайона, не обеспеченного, к примеру, инженерной инфраструктурой.

К моменту сдачи такого объекта «вдруг» выясняется, что для его подключения к коммуникациям имеющихся городских мощностей не хватает. А для строительства новых котельных, водозаборов, ЦТП и коммуникаций требуется больше денег, чем было потрачено на жилье и объекты соцкультбыта, и ни одна из сторон вкладывать их не собирается.

Застройщик кивает на местные власти, власти – на застройщика, а между ними толпятся митингующие граждане, честно заплатившие за новые квартиры ровно столько, сколько от них требовали.

Но, даже вселившись в новую квартиру и оформив ее в собственность, частному инвестору не стоит расслабляться окончательно.

Продавая квартиры, риэлторы строго хранят свою главную тайну – градостроительные планы, касающиеся территории застройки. И нередко случается, что заплатившего за «благоприятную экологию» и «живописные виды» покупателя ожидает строительство под его окнами автомагистрали или еще одного многоэтажного комплекса. В итоге вид на зеленые дали сменяется видом на стройплощадку, которая работает день и ночь, – а потом и видом на стену нового дома.

Как правило, обманутые в своих лучших ожиданиях граждане пытаются апеллировать к властям, но неизвестно ни об одном случае, когда бы госструктуры отреагировали на отчаянные просьбы о помощи.

Обычно такое бездействие объясняется тем, что городские власти не являются стороной договоров пайщиков с застройщиками и потому не обязаны (и даже не имеют права) вмешиваться в хозяйственные споры, которые должны решаться в суде.

К сожалению, ничем не сможет помочь гражданам, ставшим заложниками долевого строительства, и новый федеральный закон «О долевом участии в строительстве жилья».

Ориентированный на защиту частных инвесторов, закон устанавливает универсальную форму договора, фиксированные сроки и цены строительства, запрещает нецелевое использование средств, однако действие этого закона не распространяется на правоотношения, возникшие до его вступления в силу (до 1 апреля 2005 года). Закон действует только в отношении объектов, разрешение на строительство которых было получено после 1 апреля 2005 года. И многие компании уже заявили о том, что этот закон их никак не коснется, поскольку у них есть масса проектов, разрешение на строительство которых было получено ранее.

Так что тем, кто планирует сегодня вложить свои кровные в строительство, начатое раньше 1 апреля, придется играть по старым правилам. Со всеми вытекающими из этого последствиями.