Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление и безопасность - Аделина Брунгильд

– информацию о проекте (местоположение дома, т. е. генплан или его часть, проект дома, проект квартиры).

Однако есть у закона и своя положительная сторона. Новый закон может даже помочь покупателю, а точнее, спасти сотни и тысячи несчастных граждан от долгих месяцев ожидания въезда в новую квартиру, которая должна была быть сдана энное время назад. Ведь теперь за каждый день задержки сдачи объекта строители будут платить штрафы. А в случае более существенных нарушений, дольщик получает право расторгнуть договор и получить не только выплаченные деньги, но и компенсацию морального ущерба. Именно этим положением крайне недовольны представители строительных фирм. Они уже заявили, что специально будут декларировать более поздние сроки строительства, чтобы застраховаться от штрафных выплат.

Если вникнуть в ситуацию, становится очевидным, что сами застройщики в срыве сроков сдачи чаще всего и не виноваты. Как утверждают представители ведущих строительных компаний, главной причиной задержек является несоблюдение условий подрядных договоров со стороны естественных монополистов. Главные проблемы возникают из-за неподготовленности инженерных коммуникаций.

Еще одна причина задержки сроков сдачи объектов строительства – срывы сроков подрядчиками. Строительные компании пытаются выкручиваться. Большинству девелоперов приходится заключать субподряды на поставку лифтов, дверей, окон, карнизов, водостоков и других конструкций, без которых трудно себе представить современный дом. И зачастую поставщики оказываются неспособными выполнить взятые на себя обязательства. До вступления в силу новых законов неизвестно ни одного случая, когда бы строители добровольно выплачивали компенсацию гражданам за срывы сроков сдачи дома. При этом количество долгостроев стремительно увеличивалось. Редкая строительная компания не внесена в реестры злостных нарушителей сроков строительства. С другой стороны, справедливы и упреки застройщиков, желающих преложить штрафы и неустойки на плечи виновных, а именно – естественных монополистов.

Как известно, если обещание не выполняется к сроку, то либо продлеваются сроки, либо сделка ликвидируется, либо наказанным оказывается заказчик. В случае со строительными компаниями наказанными становятся люди, рискнувшие решить свой жилищный вопрос.

Чтобы стать полноправным собственником новой квартиры, надо год промаяться по чужим углам. Среди национальных проектов, которые обсуждало правительство, программа «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» стоит особняком.

С одной стороны, речь идет об инициативе, безусловно, социальной. Десятки миллионов россиян нуждаются в улучшении жилищных условий. Многие из них живут в некачественных, морально и физически устаревших, порой попросту аварийных домах. А необеспеченность жильем молодежи – одна из основных причин низкой рождаемости.

С другой стороны, жилищное строительство – огромный рынок, обладающий колоссальным потенциалом. Ведь десятки миллионов людей – потенциальные покупатели весьма дорогостоящего продукта. Многие из них имеют доходы и накопления, позволяющие подобные покупки планировать, пусть даже при условии получения кредита. И, наконец, жилищное строительство – в отличие, скажем, от производства мебели – не испытывает конкуренции со стороны импорта.

Все это позволяет рассматривать строительную отрасль как один из основных «несырьевых» локомотивов экономического роста. Однако проводимая государством в последние годы модернизация этой сферы разрешила далеко не все существующие противоречия. Основной недостаток реформы – отсутствие комплексности, разные ее части движутся с разной скоростью. Это существенно ограничивает темпы роста строительной индустрии.

Наиболее «продвинутая» часть реформы – ипотека.

Инвестиции в строительство

Купить квартиру в недостроенном доме невозможно просто потому, что ее еще не существует. Можно лишь инвестировать деньги в строительство, выступая, по сути дела, предпринимателем, который вкладывает деньги в строительный бизнес и несет все риски, с этим связанные.

Для того чтобы эти деньги не потерять и въехать в ту квартиру, в которую вы рассчитывали, причем в ожидаемый срок, необходимо представлять процесс оформления строительства дома и реализации квартир, возможные риски и способы их минимизации.

1. Какие бывают документы на строительство:

Инвестиционный контракт. Строительство дома начинается с конкурса. Фирма, выигравшая конкурс, становится генеральным инвестором, что и подтверждается инвестиционным контрактом.

Распоряжение властей о предоставлении участка для строительства.

Договор аренды земельного участка.

Проектная (строительная) документация.

2. Документы, регулирующие отношения участников строительства:

Договор совместного инвестирования (долевого участия). Генеральный инвестор может строить дом на свои собственные средства или привлекать других инвесторов (соинвесторов), с которыми и заключается данный договор.

Договор подряда. Генеральный инвестор или соинвестор строит сам или привлекает строительную организацию – подрядчика, эта организация будет являться застройщиком.

Застройщик-подрядчик может привлекать субподрядчиков для выполнения отдельных работ. Застройщик также может быть соинвестором строительства.

3. Кто имеет право продавать квартиры: В зависимости от условий инвестиционного контракта продавцами квартир могут выступать:

– генеральный инвестор;

– инвестор (соинвестор), если у него есть право привлечения частных инвесторов;

– застройщик, если ему, по договору с инвестором отходит часть квартир в доме;

– риэлторская фирма, действующая на основании договора комиссии или договора поручения. Она может выкупить часть квартир и являться в таком случае инвестором (соинвестором).

4. Договоры с клиентом.

Форма и смысл договора зависят, опять-таки, от условий инвестиционного контракта, взаимоотношений между участниками строительства и того, с кем из них вы сотрудничаете.

Договор инвестирования (договор долевого участия). Самым надежным является заключение договора с генеральным инвестором. В этом случае вы не окажетесь крайним при каких-либо разногласиях между ним и соинвестором или застройщиком.

Договор уступки права требования. Подобный договор заключается с соинвестором или застройщиком, его смысл заключается в том, что соинвестор или застройщик уступает покупателю свое право на получение квартиры в построенном доме.

Здесь важным моментом является то, что, согласно новому Закону «О долевом участии в строительстве», уступка требования возможна только после того, как участник строительства полностью выполнил свои обязательства по договору, или же одновременно с уступкой требования происходит перевод долга на новое лицо.

Существенные моменты в договоре:

– описание квартиры согласно проектно-строительной документации. Необходимо для того, чтобы, в итоге, приобрести именно ту квартиру, на которую вы рассчитываете;

– цена квартиры и стоимость квадратного метра, последнее важно потому, что площадь реально построенной квартиры может отличаться от проектной до 10%, соответственно, изменится и конечная цена квартиры;

– сроки строительства:

– штрафные санкции за невыполнение обязательств.

5. Заключительным этапом является прием дома госкомиссией, оформление права собственности на него, после этого вы:

– подписываете передаточный акт (акт приема-передачи объекта недвижимости в том случае, если вами был заключен договор инвестирования (долевого участия);

– подписываете договор купли-продажи квартиры с генеральным инвестором на основании первоначального договора уступки права требования, после чего также подписывается передаточный акт.

После этого вы регистрируете право собственности в Росрегистрации. После получения из Росрегистрации Свидетельства о государственной регистрации права вы наконец-то становитесь собственником новой квартиры.

Договор переуступки прав требования

У людей, приобретающих квартиру на стадии строительства, нередко возникает необходимость продать ее до сдачи дома в эксплуатацию. Можно ли это сделать?

Да, но данный процесс регулируется договором не купли-продажи, а переуступки прав требований.

До того как дом сдадут в эксплуатацию, гражданин может переуступить свои права по договору участия в долевом строительстве другому лицу. В результате произойдет перемена лиц в обязательстве. Если же дом сдан, и человек получил на руки свидетельство о праве собственности на квартиру, он может продать ее по соглашению купли-продажи (или распорядиться ею иным образом). Рассмотрим подробнее вопрос о переуступке прав. В соответствии с Гражданским кодексом РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства (в случае договора о долевом участии гражданин берет на себя обязательства уплатить деньги за квартиру, а застройщик – построить объект и передать его гражданину), может быть передано им другому лицу в результате сделки (так называемая уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Нужно ли разрешение второй стороны договора на уступку требования? По общему правилу для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. В рассматриваемой ситуации гражданин заключил договор об участии в долевом строительстве и решил переуступить свои права требований другому лицу. Если контракт между застройщиком (должником) и гражданином (кредитором) не содержит условия, запрещающего переуступку прав требований без разрешения застройщика, то участник долевого строительства без проблем может это осуществить. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допустима только после уплаты им цены, указанной в договоре или одновременно с переводом долга на нового участника, давшего на это согласие (ст. 391 ГК РФ). В данном случае уже новый кредитор обязан выплатить оговоренную сумму. Законом о долевом строительстве предусмотрен определенный промежуток времени, в течение которого возможно переуступить свои права по соглашению. Он начинается с момента государственной регистрации договора (если тот подлежит регистрации) или с момента заключения договора об участии в строительстве и заканчивается моментом подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Связано это с тем, что застройщик считается исполнившим свои обязательства по соглашению с момента подписания сторонами передаточного акта. А если обязательства исполнены, застройщик уже не является должником по обязательству. Обязательства же участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта. Напомним, что данный правовой акт распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирных домов, разрешение на строительство которых получено после вступления в силу закона об участии в долевом строительстве (1 апреля 2005 года). Уступку требования, как и перевод долга на другое лицо, необходимо определенным образом оформить. Так, если основной договор оформлен нотариально, то переуступка прав также оформляется нотариально. Уступка прав по сделке, требующей государственной регистрации, тоже должна быть зарегистрирована в установленном порядке, если закон не предусматривает иное. Таким образом, если вы приобрели объект долевого строительства до принятия закона об участии в долевом строительстве, то есть заключили договор в простой письменной форме (и на него еще не распространяются нормы данного закона), регистрировать переход права (уступку права) не нужно. Достаточно заключить соглашение в простой письменной форме и предупредить застройщика о состоявшемся переходе прав к новому лицу. Но если разрешение на строительство объекта долевого строительства получено после 1 апреля 2005 года, то есть ваш договор регулируется законом об участии в долевом строительстве, то, как следует из ст. 17 закона, уступка прав требований подлежит обязательной регистрации в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При переуступке прав все права, которыми обладал первоначальный кредитор, переходят к новому кредитору на условиях, существовавших к моменту перехода права. К новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, право на неуплаченные проценты и т. д. Не допускается переуступка прав, неразрывно связанных с личностью кредитора. Например, переуступка требования о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью. В то же время должник (застройщик) вправе выдвигать против требований нового кредитора возражения, имевшиеся против первоначального. Кроме того, должник вправе не исполнять обязательства по отношению к новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу. В связи с этим кредитор, уступивший требования другому лицу, обязан передать ему все необходимые документы и сведения, имеющие значение для осуществления требования. Гражданским кодексом РФ также предусмотрено, что если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав к другому лицу, то новый кредитор несет риск неблагоприятных для него последствий, вызванных этим. К сожалению, просрочка по сдаче жилья становится обыденным фактом. Застройщик заключает договоры с гражданами, и те могут ждать своей квартиры несколько лет. За это время они уступают свои права другим лицам. В данной ситуации первоначальный кредитор, уступивший права требований, не несет ответственности перед новым за неисполнение этого требования должником. Исключение составляет случай, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором (ст. 390 ГК РФ). Первоначальный кредитор несет ответственность перед новым за недействительность переданного требования. Перемена лиц в обязательствах происходит не только по соглашению сторон, но и по закону, в результате универсального правопреемства. В соответствии с законом об участии в долевом строительстве в случае смерти гражданина его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор. Кроме того, универсальное правопреемство происходит в случае реорганизации юридического лица, когда права и обязанности переходят к другим организациям.