Право семьи на жилище. Учебное пособие - Ольга Миролюбова

Как уже отмечалось, все жилые помещения объединяются в жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ (п. 1 ст. 19 ЖК РФ).

Ю. К. Толстой определяет жилищный фонд как совокупность всех находящихся на территории РФ жилых помещений независимо от формы собственности, предназначенных и пригодных для постоянного проживания, расположенных в жилых домах и иных строениях, которые, в зависимости от формы собственности, характера использования, других обстоятельств, подчиняются особому правовому режиму и удовлетворяют потребности граждан в жилье постоянно или временно45. Классификация жилищных фондов осуществляется согласно ЖК РФ по двум основаниям: по форме собственности и по целям использования (см. таблицу).

По форме собственности

1. государственный

2. муниципальный

3. частный

По целям использования

1. ЖФ социального использования

2. Специализированный жилищный фонд

3. Индивидуальный жилищный фонд

4. Жилищный фонд коммерческого использования

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

1) частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ, и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ;

3) муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

До реформы жилищного законодательства жилищный фонд по форме собственности делился на четыре вида: государственный, общественный, кооперативный и частный.

В зависимости от целей использования ЖФ подразделяется на:

1) жилищный фонд социального использования – совокупность жилых помещений, предоставляемых гражданам по договорам социального найма из государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищного фонда;

2) специализированный жилищный фонд – совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела 4 ЖК РФ;

3) индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) пользование.

Необходимо обратить внимание на то, что Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ в ст. 19 ЖК РФ внесены изменения, согласно которым в жилищный фонд социального использования включены не только жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемые гражданам по договорам социального найма, но и жилые помещения всех форм собственности, предоставляемые гражданам по договорам найма (за исключением коммерческого). Одновременно введены в действие нормы разделов 3.1 и 3.2 ЖК РФ, регулирующие условия предоставления жилых помещений в наем из жилищного фонда социального использования и устанавливающие правовой режим наемных домов.

Как отмечает К. И. Магомедова, правовые режимы жилых помещений, входящих в состав того или иного жилищного фонда, отличаются друг от друга. Так, правовой режим жилых помещений, входящих в состав государственного и муниципального жилищных фондов, осложнен публичным элементом в большей степени, нежели правовой режим помещений частного жилищного фонда, что проявляется прежде всего в особом порядке предоставления жилых помещений по договору социального найма. Существенно различается правовой режим жилых помещений, относящихся к жилищным фондам, разделенным в зависимости от цели использования. Так, например, специализированные жилые помещения предназначены для временного проживания граждан, не подлежат отчуждению, приватизации, передаче в аренду, внаем. Помещения индивидуального жилищного фонда используются исключительно собственниками для проживания самих собственников, членов их семьи, других граждан на безвозмездной основе46.

Правовой режим жилых помещений сочетает в себе частноправовые и публично-правовые элементы. Частноправовой режим проявляется, прежде всего, в участии жилых помещений в гражданском обороте наряду с другими вещами (объектами) на основании гражданско-правовых сделок. Публично-правовой режим проявляется в необходимости получения разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию; в необходимости соблюдения установленных норм и правил в процессе строительства, ремонта, реконструкции и эксплуатации жилого фонда; в необходимости проведения технического и кадастрового учета объекта; в необходимости государственной регистрации прав на жилые помещения, ограничений, обременений, перехода прав; в обязанности соблюдения целевого назначения; в необходимости получения разрешения на переустройство и перепланировку жилых помещений, а также на перевод жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое47.

1.3. О делимости жилых помещений

Вопрос о том, является ли то или иное жилое помещение делимым имуществом, напрямую связан с проблемой раздела жилого помещения между сособственниками, не являющимися членами одной семьи. Кроме того, жилые помещения могут находиться не в собственности, а в общем пользовании нескольких лиц, в частности, если они предоставлены по договору социального, коммерческого, специализированного найма или переданы в пользование члену кооператива при неполной выплате паевого взноса.

В соответствии с правилом ст. 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой. В некоторых случаях в законе имеется прямое указание о неделимости того или иного имущества (например, неделимым в силу закона признается общее имущество в многоквартирном доме, общее имущество в коммунальной квартире). Поскольку в законе отсутствует прямое указание на неделимость жилых помещений отдельных видов, жилое помещение признается делимым, если его можно разделить на части, каждая из которых будет соответствовать признакам жилого помещения (изолированность, способность быть объектом гражданских прав, пригодность для постоянного проживания). В противном случае оно считается неделимым.

Бесспорно, комната как минимальная структурная единица многоквартирного или жилого дома должна признаваться неделимой вещью.

Более или менее понятен подход к вопросу делимости жилого дома. Как отмечает О. М. Козырь, по своей природе этот объект следует отнести к делимым, в значительном числе случаев он делим и практически, поэтому правила ст. 252 ГК РФ о разделе и выделе доли применяются к нему в полном объеме48.

Такой раздел или выдел допускается, если он не запрещен законом или возможен без несоразмерного ущерба имуществу. В соответствии с пп «а» п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 г. № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» (в ред. от 06.02.2007)49 выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе (ст. 252 ГК РФ). В соответствии с п. 7 Постановления суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть жилого дома и нежилых построек, соответствующую по размеру стоимости его доле, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений. Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т. п. Пленум рекомендует судам при рассмотрении дел, связанных с разделом жилого дома, назначать судебную экспертизу с целью установления факта возможности разделить дом или выделить из него часть без ущерба его назначению.