Право семьи на жилище. Учебное пособие - Ольга Миролюбова

Исходя из буквального толкования норм российского жилищного законодательства, каждое жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания, но при этом не всякое жилое помещение должно быть обязательно благоустроенным25. Поэтому благоустроенность не является существенным признаком жилого помещения.

В юридической литературе отмечается, что, в отличие от первых двух признаков, присущих как жилым, так и нежилым помещениям, признак пригодности для постоянного проживания выступает критерием деления помещений на жилые и нежилые26. Авторы этой точки зрения полагают, что признак предназначенности носит субъективный характер, а категория пригодности – объективный27.

Данная точка зрения совпадает с позицией Конституционного Суда РФ, который в своем Постановлении от 14.04.2008 № 7-П по делу о проверке конституционности абз. 2 ст. 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» фактически распространил правовой режим жилых домов на жилые строения, возведенные на дачных и садовых земельных участках, расположенных в пределах населенных пунктов, при условии пригодности этих строений для постоянного проживания28. Вывод Конституционного Суда РФ обоснован тем, что, в отличие от прежнего порядка государственного учета жилищного фонда, основанного на критерии функционального назначения строения, действующая в настоящее время система государственного учета жилищного фонда, исходя из нового гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации, в качестве критерия называет фактическую пригодность жилого строения для постоянного проживания и тем самым не исключает возможность отнесения пригодных для проживания жилых строений, расположенных на садовых земельных участках, к индивидуальному жилищному фонду.

Вместе с тем ряд ученых выделяет в качестве существенного признака, отличающего жилое помещение, его предназначенность для постоянного проживания29. По их мнению, предназначенность – изначально заданная функция жилого помещения, которая не зависит от характера его фактического использования и не связана с его фактической пригодностью для проживания30.

П. В. Макеев отмечает, что в действующем гражданском и жилищном законодательстве, как и в прежнем, содержится указание и на предназначенность (ст. 7 ЖК РСФСР, ст. 288 ГК РФ, ст. 17 ЖК РФ), и на пригодность (ст. 109, 333 ГК РСФСР 1964 г.; ст. 673 ГК РФ, ст. 15 ЖК РФ). Однако эти признаки изложены в разных статьях нормативно-правового акта, что допускает неоднозначное толкование норм. Автор обосновывает точку зрения, что предназначенность для постоянного проживания граждан, наряду с пригодностью, является определяющим признаком жилого помещения, который должен быть отражен в его определении31.

А. В. Халдеев также полагает, что признак пригодности для определения жилого помещения не является самодостаточным, поскольку при изменении целевого назначения жилого помещения (переводе его в нежилое), без соответствующей перепланировки и переустройства, данное помещение, оставаясь пригодным для проживания, жилым уже не является32. По нашему мнению, это обоснованная точка зрения, с которой следует согласиться.

И. А. Дроздов выделяет еще один существенный признак жилого помещения, отсутствующий в его определении, – наличие входа33. По нашему мнению, он является излишним, поскольку если входа нет вообще, то помещение непригодно для использования по целевому назначению, если же автор имеет в виду непосредственный доступ в жилое помещение (не через другое жилое помещение), то этот признак поглощается признаком изолированности.

О. Г. Алексеева отмечает в качестве существенного признака понятия жилого помещения специальный правовой режим, представляющий собой систему правил, определяющих место жилого помещения в сфере гражданско-правового регулирования, а также возможность участвовать в гражданском обороте34. Мы разделяем эту точку зрения, однако включение в определение жилого помещения всех элементов его правового режима вряд ли возможно, поскольку это сделает его слишком громоздким, а одно лишь упоминание о специальном правовом режиме в определении жилого помещения не информативно, а следовательно, излишне.

В проекте изменений ГК РФ (ст. 298.1) дано определение жилого помещения: это помещение, предназначенное для проживания граждан. В п. 2 той же статьи содержится еще один признак жилого помещения – пригодность для проживания (причем отсутствует указание на постоянный характер проживания). Из определения исчезли признаки изолированности и указания на объект недвижимого имущества (в соответствии со ст. 130 ГК РФ в ред. проекта не всякое помещение признается недвижимой вещью). На наш взгляд, это крайне неудачное определение, которое вступает в противоречие с нормами действующего ЖК РФ, в связи с чем не ясно, будут ли последние приведены в соответствие с новым ГК РФ или останутся в том же виде как специальные правила.

Виды жилых помещений (объектов жилищных прав) перечислены в ст. 16 ЖК РФ:

1) жилой дом; часть жилого дома;

2) квартира; часть квартиры;

3) комната.

Жилой дом – это индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Следует обратить внимание на то, что законодатель включает жилой дом как «здание» в число видов жилых помещений, в то время как помещение – это часть здания, определяемая как внутреннее пространство между стенами и перекрытиями. Таким образом, включение дома как здания в число помещений логически неверно. Более логичным было бы делить объекты жилищных прав на жилые здания и жилые помещения, а жилые помещения, в свою очередь, на квартиры и комнаты. В проекте изменений ГК РФ к видам жилых помещений отнесены только квартира и комната, поскольку жилой дом представляет собой здание, а помещение определяется как часть здания.

П. В. Макеев предлагает скорректировать определение жилого дома, убрав из него признак индивидуальной определенности, присущий всем без исключения зданиям, а слово «комнат» заменить словосочетанием «одной или нескольких комнат»35.

Квартира – структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Интересно, что в проекте изменений ГК РФ (ст. 298.2) содержится несколько иное определение квартиры: это жилое помещение с отдельным входом, состоящее из одной или нескольких комнат и вспомогательных помещений и составляющее обособленную часть здания. Оно указывает на отдельный вход как возможность доступа к общим помещениям здания, на составные части квартиры и на то, что квартира сама является составной частью здания. Самое существенное отличие от определения ЖК РФ – отсутствие указания на расположение квартиры в многоквартирном доме (здание – более широкое понятие, чем многоквартирный дом).

П. В. Макеев справедливо замечает, что в определении квартиры не учитывается, что отдельный вход может обеспечивать прямой доступ не только к помещениям общего пользования в многоквартирном доме, но и непосредственно на прилегающий к дому земельный участок. В связи с этим он предлагает заменить указание на прямой доступ к помещениям общего пользования в многоквартирном доме указанием на прямой доступ к общему имуществу в многоквартирном доме36. По нашему мнению, более удачным было бы просто дополнить существующее определение указанием на возможность прямого доступа на земельный участок как альтернативу помещениям общего пользования. Понятие «общее имущество в многоквартирном доме» слишком широкое, оно охватывает не только помещения общего пользования и земельный участок, но и другие помещения, конструктивные элементы здания и оборудование, к которым непосредственный доступ из квартиры может отсутствовать.

Комната – часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места постоянного проживания граждан в жилом доме или квартире. Необходимо обратить внимание на то, что в определении комнаты, в отличие от квартиры, не указан признак структурной обособленности, в связи с чем возникает вопрос: относит ли законодатель к числу жилых помещений неизолированные (смежные) комнаты? Большинство авторов работ по жилищному праву приходят к выводу, что комната может выступать в качестве самостоятельного объекта жилищных прав только тогда, когда она является изолированной37.