Право семьи на жилище. Учебное пособие - Ольга Миролюбова

Комната – часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места постоянного проживания граждан в жилом доме или квартире. Необходимо обратить внимание на то, что в определении комнаты, в отличие от квартиры, не указан признак структурной обособленности, в связи с чем возникает вопрос: относит ли законодатель к числу жилых помещений неизолированные (смежные) комнаты? Большинство авторов работ по жилищному праву приходят к выводу, что комната может выступать в качестве самостоятельного объекта жилищных прав только тогда, когда она является изолированной37.

Другой спорный вопрос, является ли комната в отдельной (т. е. не коммунальной) квартире жилым помещением как объектом жилищных прав или законодатель имеет в виду именно комнату в коммунальной квартире? Из определения комнаты, данного в ст. 16 ЖК РФ, это не ясно, оно сформулировано широко, и складывается впечатление, что законодатель имел в виду любую комнату. Но поскольку одним из существенных признаков жилого помещения является его способность быть самостоятельным объектом гражданских прав, то по смыслу ст. 15 ЖК РФ жилым помещением как отдельным объектом жилищного права является лишь комната в коммунальной квартире.

Остается также неясным, является ли коммунальная квартира жилым помещением как объектом жилищных прав по смыслу ст. 16 ЖК РФ? По всей видимости, не является, поскольку она состоит из нескольких самостоятельных объектов, поэтому квартира в целом не может быть отдельным объектом гражданских прав, т. е. не соответствует понятию недвижимого имущества. В проекте изменений ГК РФ прямо указано, что коммунальная квартира не признается объектом гражданских прав и не может быть предметом сделок (п. 4 ст. 298.2).

Понятия части жилого дома и части квартиры как объектов жилищных прав в законе не определены. Под частью жилого дома следует понимать также структурно обособленную часть жилого здания, состоящую из одной или нескольких комнат и помещений вспомогательного использования.

Под частью квартиры некоторые исследователи понимают только комнату (комнаты), другие считают, что это изолированная часть квартиры, состоящая из одной или нескольких комнат и вспомогательных помещений. Сами по себе вспомогательные помещения не могут быть частями квартиры, поскольку они не подпадают под понятие жилого помещения по целевому назначению. Поэтому многие ученые и приходят к выводу, что часть квартиры – это комната (комнаты). Но в этом случае понятия «часть квартиры» и «комната» совпадают, и неясно, почему законодатель выделяет их как разные виды жилых помещений. Если часть дома на практике имеет значение как объект недвижимого имущества (например, при разделе дома в натуре между сособственниками или выделе доли одного из них), то часть квартиры, как правило, не может быть объектом гражданских прав, поскольку в случае раздела квартиры возникают самостоятельные объекты недвижимого имущества – комнаты в коммунальной квартире. Возможно, под частью квартиры имеются в виду две и более смежные между собой комнаты, но изолированные от остальных, или обособленная жилая комната со вспомогательными помещениями, предназначенными только для ее обслуживания.

Следует заметить, что квартира определяется как помещение в многоквартирном доме, однако само понятие многоквартирного дома в ЖК РФ отсутствует. Единственный нормативный правовой акт, в котором содержится определение многоквартирного дома, – это Постановление Правительства РФ от 28.01.2006. № 47.

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Следует обратить внимание на то, что в определении не применяется родовое понятие «здание», многоквартирный дом рассматривается как сумма его составных частей.

Данное обстоятельство, как и отсутствие понятия многоквартирного дома в ЖК РФ, вероятно, связано с тем, что по действующему законодательству он не признается объектом гражданских и жилищных прав, хотя в силу ст. 130 ГК РФ многоквартирный дом как здание обладает признаками недвижимого имущества. Объектами жилищных и гражданских прав являются отдельные структурные элементы многоквартирного дома – квартиры и комнаты (по сути то, что многие ученые определяют как воздушное пространство внутри зданий), а сами конструктивные элементы здания (стены, крыша, фундамент, несущие конструкции) относятся к долевой собственности собственников помещений.

Некоторые ученые не согласны с такой позицией законодателя и предлагают включить многоквартирные дома в число объектов жилищных и гражданских прав. Они допускают возможность одновременного существования обособленного права на дом (здание) как целое и на квартиры и комнаты в нем как части и полагают, что таким образом у общего имущества появится хозяин, готовый вкладывать средства в его содержание и развитие. Отношения между собственником многоквартирного дома как отдельного объекта и собственниками жилых помещений должны строиться по модели сервитута (ограниченного пользования) имуществом, предназначенным для обслуживания жилых помещений38. Идея вызывает интерес, однако на практике ее трудно реализовать. Во-первых, комплекс общего имущества предназначен для обслуживания жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, являющихся самостоятельными объектами недвижимости, и владение им в отрыве от прав на сами помещения лишь в редких случаях представляет коммерческий интерес (например, в случаях, когда возможно коммерческое использование какой-либо его части). Во-вторых, правовая модель сервитута не предполагает установления платы, превышающей возмещение затрат и убытков собственника, возникающих в связи с ограниченным пользованием другим лицом принадлежащим ему имуществом39. Таким образом, вызывает глубокие сомнения перспектива отчуждения прав на комплекс общего имущества многоквартирного дома, особенно в ветхом жилом фонде.

Но все-таки, на наш взгляд, не исключается признание многоквартирного дома единым объектом гражданских прав в случае принадлежности всех его помещений на праве собственности одному или нескольким лицам (долевая собственность). Отдельные квартиры в таком доме могут быть объектами права пользования по договорам найма. Законодатель должен предусмотреть такую возможность, тем более что развитие института найма жилья в так называемых наемных домах является очень актуальным.

Так, Федеральным законом от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ40 в Жилищный кодекс РФ внесены существенные дополнения, в частности, раздел 3.2 «Наемные дома». В соответствии со ст. 91.16 ЖК РФ наемным домом признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания в соответствии с ч. 2–4 настоящей статьи. Согласно ч. 5 указанной статьи продажа либо отчуждение иным образом помещений в наемном доме или являющегося наемным жилого дома допускается только в случае продажи или отчуждения иным образом всех помещений в таком доме или такого жилого дома одному лицу при условии сохранения цели использования такого наемного дома, если иное не установлено ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Таким образом, по замыслу законодателя, наемный дом может быть многоквартирным. При этом, независимо от того, является ли он единым объектом права или такими объектами являются его части (отдельные помещения), оборот такого наемного дома и помещений в нем законом ограничен: наемный дом или помещения в нем могут быть исключительно в собственности одного лица, а целевое назначение наемного дома не может изменяться.

Кроме того, мы склонны согласиться с учеными, которые относят многоквартирный дом к недвижимому имуществу. Так, О. Г. Алексеева отмечает, что по всем признакам многоквартирный дом, как и жилой дом (т. е. индивидуальное строение, состоящее из одной или нескольких комнат и мест вспомогательного использования, одноквартирное), полностью подпадает под легальное определение недвижимого имущества, так как ему присущи все признаки, установленные в законодательстве, а именно: прочная связь с землей и невозможность перемещения без нанесения несоразмерного ущерба. Но почему-то при этом многоквартирный дом самостоятельным объектом жилищных прав не признается. Ранее действовавший Закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» определял кондоминиум (а такой термин использовался при характеристике многоквартирного дома) как единый комплекс недвижимого имущества. «Исходя из определения многоквартирного дома, причем определения именно легального, – продолжает она, – данным понятием охватывается и одноэтажный дом, который включает два помещения, отвечающие признакам квартиры. Очевидно, в этом случае многоквартирный дом может являться самостоятельным объектом жилищных прав»41.