Наживемся на кризисе капитализма… или Куда правильно вложить деньги - Дмитрий Хотимский

Можно купить магазин подешевле и в не столь элитном месте. Вполне возможно, что аптека в спальном районе, обслуживающая местных жителей, будет всегда востребована и принесет вам прекрасный доход при ее сдаче в аренду.

Улица Pitt Street Mall, Сидней. Средняя годовая аренда за 1 кв. м – 10000 долларов.

Улица Causeway Bay, Гонконг. Средняя годовая аренда за 1 кв. м – 20000 долларов.

Чего точно не следует делать, так это покупать магазины, которые могут остаться без арендаторов во время кризиса. Поверьте, это очень больно. В тот самый момент, когда деньги больше всего нужны, вы лишаетесь дохода. А вам по-прежнему надо платить налог на недвижимость и компенсировать эксплуатационные расходы. И если при этом под залог этого магазина был взят кредит – вы в беде. Банкротства вам вряд ли избежать.

• Был у нас неплохой магазин в Москве. Сдавали его в аренду «Арбат-Престижу». Ставка – 1500 долларов за квадратный метр в год. Нам предлагали его продать по цене 8000 долларов за квадратный метр. Мы отказались. Зачем продавать, если аренда приносила почти 20 % дохода? Как только в 2008 году начался кризис, «Арбат-Престиж» разорился. Почти год магазин никто не арендовал. В итоге мы нашли нового клиента – сеть продуктовых супермаркетов «Пятерочка». Но арендная ставка была уже в три раза меньше начальной. В дальнейшем, чтобы погасить долг по ипотеке в Сбербанке, мы были вынуждены продать этот магазин за 4000 долларов за квадратный метр. Хорошо, что купили мы его еще дешевле.

Очень опасно строить или покупать большие неэксклюзивные торговые центры. Во время кризиса арендаторы могут легко убежать к конкурентам или по крайней мере значительно снизить цену аренды.

• Мне удалось поучаствовать в финансировании двух обанкротившихся на кризисе торговых центров. Один из них был в Смоленске – мы даже не смогли его достроить. На волне кризиса все кредитные линии были закрыты. Недострой мы с трудом продали за половину вложенной в него суммы.

В Ярославле итоговый спрос на аренду в уже построенном нами торговом центре настолько отличался от прогнозируемого докризисного, что проект пришлось заморозить еще до момента открытия. Здание досталось банку-кредитору за долги.

Отрицательные моменты инвестиций в коммерческие помещения – существенные юридические риски при покупке и необходимость в найме менеджмента. Надо встречаться с арендаторами, властями города, проверяющими инстанциями; надо сдавать отчеты в налоговую инспекцию, проводить ремонт и так далее. Бывают и более тяжелые случаи. Например, недавно в одном из наших торговых центров на головы посетителей фактически упала стена пятого этажа.

• «12.11.2011. ЧП на улице Ленина в Орехово-Зуеве случилось в третьем часу дня. Обвалилась часть кирпичной надстройки на крыше торгового центра “Орех”, по крайней мере об этом свидетельствует картина места происшествия. Очевидцами случившегося стали десятки посетителей комплекса – сегодня в городе традиционный “ярмарочный день” и в местных ТЦ, как обычно, много покупателей. Возле здания собралась толпа зевак, которые фиксировали происходящее на камеры мобильных телефонов. Информации о пострадавших нет. Источник: oz-on.ru»

Нам крупно повезло, что все остались живы.

Чтобы избежать головной боли при управлении коммерческой недвижимостью, обычно подбирается управляющая компания. Она за определенное вознаграждение решает все вопросы. Инвесторам остается лишь получать дивиденды.

Офисы

Офисы я не люблю. Во-первых, в условиях кризиса они оказываются просто ужасной инвестицией. Все съезжают или просят снизить аренду в два раза. И самое главное – офисов можно построить любое количество.

Недвижимость в Дубае – не эксклюзивный товар. Там будут строить до бесконечности. Заработать в таких условиях невозможно, зато весьма легко разориться.

• Когда я вижу офисные здания в Дубае, мне становится страшно за «местных» инвесторов. Офис на офисе… А пустыня-то большая – и пока еще далеко не полностью застроенная.

Допустим, вы купите помещение в одном из этих зданий. Кто может гарантировать, что через десять лет вокруг него не построят еще пять таких же высоток? И каждая из них будет в два раза выше вашей. Все арендаторы перебегут в модные новые здания, а вас окончательно разорит налог на недвижимость.

Подобная участь постигла инвесторов, вложивших свои средства в японскую недвижимость в 1990-х годах.

• В конце 1980-х годов Япония превратилась в центр спекуляции недвижимостью. Совокупная стоимость земли превысила все остальное мировое богатство. Цены на офисы безудержно росли. Налоги на недвижимость в какой-то момент стали превышать собираемую арендную плату. Но все верили в вечный рост рынка и продолжали покупки. Активно строились новые здания. В итоге в какой-то момент предложение превысило спрос. Цены на офисы не выросли, а упали – причем в три раза. Инвесторы понесли колоссальные потери.

Если ставки по банковским вкладам чрезвычайно малы, то инвестору зачастую ничего не остается, кроме как покупать доходную недвижимость.

• В Японии на протяжении последних 10 лет ставки по вкладам практически нулевые. На следующей диаграмме показаны сравнительные доходы по десятилетним гособлигациям Японии (синим цветом) и доходы, полученные от инвестиций в коммерческую недвижимость (зеленым цветом)[44].

Жилая недвижимость

Если в экономике не происходит резких взлетов, владельцы домов и квартир не должны ожидать роста цен на их недвижимость.

• В 1975 году Амстердам отмечал свое 750-летие. В честь этого события была выпущена огромная четырехкилограммовая книга. В ней описывается история всех зданий, расположенных на Херенграхт – престижной улице, вытянувшейся вдоль водного канала. В книге опубликованы фотографии домов, имена владельцев, информация о реконструкциях. Самое главное, что в ней есть данные обо всех сделках с недвижимостью за последние 400 лет. Поразительно, но все эти годы дома на Херенграхт поддерживались в идеальном состоянии и практически не менялись в размерах. Для исследователей это реальная возможность проанализировать, как меняется цена недвижимости на протяжении длительного периода.

Выяснилось, что рост стоимости домов в Амстердаме практически совпадал с ростом цен на другие товары. Цены на протяжении рассматриваемого периода росли быстрее инфляции всего на 0,5 %. Очень интересно и то, что цены могли десятилетиями расти, а затем падать в течение такого же продолжительного периода. Все обусловливалось кризисами и подъемами в экономике. В частности, недвижимость сильно падала в цене во время войн и чумы.

Как соотносились доходы от аренды домов с затратами на их поддержание в нормальном состоянии, к сожалению, понять на основании материалов книги нельзя.

Реальный индекс цен, приведенный здесь, отражает соответствующую информацию с поправкой на инфляцию.

Поскольку в стабильных условиях квартиры практически не растут в цене, покупка имеет смысл, только если их можно выгодно сдавать в аренду.

«Ваше имение находится только в двадцати верстах от города, возле прошла железная дорога, и если вишневый сад и землю по реке разбить на дачные участки и отдавать потом в аренду под дачи, то вы будете иметь самое малое двадцать пять тысяч в год дохода»[45].

• Думаю, для жителей столицы России идея о том, что рост стоимости жилой недвижимости обычно не превышает инфляцию, покажется неожиданной. Абсолютное большинство москвичей привыкло к тому, что цены на квартиры всегда растут. Неудивительно, ведь за последние 12 лет они выросли в 8 раз. Однако не надо забывать, что нефть в 1998 году стоила 10 долларов за баррель, а сейчас – больше 100. Мы знаем, что именно цены на черное золото практически полностью определяют доходы граждан в долларовом эквиваленте, что в итоге диктует цены на недвижимость. Так что успешность инвестиций в московскую жилую недвижимость полностью объясняется возрастающим трендом цены на нефть. Что с ней будет в дальнейшем, неизвестно, и поэтому предсказывать будущую стоимость московских квартир невозможно.

В США тоже можно было неплохо заработать на жилой недвижимости.

• Городок Гринвич расположен в 50 километрах от Нью-Йорка и является наиболее престижным его пригородом. В Гринвиче работает большое количество хедж-фондов (управляющих деньгами богатых клиентов). Прекрасные школы, библиотека, современный госпиталь – все делает город крайне востребованным. К тому же он расположен на берегу океана, что выгодно отличает его от популярного в Москве Рублевского шоссе.

Цены в течение последних 40 лет росли в среднем на 9 % в год[46]. Помимо этого, владельцы домов могли получать прибыль от сдачи домов в аренду.