Мошенничество с недвижимостью в жилищной сфере. Способы совершения, проблемы квалификации - Евгений Белов

§ 2. Способы мошеннических действий при аренде жилых помещений

При описании способов и их содержания в совершении мошеннических действий с жилым недвижимым имуществом нельзя обойти вниманием мошеннические механизмы в системе общественных отношений аренды.

И договор аренды, и договор найма — это договоры имущественного найма. Договору найма жилого помещения посвящена глава 35 ГК РФ, а отношения сторон по договору аренды регулируются гл. 34 ГК РФ. Договор аренды используется, если за плату сдается любое недвижимое имущество, кроме жилых помещений. Кроме того, договор аренды используется в случае, если жилое помещение передается во владение и (или) пользование юридическому лицу (п. 2 ст. 671, п. 1 ст. 677 ГК РФ). Но если жилое помещение передается во владение и пользование физическому лицу, то используется договор найма[212].

При договоре найма собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо будет называться наймодатель, другая сторона — наниматель. При договоре аренды стороны будут называться арендодатель и арендатор.

Однако при мошенничестве большинство криминалистов используют термин аренда жилого помещения[213], что мы и будем в дальнейшем применять при анализе имеющихся проблем.

Аренда жилого помещения может быть произведена на основе коммерческого или социального найма. Основные отличия этих правовых режимов состоят в следующем:

1) при коммерческом найме жилья договоры могут быть заключены на пользование помещениями по всем существующим видам жилого фонда. Социальный наем жилья подразумевает сдачу в аренду жилых помещений из муниципального или государственного фонда;

2) по социальному найму жилья составление договора считается бессрочным, тогда как коммерческий наем может быть заключен на срок, не превышающий пяти лет, потом необходимо перезаключение договора;

3) коммерческий наем подразумевает только добровольное соглашение двух заинтересованных сторон. Социальный наем жилья может быть административным актом по решению государственных или местных органов власти;

4) в социальном найме предусмотрены различные льготы на квартплату, согласно законодательству Жилищного Кодекса РФ, договора заключаются с учетом нормирования жилой площади на каждого проживающего человека в снятом помещении. По коммерческому найму нормирования жилой площади и лимитирования квартплаты не предусмотрено, стороны сами оговаривают все нюансы договора по найму;

5) при составлении договора социального найма жилья официально подписывать документ могут лишь близкие родственники, тогда как в коммерческих договорах нанимателями могут стать совершенно посторонние люди, не имеющие родства между собой;

6) по социальному договору сдачи жилья российским законодательством предусмотрено предоставление выселяемым гражданам другого пригодного для жизни жилья. При выселении из наемного помещении по коммерческим договорам наймодатель не обязан предоставлять или искать наемщику другое жилье.

Однако на практике распространены случаи, когда наниматели государственной, муниципальной или ведомственной неприватизированной жилплощади сдают ее (полностью или частично) третьим лицам, не обязательно состоящим с квартиросъемщиками в родстве. Такие правоотношения сторон называются поднаймом жилого помещения и регулируются ст. 685 ГК РФ и ст. 76–79 нового ЖК РФ. При этом, как уже говорилось выше, в поднаем может быть сдана как часть квартиры (например, изолированная комната), так и вся жилплощадь целиком (например, на время длительного отъезда нанимателей). Поднаем так же, как и субаренда, подразумевает возмездность отношений сторон, т. е. внесение поднанимателями платы. В отличие от ст. 78 старого ЖК РСФСР 1983 г., которая подразумевала, что размер такой платы не может превышать квартплату в ст. 78 ЖК РФ подобных ограничений не установлено, и договор поднайма может быть заключен по реальной рыночной цене. Для заключения договора поднайма необходимо, во-первых, согласие наймодателя и членов семьи нанимателя; во-вторых, должны соблюдаться требования об учетной норме общей площади на одного человека, включая нанимателей (для московского региона это 10 кв. м[214]); в-третьих, поднаем не допускается, если в квартире проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых соматических и психических заболеваний. В неприватизированных коммунальных квартирах для сдачи комнат одного из лицевых счетов в поднаем требуется согласие соседей, которое получить на практике очень сложно. Кроме того, у поднанимателя не возникает преимущественное право на продление договора, и он подлежит выселению без предоставления другого жилья либо в случае прекращения договора найма, либо с уведомлением за три месяца[215]. Таким образом, подобные формы аренды также могут быть предметом мошенничества и их необходимо учитывать при выработке средств противодействия таким способам мошенничества.

Наше исследование показало, что все случаи мошенничества с арендой недвижимости в структуре мошенничества составляют около 40 %, а случаи мошенничества при аренде жилых помещений составляют 10–12 %. По мнению Р. Н. Шумова, данный вид мошенничества весьма распространен, но, несмотря на разработанную законодательную базу, эффективная правоприменительная практика борьбы с преступлениями в этой сфере еще не сложилась[216]. С этим можно согласиться, т. к. преступники изобретают все новые и новые способы завладения денежными средствами при аренде жилых помещений, их действия порой трудно доказуемы, в этой сфере существует большой спрос, что позволяет говорить о виктимологическом факторе, влияющем на раскрываемость подобных преступлений.

Мошенники используют данную форму потому, что суммы здесь фигурируют относительно небольшие, соответственно и не проводится никаких юридических экспертиз проверки сделки.

Следует поддержать законодателя в его стремлении каким-то образом ослабить криминализацию данной сферы путем принятия соответствующих нормативных актов. В этом смысле полезен Федеральный закон от 21.12.2013 г. № 376-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»[217], в соответствии с которым ужесточена ответственность за фиктивную регистрацию по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении (вплоть до уголовной ответственности[218]) и усилена административная ответственность за проживание гражданина Российской Федерации без документа, удостоверяющего личность гражданина (паспорта) или без регистрации. Эти меры, на наш взгляд, позволят предупредить различные преступления, совершаемые при сдаче в наем жилых помещений (речь идет о мошенничестве как со стороны нанимателей и собственников жилья, так и со стороны арендаторов и иных лиц — риэлторов, нотариусов и др.), в том числе тех, кто организует незаконную миграцию на территории Российской Федерации.

Судебная практика, изучение конкретных уголовных дел и исследования других авторов[219] позволили автору выделить следующие ниже виды мошеннических действий при аренде жилых помещений:

1. Умышленное предоставление на возмездной основе заведомо не соответствующей действительности информации о выгодных для арендаторов предложениях арендодателей по поводу аренды жилых помещений.

Так, в Москве пресечена деятельность лжеагентства недвижимости.

По информации управления экономической безопасности, фирма «Юнилайт» за 6500 руб. обещала клиентам предоставить информацию о недорогих квартирах, сдающихся в аренду. Потенциальным арендаторам компания гарантировала быстрое и недорогое решение «квартирного» вопроса. После получения денег и заключения договора на оказание информационных услуг гражданам давали адрес квартиры и номер телефона ее владельца. Однако по указанному телефону никто не отвечал. После того как клиенты обращались к представителям фирмы с претензиями, им сообщали, что за дальнейшие переговоры по найму квартиры не отвечает. По предварительным данным, от деятельности лжериелторов пострадали более 40 человек. Мошенникам грозит наказание в виде заключения на срок до 10 лет[220].

2. Сдача в аренду жилых помещений нескольким арендаторам одновременно.

Например, в Барнауле несколько человек пострадали от действий мошенницы, которая под видом сдачи в аренду чужой квартиры, присваивала себе деньги. При этом обманщица и не собиралась передавать жилье в пользование квартиросъемщикам. По сообщению прокуратуры Алтайского края, в конце сентября 2002 года жительница Барнаула У., сама снимавшая квартиру в одной из городских многоэтажек, решила заработать деньги, заключая фиктивные договора на передачу в аренду этой квартиры нуждающимся гражданам. 28 сентября У. разместила в базах данных нескольких фирм, занимающихся посредничеством с недвижимостью, информацию о сдаче в наем жилого помещения. Через некоторое время к ней стали обращаться лица, желающие снять квартиру. Действуя примерно по одной и той же нехитрой схеме, У. приглашала потенциальных клиентов к себе в дом, и, если тех устраивало жилье, предлагала заключить договор, по которому квартиросъемщик должен был авансировать свое проживание на полгода вперед, заплатив сумму от 10 до 12 тыс. руб. Однако ключи от арендованного жилища никто, из заплативших немалые деньги, так и не получил. Всего жертвами аферистки стали шесть человек, отдавших ей в общей сложности более 62 тыс. руб. По приговору Ленинского районного суда У. назначено наказание в виде лишения свободы сроком на 3 года. Ей также предстоит возместить причиненный гражданам имущественный ущерб[221].