Мошенничество с недвижимостью в жилищной сфере. Способы совершения, проблемы квалификации - Евгений Белов

Таким образом, можно констатировать, что в уголовном законодательстве многих зарубежных странах отражается многообразие законодательного закрепления норм о мошенничестве. Это характерно для уголовного законодательства Германии, Франции, Испании. Однако следует отметить, что в странах дальнего и ближнего зарубежья нет специальных норм об ответственности за мошенничество с недвижимостью в жилищной сфере (за исключением законодательства Испании). Как представляется, такое положение вещей не совсем отвечает духу времени, когда мошенничество в жилищной сфере динамично развивается. На это указывает статистика такого рода преступлений во многих странах и появление новых схем мошеннических действий, направленных на завладение жилой недвижимостью или правом на нее. Так, можно сказать о высоком уровне мошенничества в сфере ипотечного кредитования в США, о росте мошеннических обманов с жилой недвижимостью в Болгарии, Черногории, Хорватии, Турции и других европейских странах с развивающейся экономикой, а также в странах СНГ. Законодательство стран СНГ в этой части в целом соотносится с соответствующими нормами УК РФ, что свидетельствует о необходимости модернизации уголовного законодательства на всем постсоветском пространстве[176].

Глава 2. Способы совершения мошенничества с недвижимостью в жилищной сфере и проблемы квалификации

§ 1. Особенности мошенничества при купле-продаже жилой недвижимости

Как отмечал знаменитый персонаж из произведения Михаила Булгакова, Воланд: «Квартирный вопрос испортил москвичей»[177]. По всем статистическим показателям эти слова не утратили актуальность и сегодня (и это касается всех россиян).

Каким образом приобрести квартиру, как распорядиться, как защитить свои права — это постоянные вопросы, которые возникают перед гражданами. Вместе с новыми возможностями возникли и новые проблемы, которые обусловлены несовершенством и противоречивостью нашего законодательства, а также криминогенной обстановкой на рынке жилья[178]. В этом хаосе прекрасно себя чувствуют только преступники, совершая различные аферы на рынке жилья. Некоторые специалисты говорят о небольшой опасности подобных действий, о большем влиянии виктимологического фактора и вине жертв преступлений, которые попадают в число жертв из-за желания быстро и много заработать, торопятся без многих проблем решить жилищный вопрос. Конечно, следует учитывать и социально-экономическую сторону проблемы. Как отмечают специалисты, до сих пор даже ведущаяся десятилетиями борьба с очередями на жилье и коммуналками, начавшаяся с массового строительства хрущевок, не вытравила ситуацию с подсчетом единиц проживания в той же комнатной статистике. Как рассказал журналистам глава фонда «Институт экономики города» Александр Пузанов, в Москве для решения жилищного вопроса в настоящее время не хватает около 7 млн комнат. Как показали расчеты специалистов института, если исходить из формулы «каждому москвичу — по комнате», их необходимо построить приблизительно 3 млн[179].

Поэтому мошенники четко понимают возможности неудовлетворенного спроса с жильем, перспективы своих действий и большое количество потенциальных потерпевших, которые с помощью соответствующих манипуляций принесут свое имущество или передадут право на него.

Способы совершения мошеннических действий с недвижимостью весьма разнообразны. Проведя анализ разных точек зрения по содержанию понятия «способ совершения мошенничества», автор присоединяется к мнению тех специалистов, которые под способом совершения мошенничества понимают определенную последовательность и образ действий, проявляющихся в приемах, методах, совокупности средств, используемых для совершения преступления подобного типа.

Многие авторы пытались заниматься данной проблемой. Предложено несколько классификаций подобных мошеннических действий. Но отдельные авторы предлагают классификацию не только мошеннических действий в данной сфере, но и в целом всех преступных деяний, совершаемых с жилой недвижимостью. Так, С. Ю. Арзуманов предлагает классификацию по следующим основаниям. В зависимости от организационно-экономической сферы рынка: преступления в сфере купли-продажи, мены, ренты и аренды жилья (мошенничество и вымогательство); преступления в сфере деятельности строительных и риэлторских организаций (присвоение и растрата, незаконное предпринимательство, уклонение от уплаты налогов и (или) сборов). В зависимости от цели совершения: преступления, непосредственно направленные на достижение преступного результата (мошенничество, вымогательство, присвоение, растрата, незаконное предпринимательство, уклонение от уплаты налогов и (или) сборов); преступления, направленные на облегчение совершения вышеперечисленных преступлений (подделка документов, служебный подлог, похищение человека и др.); преступления, направленные на сокрытие последствий вышеперечисленных преступлений (убийство, незаконное помещение в психиатрический стационар и др.)[180].

Как отмечает С. Ю. Антонов, следует различать преступления по отношению к покупателям и преступления по отношению к продавцу (собственнику). Преступления по отношению к покупателю проявляются в следующих формах: продажа или сдача в аренду, передача в залог недвижимости лицом, которое не является ее собственником. При этом обычно используются поддельные или украденные документы, дубликаты свидетельств о праве собственности на недвижимость; продажа или сдача в аренду одного и того же объекта сразу нескольким покупателям; присвоение денежных средств без выполнения условий сделки, уклонение от передачи недвижимости новому законному владельцу, отказ от переселения и выписки из проданного жилья; преступное завладение денежными средствами, предназначенными для приобретения недвижимости; присвоение денежных средств до нотариального оформления сделки; присвоение одним из участников всей суммы, полученной от сделки, вместо причитающейся ему доли; признание сделки недействительной и присвоение разницы между фактически выплаченной ценой и инвентаризационной стоимостью недвижимости, указанной в договоре купли-продажи. По отношению к продавцу (собственнику) преступные действия проявляются в следующих наиболее характерных формах: вымогательство, то есть требование передачи недвижимого имущества или прав на имущество, или совершения какого-либо действия имущественного характера под угрозой насилия над личностью собственника недвижимости (подписание дарственной, договора купли-продажи и т. п.); мошенничество, когда преступники, продав квартиру потерпевшего, отказываются предоставить взамен другую или расплатиться с ним, или прибегают к манипуляции в процессе расчета с продавцом (собственником) с целью завладения недвижимостью за минимальные средства (использование фальшивых купюр, «куклы» и т. п.)[181].

Полагаем, что не все указанные преступления подчеркивают специфику преступлений подобного рода. Отсутствует в перечне такое деяние, как принуждение к совершению сделки или к отказу от ее совершения (ст. 179 УК).

Следует согласиться с выводом о том, что преступления в сфере жилой недвижимости совершаются не спонтанно, а после проведения подготовительных мероприятий или после выработки определенного сценария. Такие выводы вытекают из анализа уголовных дел о мошенничестве данного вида (почти 85 % изученных уголовных дел).

Как отмечают многие исследователи, проводившие анализ подобных уголовных дел, преступники не только готовятся к совершению мошенничества данного вида, но и разрабатывают варианты и способы сокрытия этих преступлений: основными способами сокрытия исследуемой группы мошенничеств являются: маскировка под легальные гражданско-правовые сделки (85,8 %); дальнейшее совершение сделок с недвижимостью (66,2 %); подкуп должностных лиц, имеющих отношение к сделке (49,3 %); подкуп свидетелей (39,7 %); использование в преступной деятельности поддельных документов, удостоверяющих личность (22,4 %); угрозы, шантаж, физическое насилие вплоть до устранения потерпевшего (12,8 %)[182].

В общем виде способы мошеннических действий в сфере недвижимости можно классифицировать следующим образом: мошенничество при купле-продаже жилой недвижимости, а также при совершении иных сделок гражданско-правового характера с переходом права собственности на объект жилой недвижимости; мошенничество при аренде жилых помещений, когда речь идет только о праве пользования жилым помещением за плату; мошенничество в сфере жилищного строительства.

В работах многих специалистов отмечается, что общими признаками данных преступлений являются: многоэпизодность; тенденция к росту групповых видов мошенничеств, в том числе к формированию организованных преступных групп; усложнение схем гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом как основной способ сокрытия следов преступления; многообразие способов совершения мошенничеств; особый предмет посягательства[183]. Наряду с указанными способами имеются и иные тенденции. Например, мошенничество в сфере ипотечного кредитования, связанное с использованием кредитных карт, компьютерных технологий и т. п. Новый вид мошенничества в жилом секторе России связан с процессом оборота долей в жилом объекте. Например, при разводе супругов вместо того, чтобы договориться и продать объект одной сделкой, они выводят на рынок раздельно каждый свою долю. Здесь их и поджидают мошенники. Такое же может возникнуть и при долевой собственности на квартиру, возникшей при приватизации. Растет число случаев обманов при приобретении жилья с участием материнского капитала.