Мошенничество с недвижимостью в жилищной сфере. Способы совершения, проблемы квалификации - Евгений Белов

Но специалисты отмечают, что Федеральный закон № 214 — вовсе не панацея от всех возможных проблем при покупке квартиры в новостройке. По мнению О. Сухова, 214-ФЗ не может гарантировать получение квартир в собственность. В частности, если застройщик подписывает и регистрирует в Росреестре договор участия в долевом строительстве, это означает, что на текущий момент у застройщика соблюдена вся процедура оформления документов, позволяющая строить многоквартирный дом, не более. Например, как показывает практика, в процессе строительства могут возникнуть проблемы, в соответствии с которыми строительство может быть остановлено, возникнут споры с администрацией или подрядными, инвестиционными компаниями. Наконец, застройщик может обанкротиться, т. к. предпринимательская деятельность всегда связана с риском. При всех вышеперечисленных прецедентах дольщики не смогут получить квартиры в собственность. Дополняя изложенный выше пункт, необходимо обратить внимание на то, что рассматриваемый 214-ФЗ в действующей редакции не обеспечивает дольщикам право на оплаченное имущество при банкротстве застройщика. При банкротстве строительной компании договоры долевого участия утрачивают свою силу, а у дольщиков аннулируется право претендовать на предполагаемые к получению метры[241]. При этом, по мнению специалиста, отсутствует реальный механизм привлечения к ответственности должностных лиц застройщика и самого застройщика, а также отсутствует механизм, обеспечивающий гарантированное, безрисковое получение дольщиком оплаченного им объекта недвижимости.

Квартиры хотя и строятся на деньги дольщиков, но привлекаются средства в подавляющем большинстве случаев в обход этого закона.

Как отмечают специалисты, что подтверждается изучением судебной практики, самые распространенные пути обхода закона 214-ФЗ, которые используют застройщики, — заключение предварительного договора купли-продажи квартир и вексельная схема. Они могут работать независимо друг от друга или сообща. Это очень сложные схемы, в содержании которых много рисков для дольщиков. «Сначала юридическое лицо, работающее в связке с застройщиком, заключает с покупателем квартиры договор займа — берет у него деньги, а в обмен выдает векселя со сроком погашения, обычно соответствующим сроку сдачи строительного объекта, — рассказывает юрисконсульт группы компаний “Акрус-Недвижимость” Максим Рябыко. — Покупатель приходит к застройщику с векселями, которыми он готов расплатиться, и заключает с ним предварительный договор купли-продажи квартиры, по которому стороны обязуются совершить сделку в отношении указанного имущества на заранее согласованных условиях, то есть заключить основной договор купли-продажи конкретной квартиры. При этом векселя передаются застройщику в качестве обеспечения обязательства покупателя оплатить квартиру и заключить основной договор. Когда дом сдан госкомиссии и зарегистрировано право собственности застройщика на недвижимость, заключается основной договор купли-продажи квартиры»[242]. В этих условиях и действуют мошенники, которые используют указанные серые схемы и другие способы обмана и злоупотребления доверием. Наиболее распространенный вариант в этом случае обман характеризуется следующими действиями: застройщик объявляет себя банкротом и останавливает стройку. В итоге на руках у дольщиков остаются векселя, которые ничего не стоят. Никаких квартир при этом дольщики, естественно, не получают[243].

В Гражданско-процессуальном кодексе РФ предусмотрен судебный порядок защиты нарушенных прав и обязанностей граждан — участников договоров долевого строительства с различными коммерческими строительными организациями — подрядчиками строительства их жилья[244].

Однако несмотря на все предусмотренные меры защиты интересов инвесторов, мошенничество в данной сфере занимает весьма значительный сектор в структуре преступности данного вида.

Как отмечал в 2011 г. А. Хинштейн, который является руководителем рабочей группы «Единой России» по защите прав вкладчиков и дольщиков, количество обманутых дольщиков в России превышает 100 тыс. По его данным, проблемных объектов в России — 1084, пострадавших граждан — 109 672 человека[245]. 21 мая 2012 г., по сообщениям Минрегионразвития, число обманутых дольщиков в России за год увеличилось почти на 12 %. В связи с этим управляющий партнер входящей в рабочую группу по проблемам дольщиков в России компании «Национальное страховое и кредитное агентство» Юрий Гольдберг привел официальные данные, согласно которым общая сумма причиненного ущерба в результате банкротств застройщиков 2009 г. составила 25,553 млрд руб., а в 2010 г. — 36,414 млрд руб. На эту проблему обратил внимание и В. В. Путин, который подчеркнул, что проблема обманутых дольщиков появилась из-за некачественных государственных решений, принятых на законодательном уровне[246].

Проблема из экономической превращается в политическую. Зарегистрирована как межрегиональная общественная организация Ассоциация обманутых вкладчиков. Ее членами стали несколько тысяч человек, которых властям уже не удавалось игнорировать. Сегодня Координационный совет Ассоциации объединяет лидеров более 50 инициативных групп из Москвы, Подмосковья и нескольких городов России. Организация проводит митинги и пикеты, пресс-конференции, пытается донести свои требования до чиновников различных рангов, подвести под суд аферистов и, наконец, получить положенные по закону квадратные метры[247].

Изучение теоретических источников, судебной практики позволяет вести речь о том, что при мошенничестве данного вида используются различные способы, схемы обмана. Как отметил О. Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра», наиболее распространенными способами являются: демонстрация зачастую пустых строительных площадок, огороженных забором или незаконченный «нулевой цикл» — вырытый котлован под фундамент. При этом деньги с дольщиков берутся в полном объеме в размере стоимости готовой квартиры; совершение застройщиками, другими заинтересованными и контролирующими органами на начальном этапе строительства большого количества нарушений земельного, градостроительного и экологического законодательства. Часто встречающиеся схемы — предоставление земельных участков под строительство жилых домов без надлежащего оформления и получения заключения экологической экспертизы, производство строительных работ без необходимой разрешительной документации, а также несоблюдение порядка приема жилых домов в эксплуатацию. Для сокрытия следов мошенничества или присвоения чужого имущества (в этом случае денежных средств дольщиков) преступники объявляют о банкротстве, либо меняют руководство строительных компаний, проводят реорганизацию компаний, затягивают строительство, выдумывая различные причины объективного характера; организация двойных продаж квартир в строящихся домах[248]. В этом способе отчетливо видны признаки классического обмана и завладения чужим имуществом сразу нескольких собственников. По мнению А. В. Ребрикова, двойная продажа квартир, как правило, совершается с умыслом, т. е. лицо, продающее жилье в подавляющем большинстве случаев знает, что либо оно, либо другое лицо уже права на данную квартиру передало. Данный факт означает, что есть все основания для того, чтобы поднять вопрос о возбуждении уголовного дела[249]. Например, в Петербурге следственный отдел Выборгского РУВД возбудил уголовное дело по обвинению руководителей строительной фирмы «Инкост» в мошенничестве в крупном размере, выразившемся в двойных продажах более 40 квартир в строящемся доме. Компания-подрядчик после сбора денег благополучно исчезла, продав по нескольку раз одни и те же квартиры, одну и ту же квартиру продали четырежды[250].

Здесь еще раз можно сказать о слабой эффективности Федерального закона № 214-ФЗ, согласно которому застройщики обязаны регистрировать в государственном Росреестре все сделки по приобретению новостроек. Но корыстные интересы подрядчиков, субподрядчиков, компаний-продавцов толкают мошенников на новые обходные пути данного закона. В этом же ряду находятся и сделки по продаже квартир в строящихся домах, которые осуществляются не основными застройщиками, а другими инвесторами, подрядчиками, которые не выполняют условий подрядных и инвестиционных договоров, но успевают продать квартиры дольщиком от своего имени.

Наиболее нашумевшее дело — приговор в отношении руководителей компании «Социальная инициатива».

19 мая 2009 г. Басманный суд Москвы приговорил к 10 годам колонии строгого режима главу компании К., признанного виновным в мошенничестве и легализации денежных средств по делу об обмане соинвесторов строительства жилья. Согласно приговору, жена главы «Социальной инициативы» Н. проведет 8 лет в колонии общего режима, их дочь Л. — 7 лет в колонии общего режима, главный бухгалтер товарищества С. — 7 лет в колонии строгого режима. Все четверо фигурантов дела признаны виновными по части 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество в особо крупном размере) и ст. 1741 УК РФ (легализация денежных средств в особо крупном размере). Суд отметил, что у фигурантов дела даже не было разрешительной документации на строительство ряда объектов, при этом потерпевшим сообщалась заведомо ложная информация о ходе строительства. Суд пришел к выводу, что «Социальная инициатива» являлась финансовой пирамидой, от которой пострадали 799 человек.