Как освободиться от долгов - Гарретт Саттон

Многие честные и трудолюбивые люди теряют свои дома, и одна из главных причин этого – их неспособность вовремя признать бедственность своего положения. Они продолжают ждать и надеяться на какое-то чудо, а чудес не бывает. Их можно понять: они ошеломлены, парализованы страхом. Но пассивно ждать, когда решение придет само, – это очень дорогостоящий путь, да и число вариантов резко сокращается. Если у вас возникли проблемы, начинайте искать решение уже сейчас.

Правила конфискации недвижимости за долги в каждом штате свои, и процедура может происходить очень быстро или же растягиваться на длительный срок – до полутора лет и даже больше.

Если ваш дом конфискован и кредитор выручил от его продажи меньше, чем вы ему должны (плюс затраты), возникает недостача. Например, если ваш долг по закладной составлял 100 тысяч долларов и кредитор потратил на процедуры конфискации и продажи вашей недвижимости 7 тысяч долларов, а дом был продан с молотка за 90 тысяч долларов, недостача составит 17 тысяч долларов (100 000 + 7000 – 90 000). Если возникает недостача, вас могут ожидать неприятные сюрпризы.

1. Кредитор может сообщить об этой «прощенной» сумме в налоговую службу (форма 1099-С), и вы должны заплатить с нее налог как с дохода. Если это относится к вам, посоветуйтесь с консультантом по налогам, может быть, он поможет вам избежать уплаты этого налога. Мы еще вернемся к данному вопросу.

2. Кредитор может взыскать с вас недостачу, то есть разницу между вашей задолженностью и той суммой, что была выручена от продажи недвижимости, через суд. Это означает, что кредитор не оставит попыток взыскать с вас остатки долга, даже лишив вас крыши над головой. В настоящее время такие иски достаточно редки, но в будущем ситуация может измениться, когда кредитные компании начнут продавать невозвращенные долги инкассирующим фирмам, специализирующимся на взыскании долгов. Если у вас есть второй кредит или другие обязательства, связанные с вашей недвижимостью, а по первому кредиту принято решение о конфискации, другие кредиторы тоже могут подать на вас в суд.

3. Все обязательства по налогам должны быть выполнены, прежде чем недвижимость может быть снова продана.

Бывают ситуации, когда согласиться на конфискацию недвижимости и продажу ее с молотка – наименьшее из зол. Но во многих случаях все-таки имеет смысл проявлять инициативу и активно искать альтернативные решения. Ниже приведены некоторые возможные стратегии.

Возместить пропущенные платежи. В некоторых штатах существует возможность остановить процедуру конфискации недвижимости, выплатив просроченную задолженность, пеню и другие сопутствующие сборы. В других штатах это не обязывает кредитора останавливать процесс. Но, конечно, если бы вы могли расплатиться, то и проблема бы не возникла.

Продать дом. Если рынок недвижимости на подъеме и вы владеете достаточной долей своей недвижимости (жилищным капиталом), чтобы покрыть все расходы, связанные с продажей, это может быть наилучшим выходом из положения. Кредитор может даже согласиться повременить с конфискацией, чтобы позволить вам сделать это. Обязательно заручитесь письменным согласием кредитора на этот счет.

Если у вас имеются просроченные платежи, подумайте дважды, прежде чем пытаться продавать свой дом своими силами или с помощью агента-консультанта, чтобы сэкономить на комиссионных. Если вам не хватает времени, лучше всего полностью поручить это дело агенту по работе с недвижимостью с превосходным послужным списком, который знает, сколько надо просить за дом и как его рекламировать, чтобы обеспечить быструю продажу. При этом остерегайтесь агентов, которые завышают запрашиваемую цену только для того, чтобы подольше подержать вас в своем списке клиентов. Вы должны быть реалистичны в своих ожиданиях, и вам надо успеть продать дом до того, как его у вас отнимут.

Сделать так, чтобы кто-то другой заплатил за вас. Если платежи по закладной у вас в пределах разумного, но продать дом подчистую вы не можете, так как не имеете достаточного жилищного капитала, то можете попробовать продать его покупателю при условии, что он примет на себя ваши обязательства по закладной. Иными словами, он возместит за вас все просроченные платежи, а затем рефинансирует ипотеку, чтобы окончательно рассчитаться с вами. Возможно, вы даже выручите на этой сделке немного наличных, которые позволят вам найти другое жилье.

Это убережет вас от конфискации недвижимости и ухудшения кредитного рейтинга.

Правда, здесь есть две проблемы. Во-первых, большинство займов в наши дни невозможно переписать на другое лицо. Это означает, что другой человек попросту не может принять на себя вашу закладную. В ипотечном контракте обычно содержится оговорка, позволяющая кредиторам потребовать ускоренного погашения задолженности, если они узнают о такой продаже с условием. В большинстве случаев кредиторы на это машут рукой, лишь бы платежи не прекращались, но вы должны знать, что риск существует. Второй риск куда более серьезный. Есть люди, охотящиеся на домовладельцев, которым грозит конфискация недвижимости. Применяемая ими тактика может быть разной, но цель одна: заполучить ваш дом по дешевке. Одна из схем такова: «покупатель» предлагает позаботиться о ваших финансовых трудностях, если вы передадите ему право распоряжаться вашим домом на правах аренды. Он обещает за это заплатить за вас все недоимки по закладной. Но в итоге получается так, что такие жулики пускают жильцов, берут с них арендную плату, а по закладной не платят, так что в конце концов дело доходит до конфискации. Другой вид мошенничества – это когда якобы инвестор соглашается купить ваш дом, а затем сдать его вам же в аренду. Вам обещают, что в том же или в следующем году ваша кредитоспособность будет восстановлена и вы сможете выкупить дом обратно. Но условия сделки обычно оказываются настолько обременительны, что вы так и остаетесь без дома, отдав его жуликам зачастую до смешного дешево.

Это не значит, конечно, что от инвесторов надо бежать как от огня. В некоторых случаях сотрудничество с инвестором – лучший из возможных вариантов, оберегающий вас от конфискации. Но будьте очень осторожны и внимательны. Тщательно выбирайте инвестора для сотрудничества.

Сдать дом в аренду. Если ежемесячные платежи по закладной не слишком велики, возможно, найдется арендатор, который согласится платить за вас, пока вы переживаете финансовые затруднения. Разумеется, риск есть, поскольку, если арендатор не сможет – или не захочет – платить, ко всем вашим бедам и проблемам добавится еще одна, касающаяся выселения этого недобросовестного жильца. Если вы рассматриваете такой вариант, обязательно делайте это через надежное агентство, чтобы они проверили всю подноготную арендатора, и обязательно возьмите солидный залог плюс плату за первый и последний месяцы аренды. Стоит также подумать об использовании услуг управляющей компании, которая будет заниматься всеми вопросами аренды и содержания вашего дома за ежемесячную плату.

Отдать дом кредиторам. Добровольная передача вместо конфискации позволит сэкономить время и деньги кредитной компании. По существу, вы дарите дом кредитору. Хотя кредитор имеет право отразить это в вашем кредитном досье (а это серьезное пятно на вашей кредитной репутации), попробуйте уговорить его не делать этого. Имейте в виду, что, если у вас есть вторая закладная или кредитная линия под залог недвижимости, дарение дома первому кредитору не освобождает вас от долговых обязательств перед остальными кредиторами. То, что у вас больше нет недвижимости, не остановит попытки оставшихся с носом кредиторов взыскать с вас хоть что-нибудь. Примечание. Когда вы в следующий раз захотите взять ипотечный кредит, вас спросят, не было ли случаев передачи права собственности на недвижимость кредиторам во избежание конфискации, так что, если даже этот факт не прописан в вашем кредитном досье, он все равно может всплыть.

Также имейте в виду, что вы не можете просто отдать ключи от дома кредитору. Во многих случаях на балансе у кредиторов таких домов и без того выше крыши, так что может оказаться, что ваш дом им совсем не нужен. Если вы захотите пойти таким путем, обязательно посоветуйтесь с опытным адвокатом. Он поможет вам правильно оформить эту добровольную передачу, чтобы дом официально числился на балансе банка.

Рефинансировать кредит. Если у вас имеется достаточный жилищный капитал, можете попытаться рефинансировать его, когда дело еще не дошло до лишения вас права выкупа закладной (конфискации). Однако это может быть очень сложным делом, а впустую тратить время на бесплодные переговоры с потенциальными кредиторами или посредниками, много обещающими, но мало выполняющими, не стоит. Кроме того, остерегайтесь очень высоких процентных ставок или штрафов за досрочное погашение, поскольку это сильно затруднит вам дело, если вы потом захотите продать дом. Когда вы в отчаянии хватаетесь за любую возможность спасти свою недвижимость, то способны пойти на многие жертвы, но хищнические займы могут лишь усугубить вашу ситуацию. Постарайтесь иметь дело с кредиторами или брокерами, которые реально помогли нуждающимся домовладельцам в их беде, и не позволяйте им затягивать это дело. Устроить «короткую продажу». Если ваш долг примерно равен стоимости недвижимости или превышает ее, можете попытаться уговорить кредитора согласиться на «короткую продажу». Вам потребуется покупатель (кстати, им не может быть ваш родственник), и лучше всего эту операцию провернуть с помощью профессионального риэлтора, имеющего опыт таких продаж, или инвестора с таким же опытом (просто потому, что они знают, как договариваться с банком). Пример. Предположим, ваш дом стоит 80 тысяч долларов, а долг банку составляет 75 тысяч долларов. Даже если вам удастся продать дом за полную цену, сопутствующие расходы уведут вас в минус, а вы не можете себе этого позволить, поскольку и так в глубоком минусе. Кроме того, если у вас просрочены платежи по закладной, вам наверняка было не до ремонта, а значит, ваш дом находится не в самом лучшем состоянии.