Жилищное право - Ольга Ковалева

Действующая Конституция РФ определила право граждан России на жилище (ст.40).

С провозглашенным в статье 40 Конституции РФ правом российских граждан на жилище связаны и те конституционные нормы, которые закрепляют, обеспечивают неприкосновенность жилища и недопустимость никого проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц, иначе как в случаях, установленных на основании судебного решения (ст.25), право свободно выбирать место жительства (ст.27), право частной собственности на имущество, то есть право на владение, пользование и распоряжение им (ст.35), право на судебную защиту (ст.46).

3 Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ, вступивший в силу 1 марта 2005 г. (опубликован в «Российской газете» 12 января 2005 г. № 3 знаменует собой новую эпоху в развитии жилищных отношений в нашей стране.

Структура ЖК РФ следующая:

Раздел 1 ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Глава 1 Основные положения. Жилищное законодательство

Глава 2 Объекты жилищного права. Жилищный фонд

Глава 3 Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Глава 4 Переустройство и перепланировка жилого помещения

Раздел 2 ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Глава 5 Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан

Глава 6 Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников

Раздел 3 ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫЕ ПО ДОГОВОРАМ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА

Глава 7 Основание и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма

Глава 8 Социальный наем жилого помещения

Раздел 4 СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД

Глава 9 Жилые помещения специализированного жилищного фонда

Глава 10 Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими

Раздел 5 ЖИЛИЩНЫЕ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ КООПЕРАТИВЫ

Глава 11 Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов

Глава 12 Правовое положение членов жилищных кооперативов

Глава 13 Создание и деятельность товарищества собственников жилья

Раздел 6 ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Глава 14 Правовое положение членов товарищества собственников жилья

Раздел 7 ПЛАТА ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ

Раздел 8 УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

Раздел 9 ОРГАНИЗАЦИЯ ПРОВЕДЕНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ

Глава 15 Общие положения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах и порядке его финансирования

Глава 16 Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете

Глава 17 Формирование фондов капитального ремонта региональным оператором. Деятельность регионального оператора по финансированию капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах

Глава 18 Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме

В разделе 1 закреплены общие положения, основные понятия, права и обязанности граждан, а также разграничивает компетенцию государственных органов различного уровня и муниципальных органов в области регулирования жилищных отношений. Важное значение имеют многообразие видов жилищных фондов и способов реализации прав граждан на жилище, а также регламентация основных жилищных прав и обязанностей граждан. В этом разделе дается определение жилищного фонда и жилого помещения, также определяются правила перевода жилого помещения в нежилое, перепланировки помещения.

Раздел 2 устанавливает право собственности и другие вещные права граждан на жилище. Здесь содержатся не только права и обязанности собственников жилого помещения, а также права и обязанности других граждан, проживающих совместно с ними.

В разделе 3 конкретизируется порядок предоставления и использования жилых помещений по договору социального найма. В нем даются основания возникновения, действия, изменения и прекращения жилищных правоотношений при предоставлении гражданам жилого помещения по договору социального найма, порядок заключения, оформления, расторжения договора социального найма, права и обязанности наймодателя, нанимателя, членов семьи нанимателя, временных жильцов, а также пользование гражданами предоставленными им помещениями, обеспечения сохранности и ремонта жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.

Раздел 4 закрепляет условия предоставления гражданам служебных и специализированных помещений. В рамках этого раздела рассматриваются порядок предоставления служебных и специализированных помещений, порядок заключения, оформления и расторжения договоров найма служебного или специализированного помещения, права и обязанности субъектов в описываемой сфере.

В разделе 5 регулируются жилищные правоотношения, возникающие по поводу жилых помещений в жилищном и жилищно-строительном кооперативе, рассматриваются такие вопросы, как создание и деятельность жилищного и жилищно-строительного кооператива, права и обязанности членов правления кооператива, порядок приема в члены кооператива, правовое положение членов кооператива, порядок предоставления жилых помещений.

Раздел 6 определяет порядок создания, ликвидации, реорганизации, а также деятельности товарищества собственников жилья, права и обязанности самого товарищества и его членов, правовое положение членов товарищества.

Раздел 7 посвящен определению размера платы за жилье и коммунальных услуг.

В разделе 8 говорится об управлении многоквартирными домами. В его статьях установлены требования к договору управления, принципы управления многоквартирными домами, собственниками которых являются государство или муниципальные образования. На органы местного самоуправления возложена обязанность создания надлежащих условий для осуществления управленческой деятельности в данной сфере37.

Раздел 9 закрепляет общие положения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах и порядке его финансирования; порядок формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и фондов капитального ремонта региональным оператором; порядок проведения капитального ремонта38.

4 Согласно Закону РФ от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» государственные и муниципальные органы могут бесплатно передавать в собственность граждан по их просьбе занимаемые ими жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Этот Закон содержит правила приватизации жилищного фонда России и является правовым основанием для изменения формы собственности на конкретное жилое помещение у конкретного лица. Действие данного закона ограничивается определенным временем – 1 января 2013 года.

5 Градостроительный кодекс РФ определяет систему законодательства о градостроительстве, регулирует вопросы обеспечения права граждан на благоприятную среду жизнедеятельности, на выбор места жительства в пределах территории РФ при осуществлении градостроительной деятельности, на обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности соблюдения требований охраны окружающей природной среды, экологической безопасности и санитарных правил. Градостроительный кодекс РФ регулирует также вопросы застройки территорий городских и сельских поселений, устанавливает государственные градостроительные нормативы и правила, контроль за осуществлением градостроительной деятельности, ответственность за нарушение законодательства РФ о градостроительстве.

6 Закон РФ от 25 июня 1993 г. «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», будучи административно-правовым актом, является и источником гражданского права, поскольку обязывает граждан регистрироваться по месту проживания и ограничивает возможность их пребывания на некоторых территориях страны.

7 Федеральный закон от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и принятая на основании и в соответствии с этим Законом Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения.

8 Важнейшим источником жилищного права является ГК РФ, в частности глава 35 «Наем жилого помещения» (ст.671-688 ГК РФ).

9 КоАП РФ содержит нормы об ответственности за административные правонарушения в области охраны собственности, в частности, об ответственности за нарушение правил пользования этими помещениями, правил содержания и ремонта жилых домов или помещений, нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст.7.21-7.23 КоАП РФ).