Жилищное право - Ольга Ковалева

Во-первых, уточнение полномочий органов власти субъектов РФ или органов местного самоуправления в области жилищных отношений.

Во-вторых, уточнение содержания или введения новых материальных норм, которые бы должным образом урегулировали жилищные отношения, в том числе и в области уточнения полномочий органов местного самоуправления и оганов власти субъектов РФ.

В-третьих, увеличение гарантий социальной защиты наиболее уязвимых слоев населения.

Говоря о состоянии современного жилищного законодательства, нельзя не затронуть вопроса о формировании законодательства субъектов РФ и органов местного самоуправления. Работу по формированию регионального жилищного законодательства большинства субъектов РФ и органов местного самоуправления в области жилищных отношений следует признать очень активной. Практически все субъекты РФ и органы местного самоуправления разработали акты о порядке и условиях признания граждан малоимущими, о порядке постановки на учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, о размере учетной нормы площади и нормы предоставления, о предоставлении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг. И если в большинстве случаев принятые акты отвечают требованиям действующего законодательства, то некоторые из них отменяются именно в связи с несоответствием ст. 13 и 14 ЖК РФ: органы государственной власти и органы местного самоуправления выходят за пределы своих полномочий и принимают акты по вопросам, которые не относятся к их компетенции. Вместе с тем в юридической литературе стали активно обсуждать как содержание соответствующих актов регионального уровня31, так и саму возможность и правомерность позиции ЖК РФ, давшего возможность органам местного самоуправления принимать какие-либо акты в области жилищных отношений32.

На сегодняшний момент систему жилищного законодательства можно с натяжкой признать практически сформированной. В 2013 году принято большое количество норм дополняющих ЖК РФ. И их практическая реализация (например, вопросы проведения капитального ремонта, его финансирования) снова потребует принятия дополнительных нормативных актов различного уровня.

В настоящее время большинство жилищных отношений уже закреплены нормами жилищного законодательства, но остается надеяться на качество такого регулирования. Одновременно с этим, хотелось бы, чтобы законодатели отработали и рассмотрели те многочисленные предложения по совершенствованию жилищного законодательства, которые постоянно обсуждаются и аргументируются в юридической литературе33.

Говоря о развитии жилищного законодательства, необходимо отметить, Концепция развития гражданского законодательства не называет каких-либо оснований для последующего перераспределения нормативного материала между этими отраслями, очевидно, считая уже имеющееся соотношение в ГК РФ и ЖК РФ норм достаточным и не подлежащим изменению.

Применительно к жилищному законодательству ГК РФ (ст. 672) закрепил за собой регулирование договора найма жилого помещения (гл. 35) – "коммерческий найм". А жилищному законодательству ГК РФ предоставил урегулировать договор социального найма жилого помещения.

Е.А. Суханов оценивает роль регулирования наемных отношений в ГК РФ как «…классического инструмента регулирования в противовес регулированию социального найма жилого помещения (как необычного договорного отношения, которому предшествуют административные отношения очередности на получение жилого помещения, всякого рода льготы), которое закреплено в ЖК РФ».

На наш взгляд институт социального найма необходимо полностью передать ЖК РФ. Освободившееся в этом случае в ГК РФ место следует занять регулированием исключительно общих положений, интегрирующих все разновидности жилищного найма. В этом случае ГК РФ будет законом, устанавливающим общие нормы института найма жилых помещений.

По мнению С. И. Сусловой, регулирование безвозмездного пользования жилым помещением в ЖК РФ, единожды упомянутого в ст. 30, но широко применяемого на практике, дополнило бы полноту регулирования жилищных отношений. Сегодня он подчиняется общим правилам гл. 36 ГК РФ «Безвозмездное пользование». Общий характер норм этой главы ухудшает положение льготника в сравнении с нанимателем жилого помещения по договору социального найма. Например, вместо бессрочности пользования срок определяется договором, а если срок не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок, пользователь (ссудополучатель) обязан нести расходы не только по текущему, но и капитальному ремонту, а также нести все расходы на его содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования (ст. 689, 695 ГК РФ). Иное и следовало урегулировать не в договоре, а в ЖК РФ, что не было осуществлено, хотя имело бы особое значение как для публичного, так и для частного жилищного фонда. В контексте изложенного гл. 36 ГК РФ должна содержать отсылку к жилищному законодательству при урегулировании этих отношений.

Таким образом, в ГК РФ не должно быть специальных норм о конкретных жилищных обязательствах, кроме названных общих положений.

По-иному следовало бы решать проблему и вещных прав на жилище. В отношениях собственности и других вещных прав на жилые помещения ГК РФ (ст. 292) ограничен упоминанием жилищного законодательства, в котором предусматриваются только условия права пользования жилым помещением членами семьи собственника этого помещения, т.е. в ГК РФ не только оставлено регулирование общих положений вещного права, но и закреплено формулирование специальных норм (гл. 18 "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения").

ЖК РФ по своей юридической природе пригоден к регулированию в своем формате и отношений, возникающих свободно, и отношений, возникающих из актов государственных органов (органов местного самоуправления), которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей34.

Таким образом, в настоящее время необходимо урегулировать следующие проблемы жилищного законодательства:

1 В ГК РФ не должно быть специальных норм о конкретных жилищных обязательствах, кроме общих положений.

2 Недостаточность нормативного материала, решающего проблему вещных прав на жилище.

3 Уточнение полномочий органов власти субъектов РФ или органов местного самоуправления в области жилищных отношений.

4 Уточнение содержания или введения новых материальных норм, которые бы должным образом урегулировали жилищные отношения.

5 Увеличение гарантий социальной защиты в области жилищных отношений наиболее уязвимых слоев населения.

2.2.2 Структура жилищного законодательства

В отличие от гражданского законодательства, которое находится только в ведении Российской Федерации, жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации, и ее субъектов. Поэтому соответствующие правовые акты принимаются как на федеральном, так и региональном уровнях.

Исходя из положений ст. 72 Конституции РФ, жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ35. Определим структуру жилищного законодательства.

На федеральном уровне это следующие акты:

а) законодательные акты Российской Федерации – законы и другие нормативные правовые акты, принятые федеральным законодательным (представительным) органом: Федеральным Собранием – парламентом Российской Федерации.

Продолжают действовать некоторые нормативные акты государственных органов СССР, которые применяются до принятия соответствующих законодательных актов РФ в части, не противоречащей Конституции и законодательству РФ.

До принятия нового ЖК РФ наиболее значимыми актами жилищного законодательства были следующие:

– ЖК РСФСР 1983 г., несмотря на то, что многие его положения противоречили Конституции, был одним из основных актов жилищного законодательства. В нем наиболее полно были урегулированы вопросы, касающиеся предоставления жилых помещений и пользования ими;

– Закон о приватизации жилищного фонда в РФ, который установил основные принципы и условия осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории Российской Федерации, а также определил порядок обслуживания и ремонта приватизированного жилья. Теперь он имеет ограниченное действие;

– Закон «Об основах федеральной жилищной политики в РФ» (далее – Основы). Основы жилищного законодательства – были качественно новым этапом в формировании правовой базы урегулирования жилищных отношений в условиях рыночных отношений. Основы содержали важные положения о новых подходах в решении жилищной проблемы, а также регулировали вопросы собственности и недвижимости в жилищной сфере. Они вышли за пределы вопросов, касающихся предоставления и использования жилищного фонда, что было характерно для прежнего жилищного законодательства, заложили не только общие направления применительно к жилищным отношениям, но и указали направления развития отношений собственности и земельных отношений. Кроме того, Основы содержали нормы прямого действия, например, относительно нового порядка оплаты жилых помещений и коммунальных услуг, заселения освободившихся в коммунальных квартирах жилых помещений (комнат). Этот нормативный акт практически не действует.