Избранные труды по гражданскому праву - Юрий Басин

Наниматель вправе вселять в жилище других лиц для постоянного или временного проживания. Прежде всего речь идет о вселении супруга, детей, родителей с намерением принять их в состав семьи. Для этого необходимо получить письменное согласие уже живущих в помещении совершеннолетних членов семьи. Вновь вселенные приобретают такие же права и обязанности пользования жилищем, как и уже проживающие в нем другие члены семьи, если при вселении с ними не заключалось иного соглашения по данному вопросу. На вселение несовершеннолетних членов семьи ничьего согласия не требуется.

Наниматель вправе с согласия, разумеется, других совершеннолетних членов семьи сдавать все жилище или его часть в поднаем (п. 3 ст. 84 Закона о жилищных отношениях). Условия проживания поднанимателей определяются договором поднайма, где может быть установлен срок договора поднайма, размер и порядок оплаты за пользование помещением, сдаваемым в поднаем. Согласия наймодателя на вселение поднанимателя не требуется, и вообще поднаниматель не вступает в непосредственные договорные отношения с наймодателем. При поднайме ответственным перед наймодателем за использование, содержание, сохранность и оплату помещения остается наниматель.

Договор поднайма прекращается при истечении его срока либо наступлении иного указанного в договоре обстоятельства. При отсутствии в договоре такого условия наниматель может расторгнуть договор в любое время, предупредив об этом поднанимателя не менее, чем за месяц вперед. Досрочное по требованию нанимателя прекращение договора возможно также при его нарушении поднанимателем. Поднаниматель вправе расторгнуть договор во всякое время, без предварительного предупреждения и без выплаты какой-либо компенсации, если сторонами не предусмотрено иное.

Наниматель вправе вселять в свое жилище гостей и других лиц, предоставляя им право временного безвозмездного проживания. Он же (наниматель) предусматривает условия такого проживания, он же вправе во всякое время требовать их выселения с предупреждением за 7 дней.

В случае прекращения по любой причине договора найма жилого помещения одновременно прекращается право проживания и поднанимателей, и временно проживающих лиц. Выселение и поднанимателей, и временных жильцов производится без предоставления другого жилого помещения (ст. 26, 27 Закона о жилищных отношениях).

За нанимателем государственного жилого помещения сохраняются его жилищные права в случае временного отсутствия. В пределах шести месяцев отсутствия права сохраняются безусловно. При отсутствии по уважительной причине более шести месяцев такой срок продлевается (ст. 85 Закон о жилищных отношениях). Закон о жилищных отношениях (ст. 86) прямо содержит перечень обстоятельств, при которых право на жилище сохраняется за нанимателем жилого помещения или членом его семьи на весь период отсутствия независимо от его продолжительности. Это – прохождение срочной военной службы в вооруженных силах Республики Казахстан или созданных с участием Республики Казахстан; выезд на работу по срочному трудовому договору (контракту) или в связи с избранием на выборную должность; законный выезд за границу; выезд на учебу; помещение несовершеннолетних детей на воспитание в детское учреждение, к родственникам или опекуну (попечителю) до достижения детьми совершеннолетия; выезд для выполнения обязанностей опекуна (попечителя); выезд на лечение; нахождение под стражей или отбывание наказания, исключающего проживание в данной местности. Жилище сохраняется все время, пока длится одно из названных обстоятельств и еще шесть месяцев после этого.

У лиц, осужденных за совершение преступления, право на жилище может быть прекращено по приговору суда. На практике это возможно, если совершенное преступление было существенно связано с нарушением прав и законных интересов тех, кто проживал или имел право на проживание вместе с осужденным.

Во всех случаях прекращение права на жилище должно быть подтверждено судом, без чего возвращение отсутствующего нанимателя или члена его семьи, даже если отсутствие длилось сверх сроков, предусмотренных ст. 85, 86 Закона о жилищных отношениях, восстанавливает право на жилище (ст. 87 Закона о жилищных отношениях).

Оставшиеся проживать в жилом помещении отсутствующего нанимателя (члена его семьи) вправе пользоваться жильем на прежних условиях. Жилая площадь отсутствующего не считается излишней, и за ним на период отсутствия сохраняются все его договорные обязанности (ст. 88, 89 Закона о жилищных отношениях).

Возможны случаи, когда при отсутствии нанимателя в жилище не остаются лица, имеющие право проживания. Наниматель вправе на время отсутствия вселить в помещение поднанимателей либо временных жильцов, сохраняя, конечно, свои обязанности перед наймодателем. Но если помещение остается пустующим, то наймодатель с согласия нанимателя вправе предоставить помещение по договору поднайма другим лицам, возложив на них одновременно обязанности содержания и оплаты жилища. Здесь возникают непосредственные правоотношения между поднанимателем и наймодателем. Права (и обязанности) поднанимателя прекращаются немедленно после возвращения в жилище нанимателя либо членов его семьи (ст. 90).

Наниматель, согласно ст. 96 Закона о жилищных отношениях, имеет право на обмен жилого помещения. Но, в отличие от права на обмен жилого помещения, которое было предусмотрено ранее действовавшим законодательством, нынешнее право на обмен жилища может осуществляться в весьма узких границах. Прежде наниматель пользовался свободой обмена и, как общее правило, мог его совершать без разрешения наймодателя. Возможные препятствия к обмену непосредственно устанавливались законодательными актами. Действующее законодательство, как правило, допускает обмен лишь с согласия наймодателя и в пределах соблюдения границ данной категории нанимателей.

Договор найма государственного жилого помещения, как и всякий гражданско-правовой договор, может быть изменен по взаимному согласию сторон, если при этом не нарушаются императивные требования законодательства. Но помимо этого Закон о жилищных отношениях допускает некоторые изменения договора найма государственного жилища по одностороннему требованию нанимателя (согласованному с совершеннолетними членами семьи). Эти изменения связаны обычно с изменениями в семейных отношениях. Так, граждане, пользующиеся помещениями в одной квартире по отдельным договорам найма, вправе при вступлении в брак заменить отдельные договоры одним договором на все занимаемые ими помещения. Они же решают, кто будет основным нанимателем по такому договору. Другой продолжает проживание на правах члена семьи нанимателя (ст. 93 Закона о жилищных отношениях).

Изменение договора может заключаться в замене одного нанимателя другим из членов семьи, проживающих в данном жилище; но и замененный наниматель сохраняет при этом право проживания в квартире. Замена с согласия членов семьи происходит и в случае смерти нанимателя. Перемена нанимателя требует переоформления договора найма жилища (ст. 95 Закона о жилищных отношениях).

Еще один случай предусмотрен ст. 94 Закона о жилищных отношениях. Но он отражает не столько изменения отношений между нанимателем с семьей и наймодателем, сколько изменения внутренних отношений в семье нанимателя. При распаде семьи, но продолжении проживания бывших членов этой семьи в одном жилище, они могут во взаимном договоре закрепить порядок пользования общим жилищем, сохраняя единый договор найма жилого помещения. При недостижении согласия по этому вопросу между бывшими членами одной семьи порядок пользования с учетом сложившихся условий определяется судом.

К правам нанимателя можно отнести также предоставленную ему законом возможность в любое время с согласия совершеннолетних членов семьи расторгнуть договор найма жилого помещения. При этом не требуется ни предварительного предупреждения, ни уважительности причин, ни выплаты каких-либо денежных компенсаций (ст. 102 Закона о жилищных отношениях).

Таковы основные права нанимателя. Что же касается его обязанностей, то они, как это вытекает из определения договора найма жилого помещения, сводятся в основном к содержанию жилища и его оплате. В этом отношении они мало отличаются от обычных обязанностей нанимателя в общем понятии договора имущественного найма (аренды).

Наниматель, прежде всего, обязан содержать жилище в таком состоянии, в каком он получил его от наймодателя, с учетом, конечно, нормального износа. Нанимателю поэтому следует устранять текущие мелкие повреждения, не затрагивающие существенных условий пользования жилищем и его оборудованием. Повреждения же, вызванные действиями самого нанимателя, членов его семьи либо других лиц, пользовавшихся жилищем с согласия нанимателя, должны исправляться последним за его счет независимо от их характера. В связи с этим нормативные акты обязывают нанимателя допускать в помещение лиц, уполномоченных на проверку состояния квартиры или на устранение повреждений, доступ к которым возможен только из этой квартиры (например, п. п. 4 и 7 Типового договора найма жилища).