Избранные труды по гражданскому праву - Юрий Басин

Самым важным является своевременная оплата нанимателем помещения. По этому поводу Закон о жилищных отношениях (ст. 97) предусматривает, что размер платы за пользование жилищем в домах государственного жилищного фонда устанавливается местными исполнительными органами (в домах коммунального жилищного фонда) или администрацией государственных предприятий (в домах, принадлежащих этим предприятиям). Коммунальные услуги оплачиваются отдельно тем органам, какие предоставляют услуги. Закон о жилищных отношениях предусматривает также выплату жилищных пособий малоимущим социально защищаемым гражданам, у которых расходы на содержание жилища и коммунальные услуги составляют более 30 процентов к совокупному доходу семьи.

В случае проживания в одном жилище нескольких лиц, не составляющих одну семью, они делят жилищно-коммунальные платежи по взаимному соглашению, а при недостижении такового – по решению суда. Все это предусмотрено ст. 97 Закона о жилищных отношениях.

Наниматель обязан вносить плату за жилище, потребление коммунальных и других услуг не позднее 5 числа следующего за платежным месяца. При этом наниматель вправе требовать перерасчета платежей за обслуживание, ремонт дома и жилищно-коммунальные услуги при невыполнении наймодателем своих обязанностей по обслуживанию или обнаружении завышения тарифов (п. 4, 6 Договора к Инструкции от 2 сентября 1999 г.).

§ 3. Особенности правового режима проживания нанимателей государственного жилья, относящихся к разным категориям

Таково общее содержание договора найма жилища из государственного жилищного фонда.

Вместе с этим Закон о жилищных отношениях предусматривает особенности договорного положения лиц, относящихся к указанным выше разным категориям нанимателей. Так, объем правомочий лиц, относящихся к первой категории (социально защищаемые граждане), включает вполне независимое право владения и пользования жилым помещением. Размер оплаты жилья определяется нормативными правовыми актами, но не индивидуальным договором. Право является бессрочным, не зависит от места работы либо причин увольнения нанимателя с работы и принудительно может быть прекращено лишь по основанию, предусмотренному законом. Выселение при этом производится, как правило, с предоставлением другого жилого помещения.

Предусмотрено право нанимателя на обеспечение жильем при необходимости освободить занимаемое жилое помещение в связи с капитальным ремонтом, право на замену нанимателя другим лицом из состава его семьи, право требовать изменения договора в связи с внутрисемейными изменениями.

Закон о жилищных отношениях не запрещает приватизировать жилища, предоставляемые малоимущим социально защищаемым гражданам, но с согласия собственника (ст. 98). Не предусматривается выселение нанимателя и его семьи из занимаемого жилого помещения в случае, когда они утрачивают признаки, необходимые для принадлежности к данной социальной группе.

Это означает, что, если в семье не осталось никого, кто относился бы к категории социально защищаемых граждан, и (или) имущественная обеспеченность семьи превысила установленный уровень, семья сохраняет право на проживание и все другие права, какие имеют наниматели данных помещений.

Лишь в случае приобретения другого жилища на территории Республики Казахстан наниматель может быть выселен из того жилого помещения, какое было ему предоставлено как малоимущему социально защищаемому лицу.

Ко второй категории мы выше относили лиц, связанных с государством своими служебными обязанностями. Это – граждане, получившие жилище в связи с тем, что они являются государственными служащими, работниками бюджетных организаций, военнослужащими или лицами, занимающими выборные государственные должности. Предоставляемые им жилища Закон о жилищных отношениях называет приравненными к служебным (п. 2 ст. 67), поскольку увольнение с работы в виде общего правила может привести к выселению из жилого помещения.

При некоторых особенностях, определенных ст. 91 Закона о жилищных отношениях, в условиях проживания той или иной из названных групп они характеризуются общими чертами, которые сводятся в основном к праву непосредственного владения и пользования жилым помещением, возможностью защиты от любых правонарушающих действий третьих лиц и даже собственника жилища. Так, наниматель помещения может владеть и пользоваться квартирой, вселять туда для постоянного и временного проживания других лиц (членов семьи, поднанимателей, временных жильцов), определять условия их проживания, вправе при наличии обстоятельств, предусмотренных ст. 101 Закона о жилищных отношениях, приватизировать квартиру (военнослужащие при наличии условий, предусмотренных ст. 101, имеют право на бесплатную приватизацию), обменивать ее на квартиру из этой же категории жилищного фонда. При определенных обстоятельствах утрачивается зависимость права на жилое помещение от сохранения трудовых (служебных) отношений.

Правовое положение граждан, относящихся к третьей категории (работники государственных предприятий), во многом является сходным с положением лиц, получивших государственную квартиру в связи со своими служебными обязанностями. Но никакой законодательный акт не предусматривает выселения их (работников предприятий) при прекращении трудовых отношений. Такое основание может возникнуть лишь тогда, когда оно включено в индивидуальные условия трудового договора и соответственно – договора найма жилья.

Четвертая категория охватывает нанимателей, проживающих в государственных служебных жилых помещениях, которыми признаются квартиры, предоставляемые работникам организаций (предприятий, учреждений), обязанным по характеру служебных функций проживать по месту работы. Такое проживание – не столько право работника, сколько его должностная служебная обязанность.

Правовой режим государственных служебных жилых помещений отличается следующими особенностями:

а) квартиры предоставляются только работникам государственных предприятий и учреждений, которые по характеру должностных (служебных) обязанностей должны проживать по месту своей работы;

б) обладая в полной мере возможностью владеть и пользоваться служебным жилым помещением, наниматель практически лишен правомочий распоряжения;

в) ограничена возможность приватизации служебных жилых помещений. Учитывая строго целевое назначение служебного жилища, можно прийти к выводу, что квартира до ее приватизации должна быть выведена из категории служебных жилых помещений. Такова же и судебная практика;

г) к таким помещениям не применимы нормы о возможности нанимателя передать свои правомочия другому лицу, даже члену семьи.

Наиболее важная особенность правового статуса данного нанимателя – связь права на жилое помещение не просто с работой в данной организации, а с определенным кругом служебных обязанностей. Статья 111 Закона о жилищных отношениях весьма категорично устанавливает: «Работники, прекратившие трудовые отношения, в связи с которыми им предоставлялось служебное жилище… подлежат выселению со всеми проживающими с ними лицами без предоставления другого жилого помещения». Перевод гражданина, продолжающего работать в организации, на другую должность, не требующую проживания по месту работы, служит основанием для выселения из служебной квартиры, которую займет работник, назначенный на освобожденную должность. Предусмотренные этой же статьей немногочисленные исключения лишь подчеркивают значение общего правила.

Пункт 2 статьи 111 Закона о жилищных отношениях гласит, что требование о выселении нанимателя служебного жилого помещения может быть предъявлено в течение трех лет со дня прекращения трудовых отношений. Это означает, что после окончания срока связь между жилищными и трудовыми отношениями завершается и правовой статус нанимателя СЖП преобразуется в статус нанимателя обычной государственной квартиры. Таковы же последствия увольнения с работы в тех исключительных случаях, когда это по прямому указанию Закона (ст. 111, отсылающая к п. 5 ст. 101 Закона о жилищных отношениях) не влечет выселения.

И, наконец, пятая категория. Особенности правового положения относящихся к ней нанимателей специально Законом о жилищных отношениях не выделены. Следует, видимо, исходить из того, что на них распространяются все общие правила, определяющие содержание договора найма жилища из государственного жилищного фонда, которые были выше рассмотрены. Поэтому лица, относящиеся к этой категории, обладают всеми установленными Законом общими правами нанимателей государственных квартир, в том числе – правами распоряжения, включая обмен жилыми помещениями, приватизацию жилищ. Но они обладают в полном объеме еще одним важным правом, которого нет или которое весьма ограничено у нанимателей других категорий (кроме социально защищаемых граждан), – это независимость жилищных прав от работы.