Избранные труды по гражданскому праву - Юрий Басин

И, наконец, пятая категория. Особенности правового положения относящихся к ней нанимателей специально Законом о жилищных отношениях не выделены. Следует, видимо, исходить из того, что на них распространяются все общие правила, определяющие содержание договора найма жилища из государственного жилищного фонда, которые были выше рассмотрены. Поэтому лица, относящиеся к этой категории, обладают всеми установленными Законом общими правами нанимателей государственных квартир, в том числе – правами распоряжения, включая обмен жилыми помещениями, приватизацию жилищ. Но они обладают в полном объеме еще одним важным правом, которого нет или которое весьма ограничено у нанимателей других категорий (кроме социально защищаемых граждан), – это независимость жилищных прав от работы.

Значит, права нанимателей пятой категории являются бессрочными и безусловными.

§ 4. Расторжение договора найма жилого помещения из государственного жилищного фонда

О возможности расторжения договора по желанию нанимателя уже говорилось. Возможно, разумеется, расторжение договора и по взаимному желанию сторон.

Но первостепенное значение для нанимателя и всех лиц, проживающих вместе с ним, имеет возможность принудительного расторжения договора найма государственного жилища по одностороннему требованию наймодателя. Такое расторжение возможно с соблюдением одновременно трех требований: а) по основаниям, прямо предусмотренным Законом о жилищных отношениях; б) по решению суда; в) с последствиями, прямо предусмотренными названным Законом о жилищных отношениях.

Выселение может производиться: а) без предоставления другого жилища; б) с предоставлением другого благоустроенного жилища; в) с предоставлением другого пригодного для проживания жилого помещения.

Выселение без предоставления другого жилища допускается по основаниям, установленным ст. 107 Закона о жилищных отношениях. Большинство таких оснований предусматривалось и ранее действовавшим законодательством.

Это, во-первых, систематическое разрушение или порча жилого помещения. Если известно лицо, виновное в разрушении или порче, суд может ограничиться выселением только этого лица.

Во-вторых, использование жилища с нарушением требований законодательства, прежде всего – требований ст. 4 Закона о жилищных отношениях, из текста которой вытекает недопустимость для нанимателя использования жилища по нежилому назначению (такое использование при соблюдении ряда условий разрешено только собственнику). Сюда же можно отнести переоборудование и перепланировку жилых помещений без согласия собственника и без соблюдения некоторых других требований (надлежащий проект и т. д.).

В-третьих, нарушение правил общежития, ведущее к невозможности для других лиц проживания с нанимателем или его семьей в одном доме. Оценка нарушений в соответствии с юридическими и этическими нормами может производиться судом при рассмотрении исковых требований о выселении.

В-четвертых, уклонение от оплаты за пользование жилищем без уважительных причин в течение шести месяцев подряд. И здесь уважительность причин оценивается судом. Уклонение от оплаты за пользование помещением даже при отсутствии оснований для применения такой суровой меры, как выселение без предоставления другого жилища, не лишает, конечно, наймодателя права взыскивать с нанимателя задолженность в обычном порядке принудительного погашения денежных обязательств.

В-пятых, выселение из жилища лиц, лишенных родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены таких прав, признается невозможным.

Следующие два основания, предусмотренные подпунктами 6 и 7 ст. 107 Закона о жилищных отношениях, имеют в виду выселение не как следствие расторжения договора найма государственного жилого помещения, а как следствие незаконного вселения – самовольный захват квартиры, либо недействительность самого договора, по которому предоставлялось жилище. Различие здесь заключается в том, что при расторжении договора наниматель признается законно проживавшим до момента расторжения. Во втором случае незаконность проживания признается изначальной, и лицо, подлежащее выселению, вообще не должно считаться нанимателем. Но сама процедура выселения таких лиц, незаконно вселившихся в жилище, аналогична процедуре выселения нанимателей, законно получивших права проживания, но затем утративших их вследствие расторжения договора.

Наконец, среди общих оснований расторжения договора найма и выселения без предоставления другого жилища ст. 107 указывает приобретение нанимателем собственного жилища, независимо от его места нахождения. Разумеется, в случаях, когда жилище на праве собственности приобретает для себя кто-либо из членов семьи нанимателя, либо, напротив, наниматель приобретает собственное жилище для вселения туда не всех членов семьи, проживающих вместе с ним в государственной квартире, то те, кто не переезжает для постоянного проживания в новое жилище, сохраняют право проживания в государственном жилище.

С учетом подпункта 9 ст. 107 Закона о жилищных отношениях можно сделать логический вывод, что лица, которым государственное жилище предоставлено только на время работы, могут приобретать (или сохранять) собственное жилище в другом населенном пункте. И это не должно служить основанием их выселения из государственной квартиры до прекращения ими трудовых отношений. После такого прекращения их выселение специально предусматривается названным подпунктом 9.

Но и те, кто проживает в таких жилищах, не могут быть выселены без предоставления другого жилья, если прекращение служебных отношений вызвано ликвидацией организации, сокращением штатов, болезнью, препятствующей дальнейшей работе, выходом на пенсию. Из служебных или приравненных к служебным жилищ не могут быть также выселены семьи работников, погибших при исполнении служебных обязанностей.

Для членов семьи лиц, проживающих в помещении, приравненном к служебному, выселение не допускается при смерти кормильца по любой причине. Это исключение не распространяется на членов семьи умершего нанимателя, проживающего в служебном (но не приравненном к служебному) помещении.

Для военнослужащих установлен особый запрет выселения без предоставления другого помещения при условии увольнения из армии по выслуге лет (п. 8 ст. 101 Закона о жилищных отношениях).

Из жилищ, приравненных к служебным, не могут быть выселены наниматели, у которых уже возникло право на приватизацию квартиры (п. 2, 3, 4 ст. 101 Закона о жилищных отношениях). Право приватизации может быть реализовано и после прекращения служебных отношений. Но это исключение не применяется к служебным жилищам, поскольку они, как выше отмечалось, могут быть приватизированы лишь после вывода их из состава служебных. И такое еще общее ограничительное правило для всех государственных жилищ: п. 3 ст. 103 Закона о жилищных отношениях запрещено выселение без предоставления другого жилища несовершеннолетних детей, оставшихся без родительского попечения.

Во всех иных случаях выселение из государственных жилищ допускается по Закону о жилищных отношениях только с предоставлением другого жилья. Но такое предоставление не служит основанием выселения, это – лишь одно из его необходимых условий. Основание для каждого возможного случая определяется непосредственно Законом о жилищных отношениях. Иначе говоря, даже с предоставлением другого жилища выселение нанимателей и членов их семей допускается лишь при условии, что основание для этого прямо предусмотрено Законом о жилищных отношениях. В иных случаях, даже при нарушении нанимателем своих обязанностей, не влекущих по Закону о жилищных отношениях выселения (не устранил вовремя допущенное им же повреждение оборудования, допустил неоплату жилища за 5 месяцев и т. п.), к нарушителю применяются иные меры воздействия, но не выселение, даже с предоставлением другого жилища.

Закон о жилищных отношениях, как отмечалось, различает выселение с предоставлением: а) другого благоустроенного жилища; б) другого пригодного для проживания жилого помещения. В тех случаях, когда из Закона о жилищных отношениях вытекает возможность требовать выселения с предоставлением другого жилища, но не говорится о его благоустроенности или пригодности, выселяемый вправе требовать предоставления ему благоустроенного жилища.

Благоустроенное помещение должно отвечать требованиям, которые предъявляются при первоначальном предоставлении жилища нуждающимся гражданам (ст. 75 и 76 Закона о жилищных отношениях). Кроме того, должны соблюдаться следующие условия: размеры и число комнат не менее тех, что занимал выселяемый (но не обязательно предоставление излишков площади); гражданам, проживавшим не менее пятнадцати лет в жилище, подлежащем сносу, должно по их желанию предоставляться благоустроенное жилище в домах, построенных вместо сносимых строений либо вблизи этого места (п. 1–4 ст. 106 Закона о жилищных отношениях). В тех случаях, когда Закон предусматривает предоставление благоустроенного жилища, таковое должно предоставляться и тем, кто до выселения проживал в неблагоустроенном помещении.