Избранные труды. Том II - Олимпиад Соломонович Иоффе

передан изъятый участок, а если он передается жилищно-строительному кооперативу, то за счет исполкома местного Совета. Собственник может пойти по другому пути и получить взамен сносимого дома на себя и на членов своей семьи жилую площадь в виде отдельной квартиры не меньше установленной в данной союзной республике нормы жилой площади в благоустроенном доме государственного жилого фонда. Он вправе также, не получая государственной жилой площади, потребовать возмещения стоимости сносимых строений по оценке, производимой с учетом их износа. При этом в случаях предоставления государственной жилой площади или компенсации стоимости сносимых строений собственник имеет право, кроме того, использовать по своему усмотрению материалы, полученные от разборки этих строений. Если же гражданин, получивший компенсацию стоимости сносимого дома, выразит желание вступить в жилищно-строительный кооператив, исполком местного Совета обязан обеспечить внеочередной его прием в кооператив, организуемый в данной местности, и предоставление жилой площади в этом кооперативе. Нужно также иметь в виду, что какую бы из перечисленных возможностей собственник ни избрал, другие лица (например, наниматели), постоянно проживавшие в сносимом доме не менее года, обеспечиваются жилой площадью за счет организации, которой передается изымаемый участок[345].

Глава 3

Общая собственность

§ 1. Общая долевая собственность

Понятие и субъектный состав общей долевой собственности. Собственником имущества бывает обычно какой-либо один субъект – индивидуальный или коллективный. Когда же имущество принадлежит на праве собственности одновременно нескольким лицам, такие правоотношения именуются общей собственностью (ч. I ст. 116 ГК).

Общая собственность устанавливается в отношениях между гражданами. Она возникает здесь в результате совместного строительства, получения имущества по наследству несколькими лицами, совместной покупки или совместного приобретения имущества каким-либо иным законом дозволенным способом. Субъектами общей собственности могут быть также колхозы или иные кооперативные и общественные организации. Так, колхозы, участвовавшие в совместном строительстве межколхозной электростанции, становятся ее общими собственниками. Общая собственность может принадлежать государству и колхозам или иным кооперативным и общественным организациям, когда, например, государство и эти организации сообща возводят какое-либо сооружение или сообща осуществляют иную хозяйственную деятельность (совхозно-колхозные электростанции, откормочные пункты и т. п.).

Не допускается, однако, существование такой общей собственности, участниками которой наряду с гражданами становятся кооперативно-колхозные и общественные организации или государство. Если тем не менее общая собственность с подобным субъектным составом образуется (например, в результате конфискации части общего имущества граждан или перехода ее по наследству к государству, кооперативно-колхозной или общественной организации), она должна быть прекращена в установленном законом порядке не позднее года со дня ее возникновения (ст. 123 ГК).

Право общей собственности государства и граждан на имущество, представляющее особую ценность (произведения искусства, старины и т. п.), может быть прекращено на основании специального постановления Советом Министров союзной республики с оплатой государством стоимости долей, принадлежащих гражданам. Прекращение права общей собственности с участие граждан и государства или социалистических организаций во всех остальных случаях осуществляется по соглашению сторон, а при недостижении соглашения – по решению суда. При этом используется один из следующих способов: а) раздел имущества в натуре, если это раздел возможен; б) выкуп государством или социалистической организацией долей, принадлежащих гражданам; в) продажа гражданам доли, принадлежащей государству или социалистической организации; г) продажа всего имущества с последующим распределением вырученной суммы между участниками общей собственности пропорционально их долям.

Отступления от изложенных правил предусмотрен лишь для случаев, когда материальным объектом общей собственности является жилой дом, а в той его части, которая продается государством или социалистической организацией, проживают наниматели. За последними признается право преимущественной покупки соответствующей части дома, и только при неосуществлении этого права или отказе от него доля государства или социалистической организации может быть продана остальным участникам общей собственности.

Общая собственность может выступать в двух различных видах – в виде долевой и совместной собственности (ч. II ст. 116 ГК).

Общая долевая собственность характеризуется тем, что она принадлежит по долям нескольким лицам сообща (ч. II ст. 116 ГК). Так, если у умершего собственника остались два наследника, то вплоть до раздела наследственной массы каждый из них будет иметь половинную долю в праве собственности на принятое ими наследство, или если три гражданина сообща приобрели автомашину, внеся равные части покупной цены, то доля в праве собственности на автомашину каждого из них будет равна одной трети. Что, однако, следует понимать под долей в общей собственности и каково ее юридическое значение?

Иногда говорят, что доля в смысле ч. II ст. 116 ГК – это либо идеальная, либо реальная доля. При этом реальными называют такие доли, которые индивидуализированы в натуре с точным обозначением части вещи, принадлежащей тому или иному собственнику, в отличие от идеальных долей, которые не выделены в натуре, а определены в виде дроби общей собственности. Но дело в том, что реальная доля может быть определена далеко не в любой вещи. Как, например, установить реальную долю мотоцикла или телевизора, принадлежащую каждому из сособственников? Помимо этого, если бы была обозначена реальная доля, причитающаяся тому или иному сособственнику, то его следовало бы уже признать индивидуальным собственником данной доли, а не участником общей собственности. Следовательно, понятие реальной доли противоречит самой природе общей собственности.

Еще менее удачно понятие идеальной доли. В качестве идеальной доли вещи можно мысленно представить себе лишь какую-то часть ее стоимости безотносительно к тем реальным потребностям, которые данная вещь удовлетворяет. Но общая собственность в отношениях между гражданами опосредствует удовлетворение их потребительских нужд, а в отношениях между организациями – производственных потребностей, ввиду чего было бы неправильно сводить сущность доли только к известной части меновой стоимости вещи. Кроме того, при такой конструкции все равно остается открытым вопрос, кому вещь принадлежит на праве собственности как определенный материальный объект, если каждый участник общей собственности имеет право не на вещь или ее часть, а лишь на какую-то долю меновой стоимости вещи.

При общей собственности существует право собственности на определенный материальный объект. В этом смысле общая собственность ничем не отличается от любого иного права собственности. Но если во всех остальных случаях у права собственности имеется свой единый субъект – государство, кооперативно-колхозная или общественная организация либо отдельный гражданин, то общая собственность такого единого субъекта не имеет, поскольку для нее характерна множественность субъектов. Это обстоятельство, а именно – отсутствие единого носителя права, приводит к тому, что каждый участник общей собственности имеет в праве собственности на вещь определенную долю. Доля в смысле ч. II ст. 116 ГК и есть не что иное, как доля в праве собственности на общее имущество[346].

В практике встречаются случаи закрепления реальных долей за различными участниками общей собственности. При этом необходимо установить, на каком праве соответствующая реальная доля закреплена за каждым данным собственником. Закрепление реальной доли может быть произведено двумя различными способами.

Первый способ характеризуется тем, что реальная, доля закрепляется за данным субъектом на праве собственности. Так, постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31 июля 1957 г. о развитии жилищного строительства в СССР разрешило гражданам возводить на началах трудовой взаимопомощи многоквартирные жилые дома с сохранением права личной собственности одного застройщика на одну квартиру. В соответствии с этим постановлением, каждая квартира такого сообща возведенного дома составляет индивидуальную собственность того застройщика, за которым она закреплена. Следовательно, она вообще не входит в состав общей собственности, и правила Гражданского кодекса об общей собственности на нее не распространяются. В общей собственности при этих условиях находятся лишь те части строения (крыша, фундамент и т. п.), которые обслуживают в целом его хозяйственное использование.

Второй способ отличается от первого тем, что здесь уже имущество в полном объеме принадлежит на праве собственности нескольким лицам, но его реальные доли закрепляются на праве пользования за отдельными собственниками. Такое выделение доли, т. е. закреплений ее на праве пользования, ничего в существе общей собственности не меняет. Поэтому в случае гибели выделенной ему доли данный сособственник остается участником общей собственности, страховое возмещение возникших убытков выплачивается всем сособственникам сообща, и все они несут обязанности по восстановлению поврежденного имущества. Объясняется это характером отношений,