Избранные труды. Том II - Олимпиад Соломонович Иоффе

складывающихся между сособственниками, каждому из которых и после распределения в пользование реальных долей принадлежит не право собственности на реальную долю, а доля в праве общей собственности. Но само соглашение о закреплении в пользование реальных долей имеет для участников общей собственности связующую силу и может быть изменено лишь по их взаимному согласию либо в порядке судебного спора.

Когда же в качестве материального объекта общей собственности выступает жилой дом, а сособственники заключили соглашение о порядке пользования обособленными помещениями (квартирами или комнатами) в соответствии с их долями, оформив это соглашение нотариально и зарегистрировав его в исполкоме местного Совета, оно становится обязательным как для самих сособственников, так и для лиц, которые впоследствии приобретут доли в общей собственности на данное жилое строение (ст. 124 ГК). Так, при закреплении в пользование за одним из сособственников реальной части дома, не достигающей размера его доли в праве общей собственности, она в таком же виде перейдет в пользование к новому приобретателю этой доли. Упразднение несоответствия между долей реального пользования и долей в праве общей собственности осуществимо путем либо выкупа излишней части одним сособственником у другого, либо внесения особой платы за пользование имуществом сверх доли в праве общей собственности.

Правовой режим общей долевой собственности. Для определения правового режима общей долевой собственности решающее значение имеет доля в ранее разъясненном смысле, так как она фактически определяет объем прав и обязанностей, принадлежащих каждому из участников общей собственности. Все расходы, связанные с общей собственностью (налоги, сборы, иные платежи, издержки по ее содержанию и сохранению), распределяются между сособственниками пропорционально их долям (ст. 118 ГК). В той же пропорции должны распределяться также доходы, приносимые общим имуществом. Доля переходит по наследству и может быть предметом купли-продажи, мены и различных иных гражданско-правовых сделок, совершаемых сособственниками индивидуально (ст. 119 ГК). Кредиторы участника общей долевой собственности вправе обратить взыскание на долю, предъявив иск о ее выделении из общего имущества в натуре или по стоимости (ст. 122 ГК).

Из доли в праве общей собственности вытекают правомочия по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом в целом. Такие правомочия принадлежат каждому из участников общей собственности; осуществляются с их общего согласия (ч. I ст. 117 ГК). Тем самым порядок управления общим имуществом зиждется не на большинстве голосов, а на принципе единогласия. Закрепляя этот принцип, закон исходит из недопустимости такого положения, при котором большинство могло бы навязать меньшинству совершение действий и производство связанных с ними денежных расходов, затруднительных для меньшинства, а нередко и не оправданных целевым назначением общего имущества (например, постройка у фасада общего дома фонтана, установка скульптуры и т. п.). Если же единогласия достичь не удается, хотя бы и из-за возражений одного из нескольких участников общей собственности, возникший спор может быть разрешен только в общеустановленных для разрешения гражданских споров порядке – судом или арбитражем по иску заинтересованных лиц.

Принцип единогласия применяется в отношениях общей собственности независимо от состава их участников. Однако, когда субъектами отношений общей собственности оказываются социалистические организации, осуществление этого принципа может быть оформлено различными способами – без образования нового юридического лица для эксплуатации общего имущества или с его образованием. В последнем случае общее имущество поступает в оперативное управление специально созданного юридического лица (например, межколхозной строительной организации, совета межколхозной электростанции и т. п.), которое владеет, пользуется и распоряжается им в соответствии со своим уставом (положением) и волей участников общей собственности (колхозов, иных кооперативных, общественных или государственных организаций), выраженной как в разработанном уставе (положении), так и в принимаемых ими согласованных решениях (ч. II ст. 117 ГК).

Из принципа единогласия вытекает, что каждый участник общей собственности при определении порядка правления ею может сказать свое решающее слово независимо от размеров его доли в общем имуществе. Но, как было показано ранее, величина доли сказывается на распределении доходов и расходов, определяя в конечном счете и самые масштабы использования общей собственности участвующими в соответствующих отношениях субъектами. Вот почему точное определение размера доли приобретает существенное практическое значение.

Размер доли зависит от характера тех юридических основании, из которых возникли отношения по общей собственности. Так, при наследовании по закону каждый из наследников имеет право на равную долю, а при наследовании по завещанию ее величина устанавливается в самом завещании. Если же отношения по общей собственности возникают в результате совместного строительства, а также на основе купли-продажи, мены или какой-либо иной возмездной сделки, размер доли определяется трудовыми затратами и имущественными взносами, произведенными для приобретения общего имущества тем или иным сособственником. Нужно также иметь в виду, что первоначально установленный размер доли в общей собственности может впоследствии измениться. Наиболее часто такие факты наблюдаются в отношениях общей собственности на жилые строения, когда один из сособственников производит за свой счет с соблюдением установленных правил (с разрешения исполкома местного Совета и с согласия других сособственников) надстройку, пристройку или перестройку дома, увеличивая таким путем его полезную площадь. В этом случае согласно прямому указанию ст. 125 ГК подлежат соответствующему изменению как доли в общей собственности на жилой дом, так и порядок пользования входящими в состав дома помещениями.

Как уже отмечалось, участник общей собственности вправе реализовать свою долю. Тогда он из отношений по общей собственности выбывает и заменяется другим лицом – приобретателем доли. Устанавливая такую возможность, закон вместе с тем принимает во внимание интересы других сособственников, для которых вступление в правоотношение с ними постороннего, неизвестного им лица может явиться по тем или иным причинам нежелательным. Ввиду этого ст. 120 ГК предоставляет участникам общей собственности право преимущественной покупки при отчуждении кем-либо из них своей доли, состоящее в том, что, прежде чем продать долю постороннему лицу, участник общей собственности обязан предложить купить ее по той же цене и на тех же условиях другим сособственникам. Последние не могут, сами отказавшись от покупки доли, запретить ее продажу вообще. Они вправе лишь купить ее преимущественно перед другими, посторонними покупателями. Для осуществления этого права продавец обязан уведомить всех участников общей собственности в письменной форме о своем намерении продать долю с указанием цены и других условий продажи. Если в течение месяца в отношении дома и 10 дней в отношении иного имущества не последует заявления о покупке ни от одного из собственников или если все они в пределах тех же сроков заявят об отказе от покупки, продажа доли может быть произведена любому постороннему лицу. В случае нарушения права сособственников на преимущественную покупку любой из них может обратиться за его защитой в суд. При этом собственник, предъявляющий соответствующий иск, должен ставить вопрос не о признании недействительной сделки по отчуждению доли постороннему лицу, а о переводе на него прав приобретателе с внесением в суд уплаченных последним денег и других понесенных им расходов, а также с принятием на себя всех иных обязательств приобретателя. Удовлетворяя такой иск, суд выносит решение о замене приобретателя истцом с выдачей истцу исполнительного листа и вручением приобретателю внесенных для него денег. Исковая давность для дел этой категории составляет три месяца, текущих со времени, когда участник общей собственности узнал или должен был узнать о нарушен его права на преимущественную покупку.

Право преимущественной покупки распространяется лишь на случаи продажи доли, но не отчуждения ее другим способом (дарение, мена и т. п.). Оно возникает только при намерении продать долю постороннему лицу, а не одному из нескольких участников общей собственности. Но и при продаже доли, произведенной с публичных торгов, другие сособственники могут приобрести ее на равных основаниях с прочими участниками торгов, а в порядке осуществления права преимущественной покупки. Наконец, при продаже доли в общей собственности на жилое строение право ее преимущественной покупки не возникает у того из сособственников, который, приобретая эту долю, вышел бы за пределы, установленные для обладания жилыми строениями на праве личной собственности ст. 106 ГК. Что же касается доли в общей собственности, возникшей на основе межколхозных (государственно-колхозных, колхозно-кооперативных или государственно-кооперативных) производственных связей, то она вообще не может быть отчуждена, и при выбытии из отношений собственности одного или нескольких ее участников в установленном порядке компенсация ранее внесенного пая производится не в натуральном, а в денежном выражении остающимися сособственниками либо за счет взносов вновь принимаемых участников[347].

Участник общей собственности в любой момент может поставить вопрос о выделе его доли (ст. 121 ГК). По общему правилу, выдел доли производится в натуре, а если это невозможно без несоразмерного