Правовое обеспечение системы государственного жилищного надзора в Российской Федерации. Монография - Коллектив авторов

– обеспечением равных условий для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм (ст. 165 ЖК РФ);

– своевременностью и качеством проведения капитального ремонта многоквартирного дома (ст. 166 ЖК РФ);

– за целевым расходованием денежных средств, сформированных за счет взносов на капитальный ремонт, и обеспечением сохранности этих средств (ст. 167, 170, 172 ЖК РФ);

– надлежащим исполнением региональным оператором обязательств перед собственниками помещений в многоквартирных домах (ст. 178, 186, 188 ЖК РФ).

Так, к примеру, концентрация вредных веществ в воздухе жилого помещения не должна превышать предельно допустимых концентраций для атмосферного воздуха населенных мест, установленных в действующих нормативных правовых актах. При этом оценка соответствия жилого помещения требованиям, которым оно должно отвечать, проводится по величине предельно допустимых концентраций наиболее гигиенически значимых веществ, загрязняющих воздушную среду помещений, таких как оксид азота, аммиак, ацетальдегид, бензол, бутилацетат, диэтиламин, 1,2-дихлорэтан, ксилол, ртуть, свинец и его неорганические соединения, сероводород, стирол, толуол, оксид углерода, фенол, формальдегид, диметилфталат, этилацетат и этилбензол31.

Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания и изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ и качества атмосферного воздуха.

Жилые помещения, расположенные в домах, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, являются непригодными для проживания вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции32.

Многоквартирные дома признаются аварийными и подлежащими сносу, если существует опасность для пребывания жителей и сохранности инженерного оборудования при повреждении жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений33.

Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами34.

Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются35.

Учитывая, что жилищный фонд включает сложные инженерные системы, которые требуют определенного порядка их обслуживания и эксплуатации, то и эта деятельность требует внешнего контроля. Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т. д. Контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров36.

Предметом органов строительного надзора является исследование признаков неравномерных осадок фундаментов, что предусматривает необходимость осмотра зданий, установления маяков на трещины и принятие мер по выявлению причин деформации и их устранению. В Правилах установлено, что такие мероприятия должны проводиться на основании договора со специализированными организациями37.

Перед началом отопительного сезона комиссия в составе представителей специализированной организации газового хозяйства, организации по обслуживанию жилищного фонда и представителя пожарного надзора по очистке труб проверяет газовые отопительные печи и их оборудование, а также дымоходы и трубы38.

Содержание, обслуживание и технический надзор за лифтами следует осуществлять специализированной организацией в соответствии с установленными требованиями.

2.2. Пределы полномочий федеральных органов исполнительной власти по осуществлению надзора в жилищной сфере

Вопросы совершенствования контрольно-надзорных функций федеральных органов исполнительной власти и оптимизации предоставления ими государственных услуг активно обсуждаются как должностными лицами органов государственной власти, так и представителями научно-правового сообщества.

Роль органов прокуратуры заключается, прежде всего, в согласовании планов проверок, которые обязаны предоставлять органы государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля. Порядок такого согласования определен в Правилах, устанавливающих порядок подготовки органами государственного контроля (надзора) и органами муниципального контроля ежегодных планов проведения плановых проверок юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, их согласования и представления в органы прокуратуры, а также типовую форму ежегодного плана согласно приложению39.

Реализация указанных прав сопровождалась и сопровождается до настоящего времени обязательным соблюдением требований Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля».

В срок до 1 сентября года, предшествующего году проведения плановых проверок, органы государственного контроля (надзора), органы муниципального контроля направляют проекты ежегодных планов проведения плановых проверок в органы прокуратуры40.

В ст. 20 ЖК РФ закреплены полномочия субъектов государственного жилищного надзора. Однако названные полномочия органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений, в целом сформулированные в ст. 12 ЖК РФ применительно к государственному контролю (надзору) в указанной сфере, не являются исчерпывающими. Предусмотренный ст. 20 ЖК РФ региональный государственный жилищный надзор не исключает соответствующих правомочий федеральных органов государственной власти, уполномоченных на осуществление федерального государственного контроля (надзора) в установленной для них сфере деятельности, ведь жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (п. «к» ст. 72 Конституции Российской Федерации).

Так, согласно положениям п. 17 ст. 12 ЖК РФ в их взаимосвязи с нормами ст. 23 и ч. 1 ст. 44 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (далее – Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ) такой вопрос полномочий органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений, как осуществление контроля за соответствием жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации установленным санитарным правилам, вполне определенно является предметом федерального государственного санитарно-эпидемиологического надзора, а не регионального государственного жилищного надзора41.

В частности, в ст. 23 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ42 устанавливается, что жилые помещения по освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.

Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством Российской Федерации непригодными для проживания, не допускается.

Также следует учитывать в осуществлении надзора в жилищной сфере роль Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека. Этот орган государственного надзора осуществляет функции по разработке и утверждению государственных санитарно-эпидемиологических правил и гигиенических нормативов43.