Альтернатива. Как построить справедливую экономику - Nick Romeo

службы поддержки клиентов по имени Диана Грэм, вышедшая на пенсию, вернулась в родной город после тридцатилетней работы в электрической компании в Северной Каролине. Грэм родилась в 1940-х годах в районе Ликинс в Канзас-Сити и жила в Канзас-Сити до окончания колледжа. Выйдя на пенсию, она с мужем переехала обратно в дом, в котором родилась.

Когда она была девочкой, этот район был безопасным и доступным, а соседи были знакомы как жители маленького городка. "Это было здорово. Все были представителями среднего класса. Все присматривали за всеми. В районе было много детей. Все было по-настоящему семейным. Единственное, что было плохо, - если ты делал что-то плохое в квартале, то, прежде чем ты возвращался домой, твои родители знали об этом", - сказала она мне.

Хотя дом ее детства остался, район ее юности в значительной степени исчез. Проститутки стояли на углах улиц и зазывали клиентов. Наркотики открыто продавались на тротуарах. Заброшенные и полуразрушенные дома были повсеместным явлением. Вскоре после ее переезда, когда она сидела на крыльце, по улице пронеслась машина и открыла огонь по одному из соседних домов, из которого продавали наркотики. Никто не пострадал, но она была в ужасе. Вскоре после этого инцидента жильцы съехали, а перед уходом подожгли дом.

Грэхем не интересовала праздная жизнь на пенсии. Она вступила в Ассоциацию соседей и начала работать в комитете жителей, который выявлял дома, подлежащие ремонту, поскольку заброшенные объекты с особой вероятностью становились притонами для наркоманов. Владельцы недвижимости могли претендовать на программы по снижению налогов в качестве стимула для проведения ремонта, однако не все домовладельцы были заинтересованы в поддержании своей собственности. Поскольку многие семьи в этом районе не имели документов, некоторые домовладельцы пользовались тем, что их жильцы боялись сообщать властям о каких-либо проблемах. Из-за нашествия вредителей и проблем с канализацией многие дома стали практически непригодными для жизни.

Соседская ассоциация начала подавать гражданские иски в соответствии с законом штата Миссури "О заброшенном жилье", который позволяет истцам, являющимся некоммерческими организациями, например соседской ассоциации, брать в управление заброшенную и незанятую недвижимость с нарушениями норм. Частные ремонтники участвовали в торгах, чтобы привести дом в соответствие с нормами, а Ассоциация соседей решала, будет ли дом сдаваться в аренду или в собственность Это позволяло жителям района осуществлять определенный контроль, но не обеспечивало долгосрочного доступного жилья и не устраняло хищных арендодателей. По мере того как ремонтировалось все больше домов и повышалась безопасность района, растущие цены на аренду и спекулятивные инвестиции в недвижимость начали приводить к джентрификации района.

Во время пандемии цены на аренду жилья в Ликинсе, как и по всей Америке, начали стремительно расти. У друга Грэма, живущего неподалеку, арендная плата выросла с 550 до 800 долларов в месяц. Для многих семей, живущих по соседству, такой рост был непосилен. Средний доход в Ликинсе составляет около 24 000 долларов в год. Ежегодное повышение арендной платы на 45 процентов вытеснило бы многих жителей.

В 2020 году некоммерческая организация Trust Neighborhoods представила Ассоциации соседей необычную модель развития под названием MINT, или Mixed-Income Neighborhood Trust. MINT функционирует путем приобретения портфеля недвижимости, часто ремонтируя ветхие объекты и покупая новые. Большинство единиц жилья в портфеле постоянно оплачивается по доступным ценам, в то время как меньшинство продается по рыночным ценам, чтобы субсидировать весь портфель.

В рамках MINT бессрочный целевой траст контролирует 100 процентов прав голоса ООО, владеющего недвижимостью, - компании с ограниченной ответственностью. Цели траста, авторами которых являются жители сообщества, обычно включают постоянное обеспечение доступного жилья и устранение хищных арендодателей. Имеющийся денежный поток распределяется между выплатами инвесторам и специальным резервом, который используется в соответствии с целями траста - возможно, для покупки жилья или развития других услуг или инфраструктуры, которые нужны жителям.

В 2020 году Ликинс стал одним из двух первых районов, где была опробована программа MINT (вторая была в Талсе, штат Оклахома). Компания Purpose Economy помогла разработать проект траста, соавторами которого стали жители района. Такое участие жителей - важный аспект деятельности Trust Neighborhood; партнерство с местными организациями, имеющими глубокие корни в сообществе, помогает гарантировать, что траст отражает местные потребности. Управление со стороны комитета по управлению трастом, в который входят как арендаторы, так и собственники из района, гарантирует, что поведение MINT будет способствовать достижению целей траста.

На начало 2023 года МИНТ в Ликинсе владел тридцатью объектами недвижимости. Для эффективной работы траст полагается на знание местных жителей. Грэм уговорил свою подругу, которая не обеспечивала надлежащий уход за недвижимостью, продать ее трасту. "Она не из трущоб, но ей нужно выйти из арендного бизнеса", - сказала она. "Она владеет рестораном, проводит там большую часть времени, и у нее нет времени на то, чтобы изучать и смотреть, что происходит с домами. Но я посоветовала ей продать этот дом, который находится по соседству с моим. Они там много чего переделывали, ремонтировали и тому подобное".

Нечто подобное произошло в районе Кендалл-Уиттиер в Талсе, где МИНТ уже владеет двадцатью одной единицей жилья. После того как в Калифорнии скончался иногородний домовладелец, на рынке появился набор из шести объектов. Один из членов правления траста узнал, что портфель выставлен на продажу, и уведомил об этом исполнительного директора, управляющего закупками. MINT сделал предложение и приобрел недвижимость. Все остальные потенциальные покупатели были инвесторами, планировавшими повысить арендную плату, что привело бы к выселению арендаторов. В 2022 году Trust Neighborhoods в партнерстве с Корпорацией общественного развития Восточного Бостона создала - MINT, которая уже владеет 114 единицами жилья. В 2022 году была открыта еще одна МИНТ во Фресно, штат Калифорния, с девятью единицами жилья.

В настоящее время Trust Neighborhoods финансируется за счет гранта, а команда состоит из пяти человек. В течение следующих десяти лет они хотели бы распространить свою модель на сто городов. "Мы видим гораздо больше людей, желающих сотрудничать с нами, чем у нас есть времени или возможностей для работы", - сказал мне Дэвид Кемпер, соучредитель компании. Для такого масштаба расширения, вероятно, потребуются более традиционные институциональные инвесторы, ориентированные на доходность. Пока неясно, согласятся ли такие инвесторы на более низкую доходность. Ликвидность для инвесторов также является проблемой, поскольку простая продажа недвижимости не является вариантом, учитывая вечный характер траста. Trust Neighborhoods предполагает создать рынок, на котором акции MINTs можно будет продавать другим инвесторам, чтобы обеспечить ликвидность.

Потенциальный эффект от этой работы впечатляет. Сто MINT, действующих по всей Америке, по их подсчетам, позволят пятидесяти тысячам арендаторов сэкономить на аренде почти 300 миллионов долларов в течение десяти лет. MINTs открывают перспективы доступа к