Как обустроиться в Европе. Практическое пособие для проживающих и отъезжающих - Анна Прийдак

Помимо единовременного налога существуют различные ежегодные налоги (муниципальные, подоходные, с имущества). Подробно вам все расскажет консультант по налогам, с которым стоит заключить договор об обслуживании. Он же скажет, придется ли платить налоги и какие именно при продаже или наследовании. Риелтор тоже может примерно рассчитать ваши будущие налоги, но он заинтересован в продаже и, возможно, занизит их. При этом он вас даже не обманет, потому что точные цифры действительно зависят от самых различных аспектов вашего семейного и финансового статуса.

В некоторых странах вам могут предложить недвижимость, которой владеет офшорная фирма с юридическим адресом на Гибралтаре, Каймановых островах и в подобных местах. Владельцем объекта является фирма, а не частное лицо, соответственно налоги платит (а точнее, раньше почти не платила) эта фирма в той стране, где она зарегистрирована. Преимущество заключается в том, что при сделке продается только фирма, и ее собственность переходит к новому владельцу. Таким образом, налоги с продажи и наследования недвижимости не платятся. Минус состоит в том, что Евросоюз постоянно ведет борьбу против офшорного бизнеса. Все время производятся разные попытки выяснить, кто является реальными владельцами этих компаний, а также ограничить выгоду от таких сделок. Например, в Испании со всей подобной недвижимости берется стандартный ежегодный налог 3 % от стоимости, определенной налоговой инспекцией.

Готовимся к страхованию жилья и имущества

В банке или в страховой компании лучше заранее уточнить стоимость страховки как самой недвижимости, так и имущества, которое, предположительно, будет там находиться, и выяснить, какие данные вы должны будете предоставить для оформления страхового полиса. Вопросы бывают самыми неожиданными, но пока сделка еще не совершена, риелтор продавца не откажет вам ни в какой информации. После совершения сделки он, скорее всего, скажет, что не может уделить вам время.

Обеспечиваем безопасность своей собственности

Стоит ли задуматься об установке сигнализации, особенно если вы не планируете жить там постоянно, зависит от страны и конкретного места. Например, в Мюнхене жильцы даже первых этажей с огромными стеклянными дверями прекрасно себя чувствуют и без сигнализации. Из-за низкой безработицы там почти нет преступности. На побережье Испании вы бы, напротив, вызвали изумление местных жителей, если бы, купив отдельно стоящую виллу, не установили там сигнализацию еще до того, как распить у бассейна первую бутылку Риохи.

Самое главное – сразу выяснить, куда поступает сигнал от вашей сигнализации. И в Голландии, и в Англии наши знакомые с удивлением обнаружили, что сигнал о взломе от дорогостоящей системы поступал в контору, где сидел одинокий диспетчер, который звонил тому человеку, чей телефон предоставил клиент. Предполагалось, что тот, кому позвонили, должен бросить все свои дела и смело направиться к дому, откуда поступил сигнал. При возникновении подозрений, что в доме кто-то находится, он должен, видимо, вызвать полицию. Эффективность и оперативность подобной системы вызывают большие сомнения. Кстати, наши английские друзья, установившие полную дорогостоящую сигнализацию вдоль забора и по всей территории участка, реагировавшую на любое движение, а также кодовые замки на все калитки и ворота, были очень удивлены, когда мой муж открыл калитку, не зная кода. Оказалось, что это позволила сделать обычная незаделанная дыра, пропущенная дорогими специалистами. К сожалению, это очередной пример того, что высокая цена не тождественна качеству. Нужно все проверять самостоятельно или пригласить фирму-конкурента для дополнительной инспекции работ. Итак, самое главное – выяснить заранее, куда поступает сигнал, и, если возможно, найти вариант его поступления непосредственно в полицию. Если это невозможно, выбирайте сигнализацию, которая сильно шумит, но узнайте, разрешено ли это. Если попытка кражи все же произойдет, не думайте, что европейские полицейские сильно отличаются от российских и бросят на предупреждение второй попытки все свои силы.

Все популярнее становится частное видеонаблюдение. Записи, сделанные камерами наблюдения, позволяют идентифицировать личность преступника, считаются официальным доказательством его вины, а также служат профилактическим целям, останавливая воров и хулиганов. Чтобы пленкой могла воспользоваться полиция, необходимо, чтобы на ней были зафиксированы дата и время преступления. Простейшие системы стоят от 150 евро. При установке нужно учитывать, что видеонаблюдение не должно распространяться на общественные места и участки соседей. В область съемки может войти, например, часть тротуара, если это необходимо для наблюдения за подъездом, но при этом вы обязаны вывесить табличку, оповещающую о видеонаблюдении.

В современной квартире вы можете увидеть пожарную сигнализацию, предназначенную для выявления пожара на начальной стадии возгорания. Как правило, она не передает сигнал тревоги пожарным, а просто реагирует звуковым сигналом. Подразумевается, что жильцы будут тушить пожар сами или вызовут пожарных. Не стоит рассчитывать на то, что эта сигнализация защитит от пожара вашу собственность, когда вы будете в отъезде.

Уточняем, стоит ли покупать строящуюся недвижимость (off-plan)

«…Многие застройщики бесперспективны; например, в Болгарии каждая пятая строительная фирма – банкрот … В 2010 году в испанском Коста-дель-Соль около 400 иностранцев, из которых 300 – граждане Великобритании, потеряли в общей сложности 34 миллиона фунтов стерлингов при покупке квартир off-plan в жилом комплексе. Многие оставляли задаток в размере 70–80 тысяч фунтов стерлингов. Строительство признали незаконным, и оно было прекращено … Кроме того, в Испании тысячи домов построены незаконно, то есть либо у владельцев нет разрешения на строительство, либо документы не соответствуют действительности. В 2010 году около 5000 иностранцев в Альмерии, на юге страны, находились под угрозой потери жилья, потому что, согласно испанским законам, их нелегально построенные дома должны быть снесены» 1.

«В испанском законодательстве слишком много прорех, и это развязывает руки мошенникам. Много недобросовестных промоутеров, застройщиков, агентов недвижимости, юристов, нотариусов, представителей муниципальных властей… Их главная цель – заработать как можно больше денег в короткие сроки. Их не заботит моральная сторона вопроса, не говоря уже о законах и коррупции. Некоторые иностранные покупатели недвижимости столь наивны, что считают, будто в Испании все будет работать так же отлаженно, как в Великобритании или Северной Европе, но это просто „ воздушные замки ” . К тому же суды здесь работают крайне медленно, а других способов решения проблем очень мало», – говорит Чарльз Свобода, вице-президент инициативной группы из Валенсии Abusos Urvanisticos Lliber – No (AULN) 2 .

«Более 80 % новой недвижимости в Испании сдаются с задержкой, иногда доходящей до года. Более 50 % новых домов и квартир имеют дефекты» 3.

К сожалению, даже в самых благополучных и законопослушных странах вы не можете быть на сто процентов уверены в том, что въедете в новый дом или квартиру вовремя, без проблем и с легальными документами – ведь вы начинаете платить застройщику до окончания строительства. Однако вероятность благополучного исхода увеличивается при перемещении с юга на север.

В Германии, например, процесс покупки off-plan выглядит следующим образом. Вы выбираете объект, вносите залог (одну-две тысячи евро) застройщику и вместе назначаете дату встречи у нотариуса. Нотариус присылает вам проект договора, всю техническую документацию, чертежи, планы, разрешения на строительство, копии своих дипломов и др. В назначенный день вы приходите к нотариусу и подписываете договор купли-продажи. Через пару недель вы получаете банковскую гарантию на всю сумму. Обычно платеж производится в несколько этапов по схеме, прилагаемой к договору. В этой схеме указаны не даты, а этапы строительства, по окончании каждого из которых вы должны перевести определенную часть платежа на счет застройщика. Как правило, можете удерживать пять процентов от сумм счетов и оплатить их с последним счетом. Это ваша дополнительная гарантия. Когда выплатите всю сумму, получите ключи, ваши данные будут занесены в реестр недвижимости (Grundbuch), и вы официально станете владельцем. Обычно в договор вносится пункт о штрафе, который должен выплачивать застройщик за каждый месяц опоздания со сдачей недвижимости. Например, если квартира стоит 350 тысяч евро, вы будете получать пятьсот евро в месяц. После подписания договора у нотариуса застройщик предложит вам выбрать плитку, паркет, двери, краны и пр. В цену квартир и домов off-plan входит отделка под ключ, но за исполнение некоторых желаний придется доплатить. Изменения, которые вы можете внести в планировку и дизайн, зависят от этапа строительства, на котором вы купили недвижимость. Если, например, все перегородки и розетки уже на месте, то переделывать это никто не будет. На саму недвижимость и все в ней действует десятилетняя гарантия.