Как обустроиться в Европе. Практическое пособие для проживающих и отъезжающих - Анна Прийдак

Кроме этого, и в Германии, и в Голландии риелторы и продавцы несут ответственность за сообщение ложных сведений. Продавец, обращаясь к маклеру, обязан заполнить вопросник на нескольких листах, вранье в котором может привести к последующей отмене сделки и возмещению ущерба покупателю. Кроме этого документа, потенциальный покупатель получает всю информацию о товариществе собственников жилья (ТСЖ), выписку из кадастра и др. Массу официальной и точной информации можно найти в интернете на официальных государственных сайтах. Если вы покупаете уж совсем старый дом с возможными скрытыми дефектами, вы можете пригласить инженера-строителя, который примерно за 300 евро проведет техническую экспертизу.

Нотариусы в этих странах очень дорожат своей репутацией и тщательно проверяют чистоту сделок. Помимо этого, в Голландии они являются и хранителями денег покупателя. Пока вы не получили ключи и документы, подтверждающие, что стали владельцем недвижимости, деньги обычно находятся на счету нотариуса. При этом и продавец, и покупатель могут спать совершенно спокойно. В Германии покупатель иногда переводит деньги на счет продавца, но только по инструкции нотариуса и после того, как становится собственником. Все объекты недвижимости в Германии учтены и зафиксированы в специальном регистре – земельной книге (Grundbuch). Обязанность вести эти книги возложена на районные суды. Продавец может быть спокоен, что получит деньги, потому что регистрация нового владельца в земельной книге производится нотариусом после полного завершения сделки. В Голландии аналогом Grundbuch является Kadaster, и любой человек может получить информацию по интересующим его объектам на сайте kadaster.nl

Южнее, например в Испании, ситуация совершенно другая. Даже если бы я говорила по-испански как по-русски, я бы ни шагу не сделала без юриста, причем юрист не должен иметь никакого отношения к риелтору или застройщику. Так советуют и все англоязычные эксперты, а уж англичане намного раньше русских начали обживать Испанию, и им можно верить. Причин несколько. Во-первых, там любой человек может выступать в роли риелтора, но механизмов контроля значительно меньше и они не столь эффективны. В то же время их комиссионные на побережье могут доходить до 10 %. Для Европы это очень высокая цифра, то есть соблазн заняться этим бизнесом велик. Существуют две профессиональные ассоциации (API и GIPE), члены которых сдают экзамены и придерживаются определенных правил, но и на это не надо сильно рассчитывать. Они не предоставят вам всю необходимую информацию одним пакетом. Получить с них компенсацию тоже будет нелегко. Совсем не стоит связываться с риелторами, у которых нет страховки и отдельного банковского счета для хранения залога. Нотариус тоже не будет часами изучать, что именно вы покупаете, так как он просто регистрирует сделку. Вам же предстоит самостоятельно выяснить:

♦ не висят ли на собственности ипотека и другие долги (по взносам в ТСЖ, за свет, газ, водуи т. д.),

♦ оплачен ли муниципальный налог (новый владелец должен будет выплатить все неоплаченные муниципальные налоги за пять лет),

♦ каковы реальные размеры жилья и земли,

♦ соответствует ли недвижимость документам, которые хранятся в городской администрации,

♦ была ли легализована урбанизация (поселок или многоквартирный дом с прилегающей к нему, обычно огороженной территорией), в которой находится объект. Для этого нужно проверить Plan Parcial в городской администрации,

♦ для объекта на первой линии (то есть у моря) необходимо специальное

♦ разрешение Jefatura de Costas. В Испании жестко контролируется строительство ближе чем в ста метрах от берега,

♦ что планируют городские власти в вашем районе и т. д.

Не все эти данные можно получить в интернете. Придется лично посетить многие инстанции, что как раз и сможет сделать за вас юрист. В Италии достаточно опытного и легального маклера, если только ситуация не выглядит слишком сложной (например, если продавцом является офшорная компания, которая брала под недвижимость многочисленные кредиты, – тогда нужен юрист). Самая надежная профессиональная ассоциация торговцев недвижимостью – FIAIP; вторая – FIMAA– меньше внимания уделяет контролю профессионального уровня. Принадлежность риелтора к крупной фирме (Tecnocasa, Professionecasa, Gabetti и Grimaldi) не дает никаких гарантий. В Италии, кроме зарегистрированных риелторов, есть масса обычных людей, которые занимаются этим бизнесом, вообще не имея права получать комиссионные. Если на их сайте не написано «agenzia immobilare», будьте осторожны. Если они не хотят, чтобы их данные указывались в договоре купли-продажи, то это точно ненастоящие риелторы. По закону эта информация должна быть в договоре, чтобы налоговая инспекция без проблем могла проследить, заплатила ли риелторская фирма налог. Чтобы дело не доходило до подписания договора, подготовленного нелегальными риелторами, при первой встрече можно попросить разрешения взглянуть на выписку из торговой палаты и карточку, подтверждающую членство в FIAIP.

В любой европейской стране для того, чтобы найти надежного риелтора, лучше всего воспользоваться надежными рекомендациями. Можно зайти на англоязычные сайты местных экспатов и просмотреть их отзывы. Самое простое – ввести фамилию и имя риелтора в Google и изучить ссылки. Хороший признак – если риелтора рекомендуют местные представительства международных организаций и крупных фирм, так как он помогает найти жилье их сотрудникам. В любом случае попросите риелтора предъявить документы о членстве в профессиональной ассоциации и выписку из торговой палаты о регистрации фирмы. Обращаться к русскоязычным продавцам недвижимости лучше только по нескольким рекомендациям. Совладелец транспортной компании из Петербурга приобрел в одной испанской деревушке квартиру за 230 000 евро, которую ему «подыскала» заботливая подруга его сестры. Апартаменты представляли собой три маленькие комнатки с двумя ванными и кухней. Десять минут езды от моря, место тихое, необжитое. Посетив друзей в Марбелье, он удивился, узнав, что квартира в два раза больше на этом известном дорогом курорте стоит 250 000 евро. Другой «доброжелатель» помог установить в квартире, снятой с его помощью, телефон и интернет со скоростью 2 мб в секунду, по его словам, за 90 евро в месяц. Начались технические проблемы, продолжавшиеся несколько недель. Испанцы рассказали потом, что они платят максимум 30 евро в месяц и все сразу работает.

Сразу прощайтесь с риелтором любой национальности, если он «темнит» по поводу цены интересующего объекта или внезапно ее повышает, а также если фотографии, опубликованные на его сайте, не имеют отношения к реально предлагаемым домам.

Итак, если вы говорите на языке страны пребывания и у вас есть свободное время, то в неюжных странах можно, конечно, ограничиться нотариусом, но во всех остальных случаях нужен еще как минимум надежный риелтор, а в ряде ситуаций целесообразно воспользоваться услугами юриста и/или инженера-строителя.

Определяемся, будем ли брать ипотечный кредит

После финансового кризиса получить ипотечный кредит – сложная задача даже для европейцев со стабильным прозрачным доходом, так что гражданам РФ это точно доставит много хлопот. Ваши шансы вырастут, если вы готовы выложить пятьдесят или чуть меньше процентов от цены жилья. Тогда банк практически ничем не рискует. О возможности получения ипотеки вам с удовольствием расскажет риелтор, в том числе и продающей стороны. Основное отличие зарубежной ипотеки от российской заключается в том, что в Европе вы имеете право продать жилье без разрешения банка. При этом банк, естественно, должен получить назад все свои деньги. Если вы продадите собственность с потерями, то должны будете компенсировать разницу банку. На что нужно обращать внимание при выборе ипотеки?

♦ Какова процентная ставка и на какой срок она будет зафиксирована?

♦ Как и сколько времени будет проверяться ваша кредитоспособность? Какие вы должны будете предоставить документы?

♦ Можно ли погасить кредит раньше времени и какие за это берутся штрафы?

♦ Какова форма ипотеки? Каким образом происходят накопления? Если ваши взносы будут вкладываться в биржевые акции, существует риск, что в определенный момент накопленный капитал будет меньше, чем вы предполагали.

♦ Часто ипотека предлагается вместе со страхованием жизни или потери работоспособности. Четко выясните условия этой страховки, а именно: сколько денег вы получите при разнообразных ситуациях. В Голландии, например, многие люди пострадали, приобретя так называемые woekerpolissen, то есть страховые полисы, подразумевающие высокие административные расходы, доходящие до 40 % выплаченных премий. Если муж и жена взяли совместную ипотеку и каждый из них застраховал свою жизнь на половину взятой в кредит суммы, то в нормальной ситуации, если один из супругов умирает, второй получает 50 % суммы кредита по страховке и продолжает выплачивать только свою долю ипотеки. Тот, кто стал владельцем woekerpolis после смерти супруга(и), получает только 60 % от половины суммы кредита, то есть далеко не то, на что рассчитывал.