Эксперт № 47 (2013) - Эксперт Эксперт

Таблица 1:

Условия аренды в торговых центрах Москвы в третьем квартале 2013 г.

Сложнее ситуация в стрит-ритейле. «Здесь на ставку аренды сильно влияет политика правительства Москвы, — говорит исполнительный директор “Rossmils-Россия” Алексей Могила . — Например, запретили парковку на какой-то улице — и продажи там сразу падают».

По мнению Ольги Ясько, рынок еще не успел ощутить на себе последствия запрета парковки внутри Бульварного кольца (а с декабря и внутри Садового кольца). «К тому же эти последствия могут иметь разнонаправленное действие в зависимости от профиля арендатора, — считает г-жа Ясько. — Например, запрет на парковку может негативно отразиться на работе операторов премиум-сегмента, в то время как обороты предприятий общественного питания, операторов “среднего класса”, а также магазинов с товарами импульсного спроса могут возрасти».

Таблица 2:

Наиболее крупные столичные торговые центры, ввод которых в эксплуатацию запланирован в 2014–2015 годах

Офисы идут в Новую Москву

Рынок офисной недвижимости в этом году тоже на подъеме. Но в отличие от сегмента торговой недвижимости, несмотря на серьезное увеличение объемов введенных и заявленных к вводу площадей, он близок к стабилизации. По данным Colliers International, общее предложение качественных офисов по итогам года может вырасти на 800–850 тыс. кв. м (в полтора раза больше, чем в прошлом году), до 14,8 млн кв. м. Впрочем, риелторы, учитывая опыт прошлых лет (по данным компании Praedium, в третьем квартале 2013 года ввод офисов составил только 38% запланированного объема), не склонны безоглядно доверять заявкам.

По площади качественных офисов на душу населения мы примерно вдвое отстаем от развитых стран. Однако, несмотря на имеющийся потенциал роста, эксперты настроены довольно пессимистично: «Инвестиции в офисную недвижимость более рискованные, чем инвестиции в недвижимость торговую. Бизнес-центры в кризис быстрее теряют арендаторов, чем ТРЦ. В 2014–2015 годах рост сегмента замедлится», — считает Алексей Могила.

В первую очередь это коснется самых дорогих офисов — класса А. Уже в третьем квартале текущего года, по данным Knight Frank , объем свободных площадей в таких бизнес-центрах вырос на 6 процентных пунктов и составил 18,6%. В свою очередь доля свободных площадей в офисах класса В за это же время снизилась на 3,9 п. п., до 10,6%.

«Рынок изменился, арендаторы стали разборчивее, — поясняет директор по работе с корпоративными клиентами Colliers International в России Вера Зименкова . — Теперь они понимают, что необязательно платить “за буквы”. В Москве, как известно, есть офисы класса А и есть офисы, которые просто присвоили себе эту букву. То есть помещение на самом деле может относиться к категории B+. Арендаторы, хорошо ориентирующиеся на рынке недвижимости, понимают, что лучше снять помещение в классе B+. По характеристикам оно не будет отличаться от так называемого А, но обойдется дешевле».

Бизнес-центр Golden Gate должен был быть сдан еще в начале года, но из-за пожара его ввод в эксплуатацию был перенесен на 4-й квартал

Главные арендаторы московских офисов, по оценке консалтинговых компаний, — ИТ- и медиакомпании: их доля уже третий год не опускается ниже 20%. «С января по сентябрь компании, оперирующие в сфере высоких технологий, медиа и телекоммуникаций, арендовали и купили около 25% офисных площадей в общем объеме спроса, — отмечает в обзоре директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков . — Доля организаций финансового сектора снизилась по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и не превышает 10%, в то время как доля B2B-сектора не изменилась. Также в текущем году мы наблюдали сокращение доли производственных организаций, а компании, оперирующие в сфере добычи и поставок нефти и газа, увеличили свою активность по сравнению с 2012 годом».

Таблица 3:

Бизнес-центры, ввод в эксплуатацию которых запланирован на 2013 год (по данным CBRE и NAI Bekar)

Уровень базовых арендных ставок в бизнес-центрах класса А в пределах центра и Москвы-Сити достигает 1750 долларов за метр в год (с учетом НДС). Диапазон базовых арендных ставок: для класса А — 800–1750 долларов, среднее значение 1025 долларов; для класса В+ — 730–1100, среднее значение 915; для класса В — 570–920, среднее значение 745 долларов за квадратный метр в год.

Наибольшим спросом традиционно пользуются офисы между Садовым и Третьим транспортным кольцами, где было арендовано и куплено 30% всех офисных площадей. Доля площадей, арендованных и купленных в зданиях, расположенных внутри Садового кольца, сократилась до 17%. За пределами ТТК (внутри МКАД) была в 2013 году арендована и куплена почти половина офисных площадей в общем объеме спроса. В то же время, по данным Cushman & Wakefield, особенно активно растет спрос на офисную недвижимость в Юго-Западном округе. У границ этого округа, в Новой Москве, по отзывам участников рынка, продолжается формирование «кластера бизнес-центров».           

График 1

В этом году заявленные объемы ввода новых площадей вдвое превышают прошлогодние

График 2

Объем предложения офисной и торговой недвижимости в Москве растет

График 3

В этом году на рынке появилась новая категория офисов - В+

Новое назначение

Максим Соколов

Максим Соколов

После годичного вынужденного безделья бывший военный министр А. Э. Сердюков получил новое назначение. Его направили заведовать трактороиспытательным полигоном (Федеральным исследовательским испытательным центром машиностроения, ОАО ФИИЦМ) в пос. Новый Быт Чеховского р-на Московской области. Хотя полигонное хозяйство со времен распада СССР пришло в сильный упадок и учреждение держится в основном за счет аренды административного здания коммерческими структурами, А. Э. Сердюков, приехавший к месту новой службы в членовозе с мигалкой и машиной сопровождения, возможно, вдохнет в руины новую жизнь. Во всяком случае бывшая начальница департамента имущественных отношений МО РФ Е. Н. Васильева может посвятить Сердюкову прочувствованный стих: «Mein Lieber ist ein Traktorist // Мit starken Eisenpferden. // Mein Lieber war ein Finanzist! // Und ich will einer werden».

Такой причудливый жизненный путь — от «Ленмебельторга» к креслу верховного налоговика, затем к званию военного министра и вот теперь поселок Новый Быт — сам по себе является сюжетом увлекательного романа, но публика ропщет, ибо Сердюков-тракторист не укладывается в современные представления о преступлении и наказании. Если бывший министр пал жертвою наветов, а в действительности он невинен как Христос перед жидами, проще было бы предоставить ему самому искать дальнейшее поприще, ибо есть сомнения в том, что начальник тракторного полигона с должностным окладом 70 т. р. есть плод его самостоятельного выбора. В стране кризис, но не до такой же степени, опытный специалист по налогам и сборам заслуживает лучшей доли. Если же разговоры об умопомрачительных гешефтах А. Э. Сердюкова с военным имуществом соответствуют действительности, тогда его подобает предать суду как черного злодея, и к чему тогда идиллия в духе фильма «Трактористы»: «Здравствуй, милая моя, // Я тебя дождался, // Ты пришла, меня нашла, // А я растерялся».

Современным, причем достаточно идеализированным представлениям не соответствует никак, а российским традициям более чем соответствует. При созидании государственной модели сперва идет период бури и натиска, когда власть отличается чрезвычайной жесточью к своим слугам, не выключая самых высокопоставленных. Выпавшие из доверия — уж там основательно или безосновательно — при Петре очень плохо кончали. Обер-фискал А. Я. Нестеров (так при Петре называлась должность А. И. Бастрыкина, на которой, впрочем, и А. Э. Сердюков вполне смотрелся бы), назначенный в 1715 г., успевший отправить на виселицу сибирского губернатора М. П. Гагарина и начавший активно копать под самого А. Д. Меншикова, в 1722 г. был, однако, отрешен от должности и в 1724 г. колесован. Следствие вменило ему хищение 300 т. р., что тогда составляло 4% годового бюджета империи. При ближайших наследниках Петра стали меньше казнить вельмож на эшафоте, но выпавшие из доверия все равно долго не заживались. Сгноенные в соловецком каземате гр. П. А. Толстой и сын его Иван (1729 г.) и тогда же скончавшийся в березовской ссылке кн. Меншиков — их судьба тоже довольно нерадостная.

Соответственно, когда при т. Сталине настала эпоха великих свершений, казни высшей номенклатуры, выпавшей из доверия, опять сделались обыденным делом, и есть основания полагать, что лишь смерть (естественная или не совсем — Бог знает) вождя в марте 1953 г. избавила от казней новое поколение номенклатуры. Но уже брезжила заря милосердия. В 1955 г. видный философ Г. Ф. Александров был изобличен в организации борделя в Москве, но кара отличалась мягкостью: он всего лишь был переброшен в Минск на должность завсектором диалектического и исторического материализма Института философии и права АН БССР.