Эксперт № 47 (2013) - Эксперт Эксперт

Луиза Улановская

Луиза Улановская , руководитель департамента маркетинга и продаж компании "Газпромбанк-Инвест":

- На первичном рынке элитной загородной недвижимости Подмосковья сегодня представлено порядка 30 проектов. Большинство из них сосредоточено на Новорижском (35 процентов от объема предложений) и Рублево-Успенском (23 процента) шоссе. Средняя стоимость квадратного метра элитной загородной недвижимости - около 4,5 тысячи долларов. Новые проекты в сегменте высокобюджетного загородного жилья появляются весьма редко, это связано в том числе с дефицитом ликвидных земельных участков под такое строительство.

Докризисный ажиотажный рост рынка с большим количеством инвестиционных сделок на ранних стадиях строительства сменился вдумчивым подходом покупателей к выбору недвижимости. На смену "тысячеметровым дворцам с башенками" пришли стилистически выверенные, концептуальные проекты, как правило, с домами площадью не больше 600-800 квадратных метров и участками до 50-70 соток. До кризиса загородные коттеджи "улетали" за рекордные 0,5-3 месяца, сейчас срок экспозиции по элитной загородке, как правило, не менее 6-12 месяцев.       

Торговые центры идут на рекорд

Алексей Чеботарев

По итогам 2013-го ввод коммерческой недвижимости обещает стать рекордным за последние три года, и в ближайшие пару лет бум на рынке торговых площадей продолжится. В офисном сегменте все не так оптимистично

Гигантский ТРЦ «Авиа Парк», который будет открыт в 2014 году, станет полноформатным универмагом европейского образца (department store), редким для сегодняшней России

Фото: Олег Сердечников

Объемы сдачи объектов торговой и офисной недвижимости Московского региона выходят на докризисные показатели, в основном за счет ввода законсервированных долгостроев. Прежде всего это касается торгово-развлекательных центров, притягивающих сегодня основную долю инвестиций на рынке коммерческой недвижимости.

Офисный рынок, несмотря на заметный прирост новых площадей в этом году, в будущем ожидает более сдержанная динамика инвестиций — оптимизма по поводу бурного развития бизнеса, сопровождающегося повышенным спросом на офисы, у участников рынка нет.

Новые мегамоллы

В 2013 году в Москве будет введено 370 тыс. кв. м новых торговых центров, прогнозирует Colliers International, — на 100% больше прошлогодних показателей. По оценке NAI Becar, общий объем торговых площадей Москвы к концу 2013 года составит порядка 7,891 млн кв. м.

«Мы ожидаем ввода большого количества объектов, — говорит управляющий партнер Colliers International в России Николай Казанский . — Дело в том, что сейчас достроили многое из того, что закладывали в 2011–2012 годах. Стратегически в ближайшие несколько лет будет рост количества объектов и площадей. Тем более что в России примерно 500 качественных торговых центров, а, скажем, в Польше — 400. Тогда как товарооборот ритейла в России больше в несколько раз».

Действительно, Москва по-прежнему занимает одно из последних мест по показателю обеспеченности населения площадями в качественных ТЦ по сравнению с восточноевропейскими столицами и всего лишь шестое место среди российских городов-миллионников. Все опрошенные «Экспертом» специалисты по торговой недвижимости уверены, что необъятный московский рынок легко переварит запланированные объемы.

В третьем квартале на рынок вышли четыре объекта, крупнейший — ТРЦ «Райкин Плаза» (девелопер — ГК «Ташир», общая площадь — 75 тыс. кв. м). До конца года ожидается открытие третьей очереди в ТЦ «Отрада» площадью 140 тыс. кв. м и еще шести торговых центров. Самые масштабные — GoodZone (австрийская компания Immofinanz, 120 тыс. кв. м), «Реутов Парк» (Amma Development, 90 тыс. кв. м) и «Весна!» (Central Properties / Alto Assets, 126 тыс. кв. м).

«В следующем году мы ожидаем еще более высоких показателей: общая площадь московских торговых центров, которые обещают сдать в эксплуатацию в 2014 году, составляет немногим менее миллиона квадратных метров. Хотя, по нашим прогнозам, новое предложение не превысит 500 тысяч квадратных метров, — говорит заместитель руководителя отдела исследований компании Jones Lang LaSalle Олеся Дзюба . — Если сейчас обеспеченность торговыми площадями на тысячу москвичей составляет 303 квадратных метра, то к концу 2014 года этот показатель может достигнуть 361 квадратного метра».

Большая часть моллов возводится в черте «старой Москвы». Хотя ГК «Ташир» анонсировала строительство на территории Новой Москвы первого ТРЦ «Рио» общей площадью 70 тыс. кв. м, а компания бывшего сенатора Сергея Гордеева Praktika Development намерена строить торговй центр близ будущей станции метро «Саларьево». Однако большинство экспертов пока относятся к освоению новых городских земель настороженно. «А сколько людей будет жить в Новой Москве? Скажите мне, сколько там будет нового жилья, и я скажу вам, сколько там будет торговых центров», — говорит Николай Казанский.

Арендаторы делают ставки

Среди арендаторов площадей торговых центров преобладают иностранные компании. Набор брендов, как правило, один и тот же, принадлежащий ограниченному кругу крупных структур — розничных групп вроде Inditex Group, LPP, Fiba Group, Melon Fashion Group, Maratex, «Монекс трейдинг», «ДжамильКо». «Их магазины генерируют высокий покупательский трафик в торговом центре, — говорит директор отдела аналитики Knight Frank Russia Ольга Ясько . — По этой причине девелоперы прилагают все усилия, чтобы заполучить таких арендаторов. К тому же присутствие подобных торговых операторов уже давно стало своего рода знаком качества торгового центра».

«Как только хорошая марка появляется, ее хотят заполучить все торговые центры, — отмечает Николай Казанский. — Но при этом все равно выигрывают крупные моллы, которые более удобны для посетителя. И где есть некие точки притяжения, например кинотеатры. В последнее время становится особенно популярным включение в ТРЦ центров детского развлечения и образования».

Известных марок на нашем рынке пока недостаточно. По данным Retail-index.com, в России торговых операторов в 2,2 раза меньше, чем в Германии, в 1,5 раза меньше, чем во Франции и Великобритании. Однако участники рынка уверены, что благодаря нынешнему инвестиционному буму и появлению новых площадей у Москвы, скажем, есть все шансы к концу десятилетия, а то и раньше стать настоящей столицей мирового шопинга. «Понятно, что нам далеко еще до Лондона, Нью-Йорка и Парижа, но товарооборот у нас уже сейчас колоссальный, и не надо недооценивать Москву», — говорит Николай Казанский. «В столице давно открыты официальные бутики самых дорогих мировых брендов, что уже ставит Москву в один ряд с мировыми столицами моды — Миланом, Парижем, Берлином, Нью-Йорком», — отмечает Ольга Ясько.

По данным Knight Frank, за пять лет свои первые магазины в Москве открыли около 50 международных операторов, то есть в среднем ежегодно на российский рынок выходит десяток новых брендов. С начала года в Москве появилось 13 зарубежных марок, в том числе Happy Socks, The Kooples, Pili, Ash, Pili Carrera, Krispy Kreme, H&M Home. В столице открылись первые заведения американских сетей общественного питания Quiznos и Krispy Kreme. В двух московских торговых центрах ГК «Ташир» были открыты магазины французской ювелирной сети APM Monaco. В ТРЦ «Афимолл» появился флагманский магазин итальянского производителя обуви Ash.

Спрос на торговые площади высокий: на протяжении трех кварталов 2013 года доля вакантных помещений в функционирующих торговых центрах Москвы составляла около 3%. Сейчас, по мнению участников рынка, она приблизилась к 1%. В условиях ажиотажного спроса некоторые аналитики прогнозируют повышение арендных ставок. В частности, в NAI Becar предполагают, что стоимость аренды площадей в ТЦ вырастет на 5–10%. Впрочем, другие собеседники «Эксперта» ничего подобного не ждут. «Новые торговые центры лучше, и ставки там изначально выше средних», — объясняет Николай Казанский. Но в остальных торговых центрах арендные договоры долгосрочные, так что расценки, установленные на новых объектах, на них не повлияют.

Ставки же в устаревающих центрах могут снижаться, но обычно это происходит не публично, с арендаторами заключаются дополнительные соглашения, а официально цена не меняется. Но, похоже, арендодатели нашли возможность получать с торговцев больше. По информации Knight Frank, коммерческие условия аренды помещений в ТЦ меняются в сторону уменьшения базовой ставки аренды и увеличения процента, взимаемого с товарооборота арендатора (см. таблицу 1).

Таблица 1:

Условия аренды в торговых центрах Москвы в третьем квартале 2013 г.