Юридический справочник на все случаи жизни - Ксения Тимофеева

Какие вопросы входят в компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме?

Достаточно подробно в Жилищном кодексе освещена компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Оно является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся (ч. 2 ст. 44 ЖК):

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

5) другие вопросы, отнесенные ЖК к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Как проводится общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме?

В соответствии со ст. 45 ЖК собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Также возможно проведение внеочередных общих собраний. Собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Решение принимается простым большинством голосов присутствующих лиц, если речь идет о выборе способа управления многоквартирным домом или иных вопросах, отнесенных к ведению общего собрания. Если же в повестку дня включены вопросы о реконструкции дома, судьбе земельного участка или передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме, решение принимается квалифицированным большинством не менее двух третей голосов от общего числа собственников.

Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

5. Договор социального найма жилого помещения

Какое жилье предоставляется по договору социального найма?

По договору социального найма возможно предоставление жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (ч. 1 ст. 49 ЖК). Субъекты, которым может быть предоставлено жилье, должны обладать двумя характеристиками:

● низкими подушным доходом и стоимостью имущества, находящегося в собственности и подлежащего налогообложению (по этим критериям гражданин признается малоимущим);

● нуждаемостью в жилом помещении.

Статья 2 Закона Санкт-Петербурга от 19 июля 2005 г. № 407–65 «О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге»[4] предусматривает, что малоимущими признаются граждане, чей ежемесячный доход не превышает двукратной официально установленной в Санкт-Петербурге величины прожиточного минимума на душу населения, а стоимость находящегося в собственности и подлежащего налогообложению имущества не превышает десятикратную среднюю рыночную стоимость квадратного метра общей площади жилья в Санкт-Петербурге.

Что такое норма предоставления и учетная норма жилого помещения?

Применительно к договорам социального найма установлено два специальных понятия (ст. 50 ЖК):

● норма предоставления площади жилого помещения – минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма;

● учетная норма жилого помещения – минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Обе нормы устанавливаются органом местного самоуправления. Применительно к норме предоставления в ч. 2 ст. 50 ЖК установлена зависимость от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов. Размер же учетной нормы не может превышать размера нормы предоставления.

Закон Санкт-Петербурга «О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге» в ст. 3 установил, что учетная норма площади жилого помещения на одного человека в Санкт-Петербурге составляет:

● 9 квадратных метров общей площади жилого помещения для проживающих в отдельных квартирах и жилых домах;

● 15 квадратных метров общей площади жилого помещения для проживающих в коммунальных квартирах.

Какие категории лиц могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма?

В ст. 51 ЖК перечислены категории лиц, которые признаются нуждающимися:

1) граждане, не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

2) граждане, являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

3) граждане, проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

4) граждане, являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности.

При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется, исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.

Если гражданин имеет право состоять на учете по нескольким основаниям (как малоимущий гражданин и как относящийся к определенной категории), по своему выбору он может быть принят на учет по одному из этих оснований или по всем основаниям.

Как организован по новому Жилищному кодексу учет нуждающихся в улучшении жилищных условий?

Такого понятия ЖК не содержит. В ст. 52 ЖК предусмотрены правила учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Принятие на учет осуществляется органом местного самоуправления. Если гражданин имеет право состоять на указанном учете по нескольким основаниям (как малоимущий гражданин и как относящийся к определенной федеральным законом или законом субъекта РФ категории), по своему выбору такой гражданин может быть принят на учет по одному из этих оснований или по всем основаниям. С заявлениями о принятии на учет должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, выдается расписка в получении этих документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим принятие на учет. Решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет должно быть принято по результатам рассмотрения заявления о принятии на учет и иных представленных документов органом, осуществляющим принятие на учет, не позднее чем через тридцать рабочих дней со дня представления указанных документов в данный орган. Гражданину в течение трех дней со дня принятия на учет должен быть направлен документ, подтверждающий принятие такого решения.