Недвижимость на каждый день - Павел Яншевский

Если даже ремонт в квартире довел вас до белого каления, то, думаю, затевать стройку здания вам не стоит. Рассчитывать на то, что архитектор сам сделает проект и строители сами всё построят, если платить им вовремя, крайне недальновидно. Люди не умеют управлять сами собой, поэтому девелоперы и зарабатывают столько денег.

Если любовь к строительству, погружению в мельчайшие вопросы дизайна и архитектуры вы получили в наследство от предков, а решать постоянно возникающие проблемы вы научились в своем бизнесе, то, возможно, вам стоит попробовать себя в девелопменте. У меня есть близкие друзья, которые, профессионально занимаясь рекламой и маркетингом, в качестве хобби сделали офис своей компании, получивший премию «Офис года», и один из лучших частных домов, который я когда-либо видел.

Если вы не можете выбрать между этими вариантами или хотите получить плюсы каждого из них, возможно, стоит обратить внимание на строительство под заказ (Built-to-suit). Суть его в том, что вы нанимаете профессионального в нужном сегменте девелопера, и он делает девелопмент проекта для вас под заказ. Часть маржи — 6–10% стоимости проекта — вы отдадите ему за управление и принятие операционных решений, все риски и финансирование останутся на вас, но проект обойдется дешевле, чем готовое здание. При этом ваш реализованный проект с высокой вероятностью получится таким, каким вы его задумывали. По-русски такой наемный девелопер называется службой заказчика, а по-английски — fee developer.

Фонды vs прямые инвестиции

Уже решили, что хотите инвестировать в недвижимость? Тогда вам предстоит выбрать, инвестировать ли в недвижимость напрямую как в материальный актив или выбрать финансовые инструменты, такие как ЗПИФ, REIT или фонды коллективных инвестиций. Инвестиции в фонд освободят вас от необходимости самостоятельно управлять недвижимостью. А купив недвижимость, вы получите все плюсы и минусы прямого владения.

Прямые инвестиции — это покупка квартиры, офиса или торгового помещения либо акций или доли в компании, владеющей только одним объектом. Инвесторы, предпочитающие такой вариант вложений, получают доход от аренды либо прибыль от дальнейшей продажи выросшей в цене недвижимости.

Коллективные инвестиции (будем для простоты называть их фондами) могут иметь разную форму, но их суть похожа: различные инвесторы вместе вкладывают свои капиталы в фонд, чтобы купить недвижимость и получать доход пропорционально своей доле в фонде.

Плюсы прямых инвестиций

• Вы можете купить дешево и продать дорого. В таком случае вся прибыль достанется вам, ведь вы владелец недвижимости. Никому не нужно платить за управление и делиться своей прибылью.

• Если недвижимость генерирует денежный поток от аренды, то вы будете регулярно получать доход. Для многих это становится основным источником средств, а сам человек превращается в рантье, то есть живет на доходы от аренды.

• И конечно, покупая недвижимость напрямую, вы полностью контролируете все решения, выбор расположения и типа недвижимости, схемы финансирования, арендаторов и ставок аренды.

Минусы прямых инвестиций

• Это работа, и она занимает много времени и требует энергии. Все проблемы вам нужно решать самостоятельно. Часто люди, много инвестирующие в недвижимость, со временем отказываются от других занятий и полностью переключаются на управление своей недвижимостью.

• Все риски вместе с прибылью теперь тоже оказываются у вас. Вы воспользовались финансовым рычагом и взяли ипотеку, зарабатываете дополнительные деньги на разнице ставок между ипотекой и доходностью недвижимости. Рынок упал в кризис — и ваша недвижимость приносит недостаточный поток, чтобы покрывать платежи по кредиту. В этой ситуации вам нужно будет добавлять деньги из своих сбережений, иначе недвижимость заберет банк.

• У недвижимости низкая ликвидность. Это значит, что вы вряд ли сможете ее быстро продать при необходимости. Или придется продать с дисконтом.

Рассмотрим фонды. Есть много различных видов фондов и еще больше стратегий, которые они предлагают. Стратегией фонда называют описание того, в какой вид недвижимости, в каких местах, с какой доходностью и с какими рисками фонд вкладывает деньги инвесторов.

Например, фонд, который покупает московские торговые центры, ожидает доходность в 11% годовых в рублях от сдачи в аренду и видит основные риски в снижении потока от арендаторов в кризис.

Другой пример — фонд, который вкладывает деньги в девелопмент жилых многоквартирных домов в Лондоне и планирует доходность в 20% в фунтах за счет получения прибыли от продажи квартир. В этом случае есть риск, что проект не будет построен или доходы не будут соответствовать планам.

Если паи ЗПИФов (это российские закрытые паевые инвестиционные фонды) не предполагают свободного обращения на бирже, также как и бумаги ряда других фондовых структур, то американские REIT’s (англ. Real Estate Investment Trusts — трасты инвестиций в недвижимость) торгуются на биржах и дают возможность зарабатывать не только на недвижимости и производимом ею доходе, но и на фондовом рынке в случае роста стоимости акций REIT.

Плюсы инвестирования в фонды

Практически все эти плюсы противоположны минусам прямых инвестиций в недвижимость. Один из самых больших плюсов инвестирования в фонды — отсутствие необходимости тратить время на управление. Кроме того, многие фондовые инвестиции начинаются с сумм в несколько сотен долларов, что при прямых инвестициях невозможно.

Другой плюс — сниженные риски по сравнению с прямыми инвестициями. Во-первых, фонды всегда диверсифицируют инвестиции в портфеле, и, даже если с одной что-то случится, дефолта не будет и тело инвестиции не пропадет. Во-вторых, фонды имеют регулирование и поддержку от государства и финансовых институтов. Основной риск инвестиций в фонд — получение более низкой доходности, чем ожидалось.

Высокая ликвидность. Паи или акции фонда можно быстро продать, а акции REIT, обращающиеся на фондовом рынке, вообще одним нажатием кнопки.

Минусы инвестирования в фонды

• Ограниченная доходность. Чем больше фонд зарегулирован, то есть действует по правилам, установленным государством, тем меньше он имеет свободы выбирать стратегии и продукты. Также фонды стремятся к диверсификации портфеля и снижению рисков, что всегда влечет за собой снижение доходности. И еще фонд берет комиссии за свою работу. Поэтому найти в России фонд, дающий чистую доходность больше 10% годовых в рублях, довольно тяжело. На рынках США, Великобритании и Европы вариантов больше и есть opportunity funds, ориентированные на рост стоимости недвижимости и более высокую доходность.

• Зависимость от рынков капитала. Американские REIT’s, чьи акции торгуются на бирже, имеют и все отрицательные стороны из-за связи с фондовым рынком. Например, котировки многих REIT’s упали в марте 2020 года так же сильно, как и другие акции, — на 30–50%, в то время как доходы от принадлежащей им недвижимости могли упасть на 2–3% или даже вырасти (у многих в портфеле есть