Недвижимость на каждый день - Павел Яншевский

geerthofstede.com

А этот ресурс позволяет сравнить между собой разные страны:

hofstede-insights.com

Ниже расскажу о моих наблюдениях, основанных на исследованиях Хофстеде.

Для культур с большой дистанцированностью от власти (арабские страны, Латинская Америка, Юго-Восточная Азия, Россия) характерно восприятие власти как наиболее важной части жизни, преклонение перед начальством; для культур с малой дистанцированностью от власти (Австрия, Дания, США, Германия) характерно построение отношений на основе равенства, уважения к личности.

Индекс мужественности крайне низок в странах Северной Европы: у Норвегии восемь баллов (из 100), у Швеции только пять. И наоборот, этот индекс очень высок в Японии (95) и в некоторых европейских странах, таких как Венгрия, Австрия и Швейцария, находящихся под влиянием немецкой культуры. В англоязычном мире показатели мужественности являются относительно высокими, например 66 баллов у Соединенного Королевства. Латинские страны представляют контрастные показатели: например, в Венесуэле 73 балла, тогда как в Чили только 28 баллов.

Индивидуализм характеризуют тяготение к личностным целям, осознание себя как «я», защита частных интересов, а также связи между отдельными людьми, не обремененные сильными обязательствами действовать совместно; коллективистской культуре присущи групповые цели, осознание себя как «мы». Северную Америку и Европу можно рассматривать как индивидуалистические общества с относительно высокими оценками: например, 80 баллов у Канады и Венгрии. В отличие от них Азия, Африка и Латинская Америка имеют сильные коллективистские ценности: Колумбия получила только 13 баллов по шкале IDV, Индонезия — 14 баллов. Наибольший контраст можно увидеть при сравнении двух стран с крайними значениями: 6 баллов у Гватемалы и 91 балл у Соединенных Штатов. Япония и арабский мир имеют средние значения IDV.

Индекс избежания неопределенности показывает, насколько люди нервничают из-за ситуаций, воспринимаемых ими как неструктурированные, неясные или непредсказуемые, и из-за ситуаций, которых они пытаются избежать, придерживаясь строгих кодексов поведения и поддерживая веру в абсолютные истины. Самые высокие показатели избежания неопределенности в странах Латинской Америки, Южной и Восточной Европы, в том числе немецкоязычных, и в Японии. В англоязычных странах, государствах Северной Европы и Китае индекс ниже. Для Германии UAI равен 65 баллам, для Бельгии он еще выше: 94 балла, несмотря на географическую близость со Швецией (29 баллов) и Данией (23 балла). Тем не менее лишь немногие страны имеют очень низкий UAI.

Стратегическое мышление (ближе к 100 баллам) определяет краткосрочную либо долгосрочную ориентацию на будущее, нацеленность на достижение стратегических, долгосрочных целей, желание заглядывать в будущее. Высокие показатели стратегического мышления, как правило, в Восточной Азии: в Китае LTO составляет 118 баллов (по модифицированной шкале с шестью параметрами), в Гонконге девяносто шесть и в Японии восемьдесят восемь. Этот индекс умеренный в странах Восточной и Западной Европы и низкий в англоязычных странах, мусульманских государствах, в Африке и Латинской Америке.

Глава 9. «Крыша»: versus’ы

Спор о том, какую крышу выбрать, вечный среди строителей. Кто-то убежден в эффективности черепицы, а кто-то считает, что лучше сделать плоскую крышу из железобетона. Спорные ситуации в недвижимости возникают достаточно часто. Я называю их versus’ы (versus — лат. и англ. против, или).

В этой главе мы разберем несколько самых частых versus’ов и научимся выбирать между такими разными вариантами:

• аренда vs покупка / Sale leaseback;

• доходная недвижимость vs спекуляции;

• строительство недвижимости vs покупка / Build-to-suit;

• фонды vs прямые инвестиции.

Аренда vs покупка / Sale leaseback

Каждый человек, инвестирующий в хорошо подобранную недвижимость в растущей части процветающего сообщества, применяет самый надежный и безопасный метод обретения независимости, поскольку недвижимость является основой богатства.

Теодор Рузвельт, 26-й президент США

Современные финансисты и бизнесмены не согласились бы с таким утверждением, потому что для них источник богатства — прибыль операционных бизнесов. Недвижимость же — всего лишь актив, который может быть использован с разной эффективностью для создания бизнесом прибыли.

Эту мысль можно проиллюстрировать простым примером. Есть два торговых помещения, каждое из которых стоит 10 миллионов рублей. Их купили два предпринимателя, и оба открыли рестораны. У одного из ресторанов модная концепция, и он эффективно управляется, принося по 5 миллионов прибыли в год. А во втором дела идут не так хорошо, и прибыль составляет всего лишь 2 миллиона. Оба владельца решили продать свои рестораны, и консультанты оценивают такого рода бизнес в 4 годовых прибыли. Стоимость одного ресторана составит 20 миллионов рублей, тогда как второго только 8 миллионов. При этом стоимость недвижимости осталась прежней, по 10 миллионов. Значит, первый ресторан повысил стоимость недвижимости за счет эффективного ведения операционного бизнеса, а второй, наоборот, потерял часть денег владельца, вложив их в покупку помещения.

Так стоит ли покупать недвижимость или проще и дешевле ее арендовать? Пожалуй, это не самый частый вопрос, с которым ко мне обращаются как к эксперту, но мне бы очень хотелось, чтобы он был таким. Ведь решение о том, покупать или арендовать недвижимость, часто является не менее фундаментальным, чем решение, какую именно или на каких условиях.

Наилучший способ сравнить аренду с покупкой — построить финансовую модель. Сделать это можно в четыре шага.

Шаг 1. Сравниваем стоимость денег

Поскольку ценность собственной и арендованной недвижимости отличается, чтобы сравнение было корректным, мы введем еще одну величину — кредит. Недвижимость, приобретенная в собственность, может быть использована как залог для получения ипотечного кредита, профинансирована за счет собственных средств или по модели продажи с обратной арендой (Sale leaseback).

Получение ипотеки означает, что мы возвращаем обратно (или не тратим при покупке) большую часть капитала. И теперь два потока выглядят похоже: в арендной финмодели у нас будут арендные платежи, а в модели с покупкой — платежи по кредиту. В примере арендного потока видно, что лет через десять арендные платежи даже начнут превышать платежи по кредиту для покупки.

Шаг 2. Добавляем расходы для собственника недвижимости

Теперь необходимо учесть возможные расходы, которые предстоят нам как собственнику. Это могут быть расходы на ремонт, налоги и первоначальный платеж по кредиту. В некоторых случаях к этим расходам относится и платеж в конце срока кредита — так называемый шаровый платеж. Сопоставив два денежных потока, вы увидите тенденцию, что покупка недвижимости даже с ипотекой требует больше собственных средств, чем аренда, за счет как регулярных платежей, так и первоначального платежа. Часто уже этот факт приводит к решению арендовать недвижимость. На самом деле решение следует принимать через