Недвижимость за рубежом. Правовые вопросы. Учебное пособие - Александр Латыев

Так, если для хозяйственного использования недвижимости вполне можно обходиться чрезвычайно сложными и длительными способами оформления правопреемства (в принципе, в таком случае необязательно и законодательное допущение самого права собственности на нее – пользоваться землей можно и в условиях исключительной государственной собственности), то для использования той же самой недвижимости как капитала насущным является, во-первых, допущение самого оборота недвижимости, а во-вторых, обставление его как можно меньшими обременительными в финансовом и временно́м плане формальностями. Отсюда – развитие различных систем регистрации прав на недвижимость, которые будут подробно рассмотрены далее.

При определении стоимости земли существенным моментом является ее ограниченность. Действительно, территория отдельного государства, да и всей суши на Земле, представляет собой относительно постоянную величину; опыты по отвоеванию суши у моря, несмотря на отдельные локальные выдающиеся достижения (например, известно, что значительная часть Нидерландов искусственно освобождена от морской воды; попытки создания искусственных островов предпринимаются в Японии и странах Персидского залива), все-таки остаются ничтожно малой величиной в общемировом измерении. В связи с этим появление на рынке новых земельных участков маловероятно. В сфере правового регулирования это приводит к тому, что современное законодательство содержит относительно мало норм о первоначальном возникновении прав на недвижимость (в отличие, скажем, от древних правовых систем, в принципе допускавших завоевание как способ первоначального приобретения земель), но большое количество норм, определяющих условия и порядок перехода прав на земельные участки и гарантирующих надежность приобретенных прав.

Несмотря на разнообразие правовых систем, можно выделить основные вопросы, которые необходимо рассмотреть при изучении правового регулирования отношений, связанных с недвижимым имуществом: это вопросы самого определения недвижимости, публично-правовых ограничений, налагаемых на собственников и других владельцев недвижимости, системы прав на недвижимость, их регистрации и защиты, а также модификации материального права под влиянием регистрационной системы.

Настоящий учебный курс можно рассматривать как дисциплину сравнительно-правового характера. Как и любая такая дисциплина, она преследует две основные цели.

Во-первых, изучение курса позволяет получить представление о нормах, регулирующих поземельные отношения в других странах. Это может быть полезно в будущей практической деятельности: как было показано выше, недвижимость является важным имущественным активом, в наше время нередки ситуации, когда российские граждане или организации приобретают недвижимость за границей, принимают ее в залог, вступают в иные отношения, для надлежащего оформления которых необходимо иметь представление о системе регулирующих их норм.

Во-вторых, знания о правовых институтах зарубежных стран расширяют кругозор юриста, позволяют ему видеть новые перспективы развития отечественной правовой системы. В настоящее время под эгидой Президента РФ разрабатываются предложения по совершенствованию российского гражданского законодательства. В частности, в 2003 г. увидела свет Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе[1], при разработке которой широко использовался иностранный опыт. Знакомство с иностранными институтами позволит юристу при изменении законодательства лучше понимать смысл и цель вносимых изменений, представлять механизмы функционирования этих институтов.

Сравнительно-правовой анализ норм, регулирующих отношения, связанные с недвижимым имуществом, достаточно сложен в силу нескольких причин. Прежде всего это связано с тем, что основные изучаемые институты принадлежат к такой подотрасли гражданского права, как вещное право. Вообще в рамках гражданского права можно выделить космополитичные подотрасли, институты которых в разных странах весьма схожи. В первую очередь к таковым принадлежат институты, регулирующие права на результаты интеллектуальной деятельности, в основном за счет того, что эти институты относительно молоды и основаны во многом на положениях всемирных международных конвенций. Довольно унифицированы также и нормы международного частного права. Весьма схожи в разных странах нормы обязательственного права, особенно регулирующие так называемые торговые отношения. В ходе международной торговли выработан ряд правил, практически совпадающих в различных странах. В то же время в сфере частного права немало институтов, носящих ярко выраженный национальный характер. Главным образом это относится к семейному и тесно связанному с ним наследственному праву – здесь расхождения в правовом регулировании между государствами намного сильнее, поскольку названные подотрасли теснейшим образом связаны с национальными традициями, особенностями исторического развития страны, структурой семейных отношений, свойственными данному обществу ценностями.

Интересующее нас вещное право в этой системе располагается примерно посередине: с одной стороны, оно значительно менее, чем семейное или наследственное, связано с национальным духом, традиционными ценностями, с другой – оно все-таки значительно более национально, нежели обязательственное право или права на результаты интеллектуальной деятельности. Как было отмечено, недвижимость издавна рассматривается как одна из основ национальной экономики, а значит, и нормы, регулирующие связанные с ней отношения, начали складываться в разных странах уже давно и успели пройти большой эволюционный путь, в ходе которого нормы одних стран все сильнее отличались от норм других. Кроме того, важное политическое значение недвижимости также обусловливает различие в подходах к ее правовому регулированию.

Немаловажно и то, что вещное право само по себе является достаточно сложной для изучения подотраслью гражданского права. Так, при составлении Германского гражданского уложения (ГГУ) раздел о вещном праве был размещен после раздела об обязательственном праве, причем в качестве основания для такого размещения, отступающего от традиций пандектной системы, авторы Уложения ссылались на то, что институты вещного права сложнее институтов права обязательственного. Здесь, вероятно, имелось в виду следующее обстоятельство: если обязательственные права, будучи относительными, затрагивают лишь ограниченный круг лиц, то вещные права, как абсолютные, имеют значение для всех и каждого, а потому требуют от законодателя большей взвешенности и осторожности в подходах. Пренебрежение этим обстоятельством со стороны отечественного законодателя, обусловленное практически полувековым забвением концепции вещных прав[2], привело к тому, что ныне действующий Гражданский кодекс России (ГК РФ) весьма беден в вещно-правовом плане и сейчас – по прошествии десяти лет со дня принятия – требует реформы.

Наконец, названная бедность отечественного законодательства в вещно-правовом плане вызывает еще одну сложность в изучении настоящего учебного курса: в иностранных правовых системах, даже принадлежащих к той же правовой семье, что и российская, довольно много институтов либо вообще неизвестных отечественному праву, либо существующих в нашей стране в весьма упрощенном виде. Это можно оценить, например, по тому разнообразию залоговых прав, которое существует в немецком праве, или обилию ограниченных вещных прав, известных праву Латвии. Очевидно, что юристу, воспитанному на традиционных для его собственной страны представлениях, довольно сложно воспринять иные конструкции и идеи, о которых, быть может, он даже не догадывался.

Глава 2

ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ПРАВОПОРЯДКЕ ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН

Деление имущества на движимое и недвижимое как характерная черта правопорядка большинства стран. Специфика англосаксонского права: real property и personal property – отличие в способах защиты. Физический, социально-экономический и юридический критерии разграничения движимого и недвижимого имущества.

Земельный участок – основной объект недвижимости. Определение границ земельного участка. Соотношение гражданско-правового и экологического регулирования отношений по поводу земельных участков. Земля как объект гражданского права и как часть территории государства.

Иные природные объекты как объекты недвижимости. Реки, озера. Леса. Участки недр.

Здание как составляющая часть земельного участка. Здание как самостоятельный объект недвижимости.

Недвижимость по назначению: объекты, предназначенные для работы на земельном участке. Объекты, прикрепленные к недвижимости (fixtures).