Недвижимость за рубежом. Правовые вопросы. Учебное пособие - Александр Латыев

Мы уже отмечали, что при любых изменениях состояния земельного участка он сохраняет свое тождество и остается объектом гражданских прав. Но помимо гражданско-правового регулирования практически во всех странах предусмотрено и экологическое регулирование. Поскольку земля составляет основу сельского хозяйства, законодательством устанавливаются ограничения, связанные с использованием участков сельскохозяйственного назначения. На них запрещается промышленное производство или строительство, более того, в случае использования земельных участков для определенного вида деятельности (например, во Франции – в качестве виноградников) запрещается и сельскохозяйственное использование в иных видах. Так как земельные участки не могут быть отделены друг от друга, деятельность, осуществляемая собственником одного из них, может оказать влияние и на состояние соседних участков, в связи с чем устанавливаются ограничения по устройству плотин на водоемах, по выбросу отходов в проточные водоемы и т. п. Наконец, отдельные земельные участки могут рассматриваться государством как особо ценные и в отношении них устанавливается совершенно исключительный режим использования, который предполагает необходимость сохранения таких участков в неизменном виде. Это относится, например, к различным заповедникам, национальным паркам. При этом экологическое и гражданско-правовое регулирование отношений по поводу земельных участков существуют как бы в параллельных плоскостях: наличие ограничений, как правило, никак не сказывается на правах собственниках земельного участка распорядиться им любым образом. В то же время такое распоряжение не влечет отмены или изменения экологических ограничений. Однако в случае нарушения существующих ограничений собственник не только привлекается к публично-правовой ответственности, но и может быть лишен принадлежащего ему земельного участка.

Помимо того что земельный участок является объектом гражданских прав, он выступает еще и в качестве части территории государства. Первоначально гражданско-правое и публично-правовое господство над земельным участком не разделялись и государство считалось верховным собственником всей земли на территории страны. В настоящее время такой подход нельзя расценивать иначе чем анахронизм, но сугубо теоретически он сохраняется в ряде стран, например в Великобритании, где верховным собственником всех земель на территории страны считается государство (корона). Разумеется, это сейчас рассматривается только как декларация, на деле верховная собственность короны не более чем фикция, «голое право», и никак не проявляется в ходе нормального поземельного оборота, хотя ее следы и сохраняются в названиях распространенных в Британии прав на землю. Так, самое широкое право на земельный участок, более или менее равное праву собственности в континентальных представлениях, именуется freehold, в буквальном переводе – свободное держание. При этом предполагается, что обладатель этого права получил держание от кого-то, в данном случае – он короны, т. е. от государства. В прошлом верховная собственность государства рассматривалась как юридическое основание для установления поземельных налогов, уже упомянутых экологических ограничений и – более того – для определения самих границ государства. Однако сегодня такие ограничения устанавливаются мерами публичного права вне зависимости от принадлежности частных прав на имущество, а тот факт, что земельные участки формируют территориальную основу государства, отражается, например, в установлении различных ограничений на оборот и использование участков в приграничной зоне.

3. Иные природные объекты

Помимо земельных участков объектами недвижимости являются иные природные объекты. Водные объекты, имеющиеся в пределах одного земельного участка, как правило, признаются частью этого участка и находятся в собственности его собственника. Что касается водных объектов, выходящих за пределы одного земельного участка, например крупных озер, рек, протекающих через несколько земельных участков, то по их поводу в разных странах устанавливаются различные нормы. Так, ст. 538 Французского гражданского кодекса (ФГК) содержит очень широкое определение водных объектов, которые не могут находиться в частной собственности, к ним относятся «реки, впадающие в море, и судоходные или сплавные реки, берега, морские намывы, порты, гавани, рейды». В Латвии несколько иной подход: согласно ст. 1102 ГЗ к общественным водам относится полоса морских прибрежных вод, а также озера и реки, перечисленные в приложении к закону, все же остальные водные объекты находятся в частной собственности.

Леса, как правило, не рассматриваются как самостоятельный объект недвижимости, а выступают в качестве характеристики того земельного участка, на котором они располагаются.

Традиционные определения пределов прав собственника земельного участка предусматривают, что это право распространяется вниз до центра земли и вверх без ограничения. Так, ст. 552 ФГК устанавливает: «Собственность на землю включает в себя все, что находится над и под землей», почти то же говорится в § 905 Германского гражданского уложения (ГГУ): «Право собственника земельного участка распространяется на пространство над и под поверхностным слоем участка». Однако следующие положения тех же самых статей содержат ограничения прав собственника участка только такими пределами над и под поверхностью, которые используются в обычной хозяйственной деятельности. В силу этого подземные ископаемые оказываются изъятыми из собственности владельца земельного участка. Порядок использования недр определяется специальными нормами, образующими так называемое горное право. В большинстве стран для использования недр необходимо получать от государства особое разрешение (лицензию). В то же время в связи с тем, что порядок предоставления лицензий регулируется публичным правом, участки недр, как правило, не рассматриваются как объекты гражданских прав.

4. Здания и сооружения

Вторым по значимости и, возможно, наиболее распространенным объектом недвижимости выступают здания и сооружения. Зачастую законодатель упоминает здания, наравне с земельными участками, сразу же при определении понятия недвижимости (ст. 518 ФГК, ст. 3:3 ГК Нидерландов[4]). Однако такое, казалось бы, очевидное положение создает значительные юридические трудности. Дело в том, что если признавать здание самостоятельным объектом недвижимости, то неизбежно и признание на него самостоятельного права собственности, не связанного непременно с правом собственности на земельный участок, на котором оно расположено. В таком случае возникает вопрос соотношения прав собственников земли и здания: как быть, например, в случае, когда договор аренды, на основании которого собственник здания пользовался земельным участком, прекратил свое действие?

Если обратиться к истории – к римскому праву, поныне вдохновляющему континентальных законодателей, то мы увидим, что там здания самостоятельными объектами не признавались. Они рассматривались как часть земельного участка, на котором они расположены. Римский подход в настоящее время разделяется немецким правом: в соответствии с § 94 ГГУ здания рассматриваются как существенные составные части земельного участка. Той же точки зрения придерживается эстонское законодательство (ст. 16 Закона о вещном праве 1993 г.). В таком случае уже не возникает вопроса о соотношении права на земельный участок и расположенное на нем здание: коль скоро здание рассматривается как часть участка, все права на участок полностью распространяются и на здание. И все же такой подход, будучи проведенным последовательно, вступает в противоречие с интересами гражданского оборота, который требует во многих случаях разделения собственности на землю и на здание.

Как видим, каждый из двух обозначенных подходов к вопросу о статусе здания, расположенного на земельном участке, имеет свои минусы. Однако и в том и в другом случае обозначенные вопросы решаются с помощью особых ограниченных вещных прав, к которым мы еще вернемся в гл. 4.

Еще более сложные вопросы встают перед законодателем, когда ему приходится регулировать отношения не между собственниками здания и земельного участка, а между собственниками разных помещений в здании. Длительное время континентальное законодательство не допускало возможности деления здания по горизонтали – так, чтобы первый этаж был одним объектом права, второй – другим и т. д. Такое недопущение также было обусловлено тесной связью здания с землей: если само здание не признается самостоятельным объектом, то уж отдельные помещения в нем – тем более. Самым последовательным в этом плане было немецкое законодательство, однако жизненные потребности заставили его отступить от ригористичного подхода и допустить возможность собственности на отдельные квартиры. Указанное допущение было произведено не в самом ГГУ, а в отдельном Законе – о праве собственности на жилое помещение и о праве длительного пользования жилой площадью 1951 г.[5]. При этом в соответствии с законом наряду с индивидуальной собственностью на квартиры устанавливается общая собственность всех собственников квартир на общее имущество дома (стены, крышу, лестничные клетки и т. п.), а также на земельный участок, на котором оно расположено.