Умница, красавица, богачка - Татьяна Александровна Конкина

высокие процентные ставки по ипотечным кредитам. Тем не менее, именно поэтому в России достаточно низкие цены на недвижимость. Если упадет процент ипотеки, вырастут цены, и люди будут платить те же деньги. Так случилось в Канаде.

Прежде чем заключить договор, вам нужно выяснить все непонятные вопросы.

1. Сначала стоит уточнить значение незнакомых или непонятных слов, которые часто используются в договорах. К примеру, «аннуитетный платеж» и «дифференцированный платеж». Первый означает, что всю стоимость договора делят на то время, за которое нам нужно выплатить кредит. Получаются равные ежемесячные платежи в течение всего срока кредита. А при дифференцированном платеже мы сначала платим больше, но со временем сумма ежемесячного платежа уменьшается. Посоветуйтесь со специалистами, какой вид платежей подойдет именно вам, изучите почему и только потом принимайте решение.

2. Старайтесь выплатить кредит за недвижимость, в которой вы живете, как можно скорее. Но не выплачивайте кредит за инвестиционную недвижимость – возврат инвестиции на вложенные деньги будет выше. Лучше используйте свободные деньги на первый взнос еще за несколько домов или квартир. Каждая недвижимость будет сдаваться и расти в цене. Вместо того чтобы выплатить все 100 процентов своих собственных не заемных денег за одну квартиру, дайте по 20 процентов депозита и купите пять квартир. Так ваши деньги приумножатся гораздо больше.

3. Главное условие в ипотеке – сумма ежемесячного платежа должна быть максимально комфортной для вас. Не берите на себя слишком больших обязательств, вы можете не справиться и потерять не только недвижимость, но и здоровье.

4. Покупайте недвижимость сразу, как только есть деньги на первоначальный взнос. Многие долго копят, чтобы сразу внести половину и даже больше за свою собственность. Однако это ошибка. Растут цены на материалы, оплату труда, согласования и саму стоимость жилья. Не нужно ждать, покупайте быстрее. Так вы зафиксируете стоимость недвижимости в момент сделки.

8.4. Деньги для инвестиции

Как же накопить деньги на инвестиции?

Открыть три расчетных счета в банке – основной, куда поступают все наши деньги. Второй счет – сберегательный. Здесь мы копим деньги, которые затем инвестируем. Сюда мы перечисляем 20 процентов доходов автоматически, как только получили зарплату. И третий счет, который нужно открыть, носит развлекательный характер. На него мы переводим от 5 до 10 процентов дохода, и их мы можем тратить на то, что нам доставляет удовольствие.

Также объемы откладываемых денег можно увеличить. При каждом повышении зарплаты откладывая единовременно 50 процентов. А далее – по-прежнему 20 процентов, но уже от нового дохода.

Таблица 1

Расчет инвестиции в жилую недвижимость(Расчет сделан при ипотечном кредите – 9 процентов годовых)

Таблица 2

Примерный расчет инвестирования в недвижимость

Лучший способ начать инвестировать в недвижимость – это взять ссуду у банка под залог имеющейся недвижимости (квартиры, дома и даже земельного участка). Расчет инвестиции в жилую недвижимость можно увидеть в таблицах 1 и 2.

Например, вы купили дом за 5 миллионов рублей. За 5 лет его стоимость выросла в цене. И теперь ваша собственность оценивается в 8 миллионов рублей. Под залог этой недвижимости банк может выдать вам деньги. Сотрудник банка и сделает оценку недвижимости, и одобрит кредит в среднем 65 процентов стоимости недвижимости за минусом кредита. Эти деньги мы можем вновь инвестировать – внести их в качестве первоначального взноса на новую недвижимость. В Канаде банковские проценты, начисленные на суммы денег, которые мы инвестировали, мы можем списать с налогов. Именно поэтому, даже не имея свободных «живых» денег, канадцы богатеют и много инвестируют.

Этот расчет – только примерная схема, как рассчитывать инвестиции в недвижимость, и не гарантирует аккуратность реальных цифр.

8.5. Аренда недвижимости

Любите своих арендаторов – они вас обогащают.

Один из лучших способов получить жилье в собственность и потратить при этом минимальное количество денег – сдать купленное жилье в длительную аренду.

Фактически арендаторы выплачивают нашу ипотеку и помогают нам приобрести недвижимость. Любите своих арендаторов и относитесь к ним как к бизнес-партнерам. Они нас обогащают. Конечно, не стоит забывать об износе имущества и даже порче. Но это ничто в сравнении с тем, сколько денег приносят нам эти люди.

Возможно, поначалу дохода от такой недвижимости не будет или он будет минимальным. Однако это инвестиция долгосрочная, придется немного подождать, а со временем инфляция и рост цен на недвижимость сделают оплату ипотеки более комфортной.

Итак, с чего начать?

Первый этап подготовки недвижимости к сдаче в аренду – это согласование этого вопроса с совладельцами квартиры. Будь то наши родственники или банк, в залоге у которого находится недвижимость. Это должно быть письменное согласие, заверенное юридически.

Второй этап – это ремонт и закупка мебели. Необходимо придать недвижимости, в данном случае квартире, товарный вид. Будущих арендаторов может отпугнуть вычурный дизайнерский ремонт, неоновые или яркие цвета в интерьере, «бабушкина мебель», старая техника. Хорошо сдаются квартиры со светлыми стенами и полами, лаконичным дизайном и наличием всей необходимой техники. Предметы интерьера можно приобрести в таких магазинах, как IKEA или Hoff. В Канаде мы предпочитаем снимать/сдавать квартиры без мебели. Квартиранты обычно имеют свою мебель и снимают жилище минимум на год.

Третий этап – это работа с риелторскими агентствами. Они разместят объявления о сдаче в аренду вашей квартиры и подберут квартирантов. Используйте разработанный стандартный контракт, в приложении можно указать опись всего имущества в квартире. А также укажите депозит за последний месяц.

Выбор квартирантов – немаловажный момент. Идеальные жильцы – это мужчины, имеющие стабильную работу (банковская или финансовая сфера, инженеры, юристы). С осторожностью относитесь к студентам, одиноким женщинам с детьми, большим семьям с детьми, начинающим предпринимателями. В Канаде вам будет очень сложно выселить таких квартирантов, если они перестанут вам платить. Попросите будущего арендатора предоставить справку с места работы или 2НДФЛ для подтверждения платежеспособности. Если есть сомнения, то лучше не берите квартирантов. Подождите, и непроблемные люди обязательно придут, если ваша квартира соответствует их требованиям.

И завершающий, четвертый этап – это показ недвижимости арендаторам. Когда люди выбирают для себя жилье, безусловно, обращают внимание на разные показатели – расположение, цена, близость от метро, наличие парковки и магазинов, детских садов и школ, парков. Однако самое главное, чего они ожидают, – это чистота, уют, ощущение комфорта и безопасности. Помогите своим клиентам расслабиться.

Обилие лишних вещей: мебели, фотографий, детских игрушек, посуды – создает ощущение неопрятности и захламленности. Поэтому уберите все лишнее, освободите столы и полки. А живые цветы в вазах и легкая музыка дадут ощущение уюта и комфорта.

Позвольте будущим арендаторам