Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление и безопасность - Аделина Брунгильд

– акцессорные сделки, то есть дополнительно заключенные сделки к ранее зарегистрированным (уступка требования по зарегистрированной сделке, перевод долга по зарегистрированной сделке, соглашение об изменении или расторжении зарегистрированной сделки, отступное по зарегистрированной сделке, отказ одаряемого принять дар). Следует отметить, что акцессорные сделки совершаются в той же форме, в которой была совершена основная сделка.

Обязательной госрегистрации не подлежат:

– договоры купли-продажи, мены нежилой недвижимости, аренды на срок менее 1 года, найма жилых помещений, предварительные договоры, а также соглашения между участниками общей собственности и договоры доверительного управления, безвозмездного пользования и простого товарищества. В стоимость услуги по регистрации недвижимости (сделок с недвижимостью) входит юридическая экспертиза представленных вами документов: договора – на предмет соответствия требованиям регистрирующего органа, документов БТИ – на правильность и точность выполнения и непосредственно действия по регистрации недвижимости.

Документы для госрегистрации жилых помещений

Регистрационные действия начинаются с приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Заявление о государственной регистрации права предоставляется в учреждение юстиции по регистрации прав в единственном экземпляре – подлиннике и после государственной регистрации права помещается в дело правоустанавливающих документов.

Необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, предоставляются не менее чем в двух экземплярах – подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй помещается в дело правоустанавливающих документов.

От имени физических лиц заявление о государственной регистрации могут подавать законные представители

(родители, усыновители, опекуны) несовершеннолетних в возрасте до 14 лет, опекуны недееспособных граждан, представители, действующие в силу полномочий, основанных на доверенности или договоре.

Госпошлина государственной регистрации составляет 500 рублей.

С регистраторами лучше не спорить, даже если они не правы.

В 1997 году был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С этого момента все регистрационные действия проводятся в соответствии с нормами этого закона. По крайней мере, так должно быть. Насколько реальность соответствует закону?

Зачем нужна регистрация, что она дает? Ответ на этот вопрос содержится в ст. 2 закона. Там определено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования права собственности на объект недвижимости. Фактически это «акт признания и подтверждения государством прав на недвижимость». Регистрация осуществляется на всей территории России по единым правилам. Так указано в законе. На самом же деле в каждой регистрационной палате свои «правила игры». Единый стандарт регистрации существует, к сожалению, только в теории.

Что, где, почем?

В ст. 7 закона провозглашается принцип открытости сведений: любой гражданин может обратиться в регистрирующий орган с просьбой предоставить ему информацию относительно определенного объекта. Правда, владелец этого объекта также может узнать, кто наводил справки о его имуществе.

Для получения данных необходимо предоставить письменный запрос, составленный в произвольной форме. Если запрос подает организация, к нему надо приложить документы, подтверждающие регистрацию организации в Едином государственном реестре юридических лиц, а также документы, подтверждающие полномочия представителя организации.

Информация должна быть предоставлена в течение пяти дней после получения запроса, но на самом деле в эти сроки редко кто укладывается. Как правило, справка бывает готова лишь дней через 10—15. Это вполне объяснимо: у работников регистрационной палаты и без того большой объем работы.

Удивляет другое. В некоторых регистрационных палатах от представителя организации требуют нотариально удостоверенную доверенность на получение сведений, хотя законом такое требование не предусмотрено. Но спорить на эту тему бесполезно.

Частным лицам в этом отношении несколько проще. Даже если данные запрашиваются по просьбе другого человека, заявителем может выступить гражданин, который подает документы. Правда, если информация необходима для предоставления в суд, ее лучше получить при содействии судьи лично заинтересованному лицу.

Ст. 11 закона установлено, что за государственную регистрацию взимается пошлина в соответствии с налоговым законодательством. Размер каждой отдельной пошлины строго зафиксирован. Однако это не мешает разным регистрационным палатам выписывать разную пошлину при регистрации похожих документов. Причем причины такого разнобоя необъяснимы.

Справедливости ради стоит сказать, что такой разнобой с пошлинами постепенно проходит, но столкнуться с разночтениями в определении тарифов по-прежнему вполне реально.

Еще одним «яблоком раздора» являются сроки регистрации. В соответствии с законом регистрация должна быть завершена не позднее месяца с момента подачи документов. Обычно так и происходит, а в последнее время большинство палат стараются уложиться в две-три недели. Но нередко случается и такое, что сроки нарушаются. Жалобы на непосредственного исполнителя руководителю палаты, как правило, ни к чему не приводят: вас в лучшем случае вежливо выслушают и попросят не беспокоиться и прийти за документами, допустим, еще через пару недель. Так что если документы нужны для какой-либо сделки, лучше все оформлять с солидным запасом времени. Иногда в расписке указан один срок выдачи документов, а устно вам предлагают прийти пораньше. В этом случае, если документы не готовы, возмущаться тем более бессмысленно, поскольку официальный срок еще не истек.

Сдать документы для получения свидетельства не так просто.

Проблема сроков получения свидетельства о регистрации прав возникнет перед вами не сразу. Сначала необходимо сдать заявление и получить расписку, где сказано, когда и какие документы приняты, и указана дата, когда можно получить готовое свидетельство о регистрации. Будьте внимательны: в разных палатах к сдаваемым документам предъявляют разные требования. К вопросу соответствия документов закону работники палаты нередко подходят «творчески». Аналогичные справки могут быть приняты в одной палате и отвергнуты в другой.

Но даже если документы у вас приняли нормально, это еще не значит, что все они будут указаны в расписке. В некоторых палатах по каким-то непонятным причинам в перечень принятых от заявителя документов не включают документы из БТИ, некоторые копии и т. д. Кроме того, иногда не указывается количество сданных экземпляров документа.

В том случае, если у регистратора есть сомнения в возможности проведения госрегистрации, он имеет право приостановить регистрацию на месяц. Разумеется, заявителя извещают об этом (с указанием причин приостановки). В том случае, если недостатки не устранены в течение месяца, регистратор имеет право отказать в проведении регистрационных действий. И в случае приостановления, и при отказе регистратор обязан указать причины, которые препятствуют регистрации прав.

Однако так бывает не всегда. В случае приостановления регистрации сами регистраторы по телефону связываются с заявителем и сообщают ему, что необходимо исправить. А вот при отказе так бывает не всегда – в письменном сообщении заявителю обязаны объяснить причины отказа. Но делают это далеко не всегда. Поэтому заявителю приходится созваниваться с палатой, выяснять, кто именно был исполнителем по заявлению о регистрации, и уже у него уточнять, что к чему. Только после этого можно будет переделать документы и подать заявление заново. Поэтому многие регистраторы и заявители предпочитают сразу обменяться контактными телефонами. В противном случае заявитель рискует потерять очень много времени.

В связи с последними нововведениями в законодательстве в закон была дополнительно внесена ст. 25.1, касающаяся государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. Такая оперативность законодателей радует. Однако было бы еще лучше, если бы законодатели помимо новой нормы провели просветительскую работу среди регистраторов. А то довольно часто можно услышать: «Это пока еще в новинку, мы сами толком не знаем, как все должно оформляться». Базируясь на таких заявлениях, регистраторы часто требуют переоформить документы заново или донести новые. Разумеется, неразумно требовать от людей сразу включиться в новый для них процесс. Никто и не спорит: для наработки практического опыта нужно время.