Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление и безопасность - Аделина Брунгильд

Вы не можете приобрести квартиру у своих родственников, купить квартиру, которая обременена правами третьих лиц, то есть, в ней не должны быть зарегистрированы, а также являться собственниками несовершеннолетние дети. В соответствии со статьей 74 этого закона, ипотека жилья и квартир, которые принадлежат государству или муниципалитету, не допускается.

Ипотека на жилье предполагает:

– если в качестве залога выступает уже имеющаяся недвижимость, то такое жилье должно принадлежать заемщику на праве частной или общей совместной собственности, при этом несовершеннолетние дети не могут входить в состав собственников;

– если при передаче в залог квартиры по кредиту предполагается, что в ней будут проживать или будут зарегистрированы находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника (или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника), то в соответствии со статьей 37 и 38 Гражданского кодекса РФ, сделка допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

Техническое состояние жилья, приобретаемого по ипотеке

Выбирая квартиру, мы должны осознавать тот факт, что все проверки квартиры или дома на «пригодность» не бесплатны. Чтобы не тратить лишние время и деньги, изначально стоит обратить внимание на технические стороны жилья. Для банка важно, чтобы недвижимость была ликвидным имуществом, то есть объектом, который реализуется на рынке в приемлемые сроки и без потерь в стоимости. Проще говоря, на приобретаемое вами жилье должен быть спрос как сейчас, так и в будущем.

Какой должна быть квартира или дом:

– являться отдельной квартирой в многоквартирном доме, комнаты или доли квартир в залог банками не принимаются;

– соответствовать плану БТИ, то есть не иметь незарегистрированных перепланировок;

– соответствовать санитарно-техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности жильцов: иметь подключение к системам отопления, горячего и холодного водоснабжения, отдельный санузел, должна быть подключена к электрическим сетям, паровым или газовым системам отопления;

– располагаться в здании, не состоящем на учете по постановке на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением. Обратите внимание на то, что в договоре об ипотеке предъявляются очень жесткие требования к разделяющим этажи конструкциям. Здание должно иметь металлические, железобетонные или смешанные перекрытия. Поэтому, подбирая квартиру, обязательно уточните эти моменты;

– не являться жильем барачного или гостиничного типа, жильем в общежитиях и зданиях, построенных ранее 1957 года;

– если это загородний дом, то он должен соответствовать следующим требованиям банка:

а) быть пригодным для круглогодичного проживания;

б) должен располагаться на такой территории, где находятся дома, пригодные для проживания. То есть находиться в деревне, коттеджном поселке и т. д. Дом должен быть обеспечен хорошими подъездными путями, доступными в любое время года;

в) дом должен быть подключен к электросети, системе отопления и водоснабжения.

Залог и наше право

В рекламе вам обещают, что приобретенное жилье по закону об ипотеке сразу оформляется в собственность заемщика. Но ведь квартира, купленная в кредит под залог недвижимости, становится собственностью заемщика и отдается в залог банку в целях обеспечения гарантий возврата кредита на покупку жилья! Что это означает? То, что ваши права распоряжаться квартирой по своему усмотрению ограничены. Ситуация та же, что и при покупке в кредит автомобиля. Если кто-то с этим сталкивался, то знает, о чем идет речь: любые действия, начиная с техобслуживания, необходимо согласовывать с банком. Это неизбежно, поскольку вы, по большому счету, пользуетесь чужими деньгами. Вы почувствуете себя, как в детстве, когда купленный родителями велосипед, конечно, ваш, но родители имеют право отнять его, например, за двойку по математике в любое время. Ваша квартира является, конечно, собственностью, но находящейся под залогом. Вы можете называть себя Заемщиком, Залогодателем или Заложником, как вам больше нравится.

Итак, кто, когда и почему может лишить вас собственности и чем ограничить ваше право распоряжаться ею по своему усмотрению?

1. Если вы отказываетесь от выполнения условий по возврату кредита, и данный случай не будет признан страховым, то банк имеет полное право продать ваше жилье и вернуть себе деньги, которые вы остались ему должны.

2. Вы обладаете всеми правами собственника, но существует ряд ограничений, а именно:

– любые действия в отношении недвижимости, находящейся в залоге, вы будете обязаны согласовывать с банком-кредитором (залогодержателем) до тех пор, пока полностью не погасите кредит. Вам гарантировано право по условиям ипотеки, что банк не может по своему произволу изъять недвижимость, а вы можете лишиться своей заложенной недвижимости лишь по решению суда, и то лишь в том случае, когда нарушаете кредитный договор. Нам неизвестно о случаях, когда этот «произвол» имел место, но все мы боимся «крючкотворов», «мелкого шрифта» и прочих вещей, когда по незнанию законодательства подписанный нами договор становится «дарственной» в пользу какого-то банка.

3. При ипотеке заемщик имеет следующие права и обязанности по пользованию заложенной недвижимостью:

а) вы сохраняете право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке, и вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Но по Федеральному закону об ипотеке вы обязаны поддерживать заложенное имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки и полной выплаты кредита. Кроме того, обязаны производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору об ипотеке, в установленные сроки;

б) имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено вами другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке;

в) залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности по договору об ипотеке;

г) вы вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду и пользоваться в полном объеме полученным доходом; передавать имущество во временное безвозмездное пользование и предоставлять право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает установленного срока выплаты ипотечного кредита, и имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих его назначению;

д) в соответствии с Федеральным законом об ипотеке вы имеете право жить в квартире, регистрироваться самому и прописать в ней любых членов своей семьи, включая несовершеннолетних детей;

е) на вас лежит риск случайной гибели или повреждения имущества. Поскольку предмет залога остается у должника, залогодержатель имеет ограниченные обязательства и вправе:

– проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, в том числе, если оно передано во владение третьих лиц;

– требовать от залогодателя принятия мер к сохранности предмета ипотеки;

– требовать от любого лица прекращения посягательства на предмет ипотеки.

Неустойка

Речь пойдет о пенях и штрафах. Вы – человек, всегда вовремя оплачивающий счета, имеющий стабильный заработок, вам никогда не задерживают зарплату, вас никогда не посылают в командировку на неопределенный срок, в другом регионе страны не выходит замуж ваша любимая десятиюродная сестра, у вас не случаются приступы аппендицита, по дороге в банк никогда не бывает пробок, у окошка – очередей, в банк не поступают звонки о том, что здание заминировано, и он работает всегда, как часы.

В этом случае на протяжении всего срока кредита вы не узнаете, что такое пеня и штраф. Но в жизни все немного не так устроено, как нам хотелось бы. Разумеется, никто не придет к вам, чтобы выселить из квартиры, если вы имели несчастье просрочить платеж. Но неустойку оплатить все же придется. Банк знает о всех возможных причинах, уверен, что хоть раз, но что-то вам помешает вовремя оказаться у кассы с деньгами, поэтому в каждом договоре обязательно есть пункты о пенях и штрафах. И вам обязательно нужно досконально знать, за что и сколько придется заплатить. Давайте разберемся, что понимается под «неустойкой», «пеней» и «штрафом».