Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление и безопасность - Аделина Брунгильд

Неустойка – денежная сумма, которую должник обязан выплатить кредитору в случае просроченного выполнения, невыполнения или ненормального выполнения обязательства. Неустойка включает в себя два понятия: пеня и штраф.

Штраф – однократно взыскиваемая неустойка, определяемая в твердой денежной сумме либо в процентах.

Пеня – неустойка, взыскиваемая нарастающим итогом за каждый день просрочки с исполнением обязательства. Размеры штрафов и пени должны быть определены в кредитном договоре.

Задержка или оплата раньше срока является несвоевременным платежом.

А это значит, что вы нарушили договор. Следовательно, вас требуется наказать. Более того, чтобы ваши отношения с банком вернулись в прежнее нормальное состояние, вы сначала будете наказаны, а уже потом к вам вернется утраченное доверие. Поэтому всегда сначала уплачиваются пеня и штрафы, а уже потом – сумма выплаты по кредиту. Проще говоря, у вас не примут следующий платеж, пока вы не погасите неустойку. Иногда получается так, что вы внесли ежемесячный платеж без учета неустойки, из него автоматически вычли сумму штрафа, и получается, что вы банку опять недоплатили. А это значит еще один штраф и т. д.

Если ситуация достаточно серьезная, вы оказываетесь не в состоянии выплачивать кредит длительный срок, не стоит прятаться и отключать телефон. О том, что в вашей жизни произошло нечто, мешающее нормально исполнять свои обязательства, следует предупредить банк. Поверьте, вы далеко не первый человек, который потерял работу или обзавелся еще одним членом семьи, причин, которые банк сочтет уважительными, на самом деле немало. Есть и давно разработанные схемы выхода из подобных ситуаций. Как правило, эти возможности прописаны в кредитном договоре:

– отсрочка платежа (в течение некоторого времени – не более 1–2 лет и по уважительным причинам вы сможете приостановить выплаты основной суммы кредита, правда, проценты по кредиту все равно придется платить);

– перекредитование.

Банку выгоднее получить проценты со своих вложений, чем просто вернуть себе вложенные деньги. Поэтому он и идет на некоторые уступки, не теряя, разумеется, выгоды.

Только в случае, если банк не уверен в том, что работа с вами ему принесет доход, если банк считает, что из-за вас он понесет убытки – вот тогда он потребует досрочного погашения кредита.

Что может привести к тому, что от вас потребуют досрочно погасить кредит?

1. Если вы постоянно нарушаете сроки выполнения финансовых обязательств.

2. Невозможность возврата кредита.

Выход из такой ситуации только один – продажа заложенного имущества.

Досрочное погашение кредита банку так же невыгодно, поэтому банки в договорах учитывают и такой момент. Варианты могут быть следующими:

1. Взимаются штрафы за досрочное погашение кредита (1–5% от суммы досрочного погашения).

2. По истечении некоторого периода времени пользования кредитом досрочное погашение кредита возможно без комиссии (срок может быть очень небольшим – например, полгода с момента оформления кредитного договора).

3. Оговаривается минимальная сумма досрочного погашения (от 500 до 3000 долларов).

Договор ипотеки или «дарственная»? Признание сделки купли-продажи недействительной

Квартира – самое дорогостоящее имущество, поэтому всегда есть люди, желающие обогатиться за чужой счет. Однажды лишившись квартиры, очень немногие могут снова накопить на ее приобретение. Страхи, которые испытывают продавцы и покупатели жилья, можно сравнить только с опасениями за собственную жизнь.

Чтобы надежды на лучшее не превратились в трагедию, нужно быть предельно внимательным и осторожным. В этом разделе будут описаны некоторые схемы мошенничества, грабли, на которые наступили первооткрыватели, люди, на чьем горьком опыте следует учиться. Но помните также, что ничто не стоит на месте, следовательно, и мошенники совершенствуют свои методы. Не экономьте на проверке квартир, скупой платит дважды. Можно проверить квартиру у нескольких независимых экспертов. Потратив несколько тысяч, вы сохраните миллионы. Но и в этом случае не лишним будет личное участие. Любые ваши сомнения могут стать поводом отказаться от сделки, потому что если кредит взят под залог уже имеющейся в собственности недвижимости, есть риск потерять ее. Получая кредит на жилье, необходимо рассматривать только те варианты, при которых оформление документов происходит одновременно с платежом. При малейших сомнениях предложение следует отвергать.

Признание сделки купли-продажи недействительной

1. Если не соблюдены права несовершеннолетних детей и других категорий недееспособных и неправоспособных лиц, имеющих права на квартиру, приобретаемую в кредит.

2. Дееспособный собственник жилья, покупаемого в кредит, надеется продать ее до достижения детьми совершеннолетия. Такая сделка может быть оспорена и признана недействительной.

Разрешить свои сомнения можно, самостоятельно обратившись в органы опеки и попечительства.

3. Если продается арендованная квартира, приватизированная по поддельным документам. За владельцами остается неоспоримое право претендовать на свое жилье, несмотря на то, что оно было куплено в кредит у мошенников. Кредит оформляется у нотариуса по поддельным документам. В БТИ выясняется, что жилье имеет настоящего, иного собственника.

4. На квартиру, которую вы планируете купить в кредит, сохраняются права временно выбывших из нее лиц, или согласие жильцов на продажу жилья не получено. Вы можете столкнуться с претендентами на жилье, купленное вами в кредит и имеющими достаточные права на него.

5. Продажа жилья, площадь и иные параметры которого не соответствуют заявленным.

6. Продажа жилья, отягощенного обязательствами: арест, кредит под залог данной недвижимости, за квартирой числится большой долг за коммунальные услуги, а также междугородную и международную телефонную связь.

7. Стройвариант не менее опасен, чем квартира со вторичного рынка. Чем на более ранней стадии строительства находится квартира, тем большему риску подвергается покупатель. Мошенничество здесь на более высоком и организованном уровне, в афере участвуют фирмы, имеющие достаточно средств, чтобы вести затяжные суды, давать взятки и т. д.

Конечно, квартира на «стадии закладки фундамента» – дешевая, выгода налицо. Но проконтролировать продажу такого воздушного замка нескольким владельцам невозможно.

Застройщик после получения денег может прекратить строительство. Какое-то время покупателей еще будут водить за нос, а поскольку наше законодательство сильно отстает от развития экономики и тем более мошенничества в этой сфере, риск не увидеть свои деньги никогда – слишком высок.

Ипотечный банк или жилищный кооператив?

Мечтаете ли вы об улучшении своих жилищных условий? Рынок недвижимости на данный момент предлагает много вариантов решения проблемы. Наиболее популярными являются кредит в ипотечном банке, или получение ссуды в жилищном кооперативе. Но что удобнее и лучше? Давайте разберемся.

Варианты покупки квартиры в кредит

Ипотечный банк:

Данный вариант относительно дорогой, но достаточно надежный и быстрый. Вы определяете сумму, необходимую для покупки жилья, вносите первоначальный взнос, а оставшуюся сумму банк выдает вам в виде кредита. Сразу после заключения сделки вы становитесь собственником квартиры и, проживая в ней, возвращаете кредит.

Жилищный кооператив:

«Новомодная» ипотека затмила собой другие способы приобретения жилья с отсрочкой платежа. Подобная «несправедливость» не могла продолжаться вечно. И вот снова стали заявлять о себе жилищные кооперативы. Когда-то они помогли многим семьям улучшить условия проживания.

Но насколько выгодно обращаться в кооперативы сегодня?

Схема получения ссуды в жилищном кооперативе менее дорогостоящая, но достаточно длительная и сопряжена с инвестиционным риском. Кооператив – это добровольное объединение граждан, которые в течение определенного времени накапливают оговоренную заранее часть стоимости квартиры. Накопив сумму, равную половине стоимости квартиры, член кооператива получает право на подбор жилья. Как правило, квартиру приобретают для пайщика, но она находится в собственности кооператива до момента полного погашения ссуды.

Что имеем?

Один незаменимый продукт долго существовать на рынке не может. Хотя про ипотеку такого сказать нельзя, поскольку принципиально отличающихся схем ипотечного кредитования было много. Практически каждый банк изобретал свои условия предоставления займов, а риэлторские конторы – всевозможные пути, упрощающие их получение. Но все-таки это кредитные механизмы, подразумевающие наличие залога в форме недвижимости. В отличие от них жилищные кооперативы (ЖК) – не накладывают обременения на приобретенную собственность, они просто не дают право оформить ее в собственность до завершения выплаты пая.